编者按：
苏世民创立的黑石集团是全球私募股权资产管理公司和房地产管理公司的巨头。截至2019年第三季度，黑石管理的资金总额超过5500亿美元，黑石集团人均利润是高盛的9倍，过去30余年平均回报率高达30%以上，而苏世民几十年积累下来的经验与教训，都浓缩在他的这本《苏世民：我的经验与教训》中。这是一部投资、管理的图书，是一部关于成功创业的书，还是一部处世哲学的书。
苏世民
任何投资的成功与否在很大程度上取决于所处经济周期的节点。周期会对企业的成长轨迹、估值及潜在回报率造成重大影响。黑石会定期围绕“周期”展开讨论，这是公司投资流程的一部分。以下是我识别市场顶部和底部的简单规则：
1，市场顶部相对容易识别，买家通常会越发自负并且坚信“这次肯定跟以往不一样”。但通常情况下，事实并非如此。
2，市场总会充斥着过剩的相对廉价的债务资本，为热门市场的收购和投资提供资金。在某些情况下，贷款人甚至不会收取现金利息，同时还会降低或取消执行贷款限制条件。与历史平均水平相比，杠杆水平迅速攀升，借款总量有时高达抵押资产净值的10倍，甚至更多。这时，买家开始愿意接受过于乐观的会计调整和财务预测，以证明承担高额债务的合理性。不幸的是，一旦经济增长减速或经济下滑，大多数预测往往不会成为现实。
3，市场触顶的指标是身边赚到大钱的人数。声称表现优异的投资者数量随市场的走高而增长。信贷条件宽松，各类市场纷纷上扬，没有任何既定投资策略或流程的人都能“无意中”赚到钱。但在强劲市场中赚钱往往是昙花一现。相比之下，即使市场形势发生逆转，聪明的投资者还是可以凭借严格的自我约束和健全的风险评估获得良好回报。
所有投资者都会告诉你市场具有周期性。然而，许多人的实际行动却与这一认识相悖。在我的职业生涯中，我曾亲历过7次大规模的市场下滑或衰退：1973年、1975年、1982年、1987年、1990 — 1992年、2001年，以及2008—2010年。经济衰退是正常现象。
随着市场疲软和经济下行，市场会逐渐触底，但其底部是难以发现的。大多数公共和私人投资者过早买入资产，低估了经济衰退的严重程度。此时的关键在于保持沉着冷静，不要过快地做出反应。投资者大都没有信心和耐心，也缺乏自律精神，无法等到一个周期完全过去。这些投资者没有自始至终地贯彻自己的投资理念，因此无法将获得的利润最大化。
要确定触底的具体时间并非易事，投资者最好不要轻易尝试。原因在于，经济真正从衰退中走出来通常需要一到两年的时间。即使市场开始出现转机，资产价值仍需要一段时间才能恢复。这意味着如果在市场触底前后进行投资，那么投资者可能在一段时间内无法获得投资回报。举个例子：1983年，油价暴跌，市场触底，一些投资者开始收购休斯敦的写字楼。10年过去了，1993年这些投资者仍在等待价格的回升。
避免这种情况的方法就是，当价值从低点回升至少10%时再开始进行投资。随着经济获得动力，资产价值往往会随之上扬。最好放弃市场刚开始复苏时10%—15%的涨幅，以确保在恰当的时间买入资产。
虽然投资者普遍表示自己的目标是赚钱，但事实上，他们只看重心理安慰。即使大家都在亏钱，他们也宁愿从众，而不愿意做出艰难决策，等待最大的回报。从表面上看，随大流可以避免遭人指责。这些投资者往往不会在市场底部附近投资，而是在市场顶部进行投资，但这样做恰恰与“赚钱”的投资理念背道而驰。他们喜欢看着资产价值上扬，这样心中会感觉舒适而安全。价格越高，越多投资者相信资产会继续升值。出于同样的原因，在一个周期的底部前后，新企业的上市几乎是不可能的，但随着周期的发展，IPO的数量、规模和估值都会出现爆炸式增长。
周期最终是由各种各样的供需因素决定的。理解这些供需因素，对其进行量化分析，就可以很好地确定你与市场离顶部或底部的距离。例如，在房地产市场中，当现有建筑物的价值远高于迁建成本时，就会刺激建筑业的繁荣发展，因为开发商知道，他们可以开发新楼盘，以高出成本价的价格出售。如果只是开发一处房产，这当然是一个极佳的策略。但几乎每个开发商都会看到同样的机会，认为自己可以毫不费力地赚到钱。如果大量开发商同时开始建设，那么不难预测，市场上将出现供过于求的情况，房产价值将会下降，而且很可能是急剧下降。
美联储前主席曾经说过：“没有人能看到泡沫。”这一说法显然是不对的。
（本文节选自《苏世民：我的经验与教训》，原题为“周期：通过市场涨落判断投资机会”）
责任编辑：徐芸茜 主编：程凯
