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資本投資的第一原則是什麼？安全。在房產投資中更是如此，誰也不願意自己看好的城市成為鶴崗吧！
但什麼是安全，在選擇投資城市的過程中，可持續發展就是資金的安全保障。只有城市的各種指數都蓬勃向上，才能帶動個人資產的升值，其中最重要的就是房價。
2020年之後，買房置業首選哪裡？高層其實已經給出了方向，甚至是具體答案！只不過很多人沒有注意到，那章哥來給大家分析一下。
一、政策：農地入市，農民進城
前幾天，也就是4月9日，最高層公佈了一份《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》。其中涵蓋了土地、勞動力、資本、技術、數據等8大要素30項內容，可以說，這至少是今後5-10年中國經濟發展的主要指導總綱。
文中，進一步明確了農村土地入市的指導意見，包括農業用地、集體土地、宅基地等三種一直以來廣泛爭論的土地問題。而且明確了要“建立健全城鄉建設用地供應3年滾動計劃 ”的目標。
也就是說，自2015和2018年的推動集體土地和宅基地入市計劃之後，從今年前，農村土地改革即極有可能從試點轉向大面積鋪開。
農村土地入市，但絕不可能是無序入市。所以，土地指標的管控仍然會非常嚴格。但是，只有存量被盤活，各種基建、商服和居住用地的市場也會活躍起來。
誰會是這些政策的最大受益者？當然是農民，因為他們可以直接從土地收益中分得利益。也就是說，農地進入市場，農民獲得收益，那之後他們會幹什麼？進城，融入城市。
所以說，中國的城市化進程遠未結束，現在才剛剛進入中場。雖然是充滿未知，但卻是不得不進行的中場。
二、城市圈
李嘉誠的名言：房產的價值體現在哪裡？地段、地段、還是地段！
地段是要分大小的。在香港，所謂地段不過是油尖旺和銅鑼灣什麼的，都是浩南哥拼殺的地盤。但在960萬平方公里的內地大陸，地段至少是要以城市圈為單位來考量的！
既然農民繼續進入城市是肯定的，那會向哪些城市聚集？該想哪些城市聚集呢？
當然是首選最有活力的，未來最有發展的城市了。這不光是農民，也是眾多房產投資人所關注的。
而且，在4月9日的文件中，還給出了明確性的指示。
推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
也就是說，至少在這兩個中國經濟最活躍的城市圈，外來人口落戶定居的難度變小了。
小結：選擇城市，首先選擇城市圈，選擇國家重點支持的城市圈。從目前來看，仍是以京津、長三角、珠三角這三大城市圈為重點。其後才是華中、成渝、山東、中原、遼中、哈長等中型城市圈。
三、城市
但是，其他未明確的十多個城市圈會眼看著人才被吸走嗎？肯定不會，中國各個大城市間搶人爭奪戰早就展開了。畢竟21世紀最珍貴的是什麼？人才！
但是，人類是有獨立思維能力的，會自行判斷自己適合哪座城市。
在現代化社會中，最重要的指標一般有人口規模和增長率、GDP與城市資金總量。簡單說就是要選擇有人、有錢的地區。
那看看中國處在頭部的有哪些城市？
最容易比較的就是人和錢。
除了北上廣深，目前人口基數和人口流入相對較多的城市有：杭州、寧波、佛山、成都、重慶、武漢、長沙、西安、廈門等地，其人口流入量把其他城市遠遠甩在了後面。
再從GDP總量來看，杭州、蘇州、成都、重慶、武漢、長沙、天津、南京、寧波、無錫、青島、長沙、鄭州等城市，都已經闖入了萬億元俱樂部。
城市資金總量，指的是一座城市中，企業和個人的銀行存款總額。在2019年的表單中，排名靠前的當然是北京、上海、深圳、廣州、杭州等地。但是，我們作為買房的投資人，單看總額是不能得出明確結論的，所以必須計算對比人家擁有存款額。再此計算之下，除了一線城市，天津、成都、崑山、東莞、長沙、蘇州、無錫、番禺、義烏等地的人均存款明顯超過其他城市。
小結：選擇投資城市，人口規模和GDP，必須進行城市資金量的計算，在幾個目標城市中進行綜合比較，這才能選出最具發展潛力的地區。
四、城市規模與可擴張性
選擇城市還要看一個重要指標，就是規模與可擴張性。
