谁都必须承认，中国的发展太快了，中国与世界接轨、学习的速度太快了。
过去近二十年，商业地产从黄金时代进入到了瓶颈期，商业地产市场竞争已日益激烈。从国内主要商业地产集团的项目来看，收购、改造类项目逐渐增多，因此把握旧楼改造、存量提升为主的“城市更新”，将项目改造成功则尤为重要。
我们得到了空间, 却失去了社区
上海人逼仄的生活环境
过去60年, 前30年, 上海人均道路、人均绿地和人均住房面积三项指标全部处在低位, 有的还不升反降, 如人均道路面积。20世纪80年代, 上海市政府将住房和交通列为上海天大的问题, 随后的30年努力, 人均道路面积增加20倍, 绿地面积增加30倍, 住房面积增加3倍, 上海人告别了逼仄, 实在地有了空间的获得感。但上海的空间成就, 是以传统里弄社区大片消失并为新式门禁小区所替代的过程实现的;是以数百万内城居民迁往新城区从而伴随社区重建的过程实现的;是以超过80%以上的住房私有率和大体相应的成套率的方式实现的, 以上特点, “其在社会空间的后果上, 是以家庭为中心的私人空间及其心理模式的充分发展, 和公共空间及邻里交往的萎缩”。[1]
上海天际线
主导上海城市更新的是大尺度和资本化的空间生产, 释放了中心区土地的生产力, 提升了旧城区空间的品质, 重塑了城市空间的骨架, 改善了上海人逼仄的生活环境。
但大尺度的空间改造损害了人性尺度的社区结构和日常生活的丰富性, 剥夺了人对空间的感官能力及人与人在空间中的自由交流的机会。居民不再是自己生活的创造者, 多数情况下他们只是景观社会的旁观者和商业世界的消费者。
人们得到了空间,却丧失了社区;改善了空间环境, 却冷漠了人际环境;交通的通达性高了, 步行却变得困难, 社会的沟通性更弱了;一个个商业中心建起来了, 吸引人互动的公共空间却更少了。
上海豫园游客
美国社会家、评论家威廉·H·怀特经典作品《小城市空间的社会生活》一书的译后记《怀特、盖尔、雅各布斯与街头巷尾》这样写道:“对于一座城市的公共空间，阳光是重要的，树、水、可以买到小吃，能有地方坐坐，也很重要”，“在我们设计新的小城市空间，或是改造旧的小城市空间时，必须把人和人的使用考虑进去”。
可茵街 | 社区营造的样本案例
诞生于泰晤士河南岸可茵街社区的可茵街社区建设实体（CSCB）就是社区营造的最佳样本。CSCB的成员都是本街区住户，采取社区信托发展基金的模式营运。CSCB为了保卫家园，与只以营利为目的的开发商角力，并成功主导更新、改造了加百利码头、牛津塔等知名项目。
可茵街（Coin Street）社区位于滑铁卢桥（Waterloo Bridge）与布莱克法尔斯桥（Blackfriars Bridge）之间
可茵街最令人称道的成果不在于翻修的创意或是“高级化”的手法, 毕竟旧工厂改建成Loft住宅、艺术中心或咖啡店不管在当时或现在的欧洲来说已是司空见惯。
同性质的翻修案在英国或欧洲其他工业城市中层出不穷，不过乏人问津，人烟稀薄的也不少。那为何可茵街能成功呢?
百利码头 (Gabriel’s Wharf)
深怕过度商业开发会破坏当地的家庭生态的“可茵街社区营造者”展开与开发商为时七年的抗争。可茵街的房地产一旦被收购，居民的住所将转型为观光旅馆和拥有河景的高级小单位公寓。若住户没有雄厚的资本和关系则会被迫搬到郊外，社会关系脉络必将消失。
一个更新案不能只有光鲜亮丽的新建筑而没有本质上的涵养，不能只是计算商机而缺少人气。更重要的是不能只有消费者而没有稳定居民。一块地再怎样被开发，被经营，终比不上居民悉心照料，以守护“家园”的心来的恳切殷勤。
可茵街最具指标性的建筑当属翻修后兼具都会与怀旧气氛的Oxo Tower
社区营造是个新词，维基百科里的定义是：“居住在同一地理范围内的居民，持续以集体的行动来处理其共同面对社区的生活议题，解决问题同时也创造共同的生活福祉，逐渐地，居民彼此之间以及居民与社区环境之间建立起紧密的社会联系，此一过程即称为‘社区营造’。”
资本化的空间生产, 对社区生活的损害莫过于到处是“炫耀性消费的空间, 称颂商品而非市民价值。它成为一个奇观地点, 人在其中不再是占用空间的积极参与者, 而是被化约为一个被动的观赏者”。[2]
城市公众空间
可茵街的核心理念在于：可茵街建设不只追求新社区或新门面，更重要的是建立新家庭与稳定居民。实践从观赏景观式空间生产到以“使用者”为本的空间营造理念的转变。
社区营造的意义
高质量的集体生活是居民产生认同感和归属感的重要原因。而认同感和归属感更能激发居民良好的自治能力。
巴黎集体花园（Jardin familial）是最好的案例，集体花园最早是一战后法国工人社区居民在房前屋后辟园种花的一种家庭活动。1960年代后，为了改善社区环境和增加邻里交往，一些热心居民把这一传统扩大到了整个街区，他们自发创办了花园协会，在街区空地上（主要是废弃仓库和停车场）种植蔬菜、水果、鲜花等。
干净整洁、绿草茵茵的社区环境是人们对美好生活的向往
协会为每户参加家庭指定一小块花园，定期进行园艺评比，在收获季节还组织居民交换种植成果。为解决土地变更的法律问题，花园协会聘请了专业律师和规划师与政府协商，最终修改了法定规划。
可以说，家庭花园运动不仅增加了社区绿地、为居民创造了交往机会，更重要的是，居民通过花园协会找到了参与社区营造的渠道，协会成为推动地方民主和公共参与的重要力量。
最后
城市更新是生活在其中的人的“更新”，因此，它是关于每个独特个人对城市的记忆，是为了让每个个体的生活、工作得更加温情，更有尊严。城市更新，又是新自由主义、弹性就业、创意城市这些新概念的“更新”，是地方政府对资本和人才的竞争，能够促进产业转型。
时下，国内外都有一批优秀的旧改项目、城市更新的案例，但并不能作为“模板”照搬，重要的是参考其经验，并结合项目当地实际，从所辐射的“人”出发，并要对未来生活有所洞悉和预判，只有如此，才能够跟消费者无缝对接，未来非主流将成为主流，未来我们贩卖的不再是简单的商品，而是一种情感，一种体验，一种场景性营销。
注释：
[1]于海、邹华华:《上海的空间故事, 从毛泽东时代到邓小平时代》, 《绿叶》2009年第9期。
[2]戴维-哈维:《时空之间, 关于地理学想象的反思》, 包亚明编:《现代性与空间的生产》, 第382-383页。
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