随着城市快速发展，人多地少，用地矛盾日益渐增，需求不足，增量土地越来越少，存量土地改造时代已经开启，
城市更新成为房地产开发商获得土地的一个好方法，通过城市更新盘活低效存量用地。放眼全国土地市场，粤港澳大湾区无疑是佳的投资区域。历经了十多年的广东三旧改造，也已经逐渐摸索出一条相对成熟的路径，有一定成功的旧改经验供各地方学习借鉴。
为什么说广东的大湾区是最佳的投资区域，在“十三五”规划《国家新型城镇化规划》、自然资源部《节约集约利用土地规定》等文件都提出了要大力节约集约土地，提高土地利用率，而广东早在09年发布的《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》78号文，奠定了广东三旧改造的优势，简化了土地补办正本手续，允许现状完善历史用地手续，允许采用协议出让供地，土地出售已允许返拨，支持用地者开展自主改造，农村建设用地改为国有建设用地，可简化手续，三地的吸收处理。
农村集体建设用地转为国有建设用地，其实有很多农村的土地也很愿意通过旧改转为国有，不但可以上市出让，也可以不通过征收转为国有了。
允许采用协议出让供地，可以让开发商以更低的成本获得土地，激发改造主体的动力，鼓励社会资本参与旧改。在广东来说，地理位置得天独厚，广东经济发展也是走在前头，广东的成功的经验，这旧改经验可以输送到其他省份。
多数参与广东三旧改造的外来房企或者投资方，一段时间后都会感到水土不服。举一个简单的例子，前期与村企对接谈判产生的高昂其他费用（你们懂得），拿回去却发现没有可以报销的名目。
各方参与机构想要顺利从旧改大蛋糕中分得一块，
熟悉其中大小风险点是成败的关键。广州三旧改造中旧村改造的项目体量最大，今天我们来以广州旧村改造为例子 讲一下旧改的某几个风险点，本地或者外来的开发商也可以借鉴一下，前段时间老朱也整理了个《广州旧村改造流程解读》，感兴趣的朋友也可以去看一下，以后会把文章越写越细的了，感谢各位支持。
旧改项目改造主体的财务风险
该风险对于房地产开发公司而言尤为突出
一方面，将资金投入旧改项目开发，短时间内难以转入其他投资领域。若投资判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。
举个例子：在竞拍合作意向企业所缴纳的保证金，拍下后续的履约金，项目是否成功返还的本息，对房企的资金流的问题。
另一方面，在一个旧改项目中，项目周期往往很长，在改造过程中，旧改成本涨价的因素或贷款利率提高或钉子户等因素，会直接增旧改项目的成本。
广州的冼村，深圳的木头龙，都是活生生的被钉子户卡主拖了十年，血的经验！
村民意愿表决的合规风险
对于集体所有的农用地，在签订相关协议时，不仅要符合三旧改造所涉的相关法律法规和政府出台的规范性文件，还需要履行村民的民主决议程序。否则，所签署的协议可能因违反国家法律的强制性规定而被认定无效。
该地区旧改政策风险
项目是否符合政府政策，能否顺利完成审批，建设指标是否可靠。项目阶段越往后，风险相对越小。政策的变动，是项目能否顺利推进下去的一个风向标。
该项目实施主体的风险
借款主体（融资主体）能否最终确认为项目实施主体，土地能否落到借款主体名下。实施主体确认之后无风险，确认之前出具承诺函。这是相对于前期合作意向企业转为正式合作企业（项目实施主体）的一个论述
拆迁风险
项目拆迁是否存在很大障碍，钉子户问题。考量签约率，旧改项目的权属问题，如果在前期基础数据摸查没做好的话，会直接影响签约率问题，卡主项目无法推进。
与平台公司对接的风险
这里的点比较多，无论是前期对接、 鉴别平台公司对村集体的把控能力，还是后面转让的税务风险等等，都需要“先小人后君子”，合作框架协议等等 都需要把明细讲到，出现问题了，就不好了。后续老朱会开篇文章讲一下关于旧改平台公司的文章，欢迎大家多多支持。
最后小小总结一下
开发商：做好和平台公司，村委会等各类主体的各类法律活动
平台公司 做好：资金监管账户，做好尽调，注意房企成为合作意向企业或者正式合作企业的流程与法律风险。
如何做好旧村项目，在旧改前期工作如果做好风险管控，提高项目转化能力，缩短旧改项目周期，感兴趣的朋友可以探讨一下。
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