人們一般認為，城市是可以無限制擴張的，實際上不行。這就像人不能無限制長胖一樣，因為最基礎的骨骼、血管、神經等元素限制了擴張規模。
人類的工業品似乎可以無限做大，只要將基礎建造結實就可以。理論上是這樣，但在實際製造中，卻又受到了另一種因素的限制。就是投入產出比，或者叫邊際投入。
比如，一輛汽車從理論和技術上都可以造的非常大。但在實際中，大卡車還是大面包車都沒有出現太巨型的，尤其是民用系列。軍工產品可以不計成本，但商用車必須計算。車體每增大一個單位，其底盤、輪胎、發動機等基礎部件都要加大相應投入，最終結果就是成本太高，無人購買。無論是生產者還是使用者都覺得不划算。
城市擴張也是這個道理。無論哪座城市，其根基是基礎設施的建設，是各種人員與事物的管理。試想如果北京城區擴張到5000平方公里，那其中的交通線將是何等規模，可使用率又能達到多少？而且，如果北京的人口達到5000萬人，那對管理的難度又會增加多少。
物理學上有個沙堆實驗，就是沙子不斷落下，每落下一顆，其沙堆內部的複雜程度就會以幾何倍數的增加，最終必然倒塌。
因此，在目前來看，一線城市的規模最大，吸引人口的能力也最強。但實際上，從高層早已做出限制人口流入的規劃政策。這從基礎上決定了北上廣深等地不會無限制擴張。
而二線城市則不同，其發展前景非常看好，因為遠遠達不到一線城市的規模。而在北京上海等地的實驗之下，管理辦法又都有了成型的經驗。所以，從遠期看，二三線城市，尤其是二線城市的發展，將超過一線城市。
小結：在城市選擇中，規模與可擴張性是一個非常重要的標準，未來的發展規劃才是城市增速的基礎。所以，關注二線城市，這將是最快發展的區域。
五、人員構成
一座城市未來的發展如何，最關鍵點還是要落實在具體的人身上，也就是主要人群的構成。
以深圳為例，改革開放後為什麼發展速度遠遠超過其他城市？除了區域和政策優勢之外，最重要的就是流入人群。除了年輕人多，其次就是有知識、有夢想、有技術、有財富的人群源源不斷的來到深圳，從而成就了深圳發展的奇蹟。
另一個例子，多年前我曾去西南某小城市。當地大力宣傳長壽之鄉，希望以此為賣點，吸引人們來落後，進而發展經濟。
運作幾年之後，所有人都發現了問題。確實吸引來了不少老人，但當地的經濟卻毫無起色，與規劃設計的完全不相符。
因為雖然老人來了，但他們並未帶來多少財富，只不過是帶動了少數的餐館和房屋出租。年輕人是不可能陪著父母在此地常住的，那他們的技術和資本就與當地無關。
一座城市的未來發展，最需要的就是工業與金融，而這些都是老年人所沒有的，所以城市不可能發展起來。
再比如，我一直不看好小縣城的房價走勢。確實在2015-2016年，大規模的拆遷導致小城市房價暴漲。但這種情況是不可延續的，就是因為雖然有不少拆遷戶進入了城市，但他們除了這一筆拆遷費，帶不來其他的技術、能力與資本。這相當於一錘子買賣，與今後的發展無關。
以北京上海為例，雖然近年來嚴格控制人口增長，但實際上控制的是低端人口。對於有知識有能力有資本的人才，從來都是歡迎的。而這些人，也是各大城市爭搶的人才，是未來發展的基礎力量。
小結：選擇一座城市，不能單看人口流入數量，還要看人群的構成與質量。只有能持續不斷的吸引高端人口的地區，經濟才會不斷的發展，而在這些地方投資房產才能得到超額回報。
總結：
1、 投資房產，首選城市的第一原則就是理解高層的指示，緊跟政策方向。
2、 房子隨便買都能升值的年代已經結束了，下一場將進行是的爭奪城市首位度的比賽，只有區域性大城市才有機會勝出。城市化進程與頭部化趨勢是絕不會改變的，更不會因為疫情和經濟等其他因素所打斷。
3、 投資房產選城市，必須關注、只能關注最關鍵的指標，尤其是計算城市資金量的比較，千萬不要做自以為是的估計與猜想。
4、 重點關注二線城市，因為這裡將成為中國進一步發展的重要地區，可擴張性極大。
5、 一座城市的發展，最終要歸結到人群構成之上。所以，必須選擇年輕有活力的城市，其特徵就是要看是否有知識、有能力、有技術、有資本！
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