【案例】 謝某委託某房屋中介公司出租自己的幾套房子，雙方簽訂委託合同，約定由中介公司對外出租房屋，中介公司保證委託合同期間內房屋案不低於約定價格出租，未能出租或租金低於約定價格，由中介公司向謝某補足租金差額，超出約定價格的租金則歸中介公司享有。委託合同簽訂後，中介公司將謝某房屋出租給數名租戶，並以中介公司的名義與租戶簽訂租賃合同收取租金。然而，中介公司一次性收取租戶1年的房屋租金的情況下，並未按照委託合同的付款期限向謝某履行支付租金的義務，中介公司僅向謝某支付三個月租金後即因自身債務問題停止營業。為減少自身損失，謝某以未收到房租為由提起訴訟，要求各租戶騰退房屋。但是，謝某起訴時，各租戶的租賃合同尚未到期。
那麼，謝某能否提前終止租賃合同收回房屋呢？
【法院判決】
法院認為：
本案中，中介公司系在受託範圍內出租房屋，並以自己名義與租戶簽訂租賃合同，且簽約時向租戶出示謝某房產證複印件，租戶知曉中介系代理謝某辦理房屋租賃事宜。
依據《中華人民共和國合同法》第四百零二條之規定，受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外。
因此，租戶與中介公司之間的租賃合同可直接約束謝某，且租戶支付租金的行為後果亦對謝某發生效力，謝某無權以未收到租金為由提前終止租戶與中介公司之間簽訂的租賃合同。但是，謝某可另行向中介公司要求給付其代收的租金。
最後，法院駁回了謝某關於騰退房屋的訴訟請求。
【律師點評】
房東出租自有房屋時應當選擇口碑較好、實力較強的中介服務機構。同時，房東在與中介服務機構建立合同關係時，需明確所簽署合同的法律性質，較為常見的中介服務合同有：1）居間服務合同；2）委託代理合同；3）租賃合同。
不同類別的合同會產生不同的法律後果，例如：
1）居間服務合同框架下，中介服務機構一般只會在促成租賃關係時，收取一定比例的居間服務費，不參與後續的租賃活動。
2）委託代理合同框架下，中介服務機構往往會以房東代理人身份參與後續的租賃活動，其行為後果往往由房東承擔。
3）租賃合同框架下，中介服務機構的角色則轉變為房屋的承租人，其系直接與房東建立租賃關係後，在將所承租的房屋進行轉租獲利。
因此，房東在出租房屋時應當根據自身的實際需求合理選擇與中介服務機構的合作方式。
