昨天一個朋友給我發來一篇網絡熱帖，名字叫做《昨天冒著斷供的危險買了套超出自己能力的學位房，坐等10年後的結果》。
現在的他和帖子裡的當事人情況極其相似。非常煎熬，到底應不應該“背高槓杆買套市中心的學區房，為孩子創造一個更好的學習環境”？
答案先不講，我們先來仔細研究一下這篇帖子。我把它放在下面。
“我是老王，老深圳了，一直都是按部就班的工作生活。
這次是因為小朋友中學學位的需要，入手一套南山育才二小二中的學位房(家庭深圳第二套了），房價和小區就不說了，只說一下大概，10年後再來比較。
首付是借的，平均每月要還1萬2千多，10年還完；貸款200萬左右，平均每月1萬5千左右，20年還完；
本人收入有限，把生活除掉，每月的窟窿是1萬的樣子，家人朋友都是提醒我這個風險非常大，但是我還是覺得有機會能夠慢慢補上窟窿：
1.手裡的現金可以填窟窿1年（按照超支1W/月算）；
2.一旦能轉學（比如說明年初或者9月份，看小學能不能轉學的了），就把現在的住房出租，大概4500的樣子，不能轉學就把這套學區房出租但是不給對方用學位，估計出租價格差不多；
3.公積金按照管理費提取每年30%，大概21000，可以填2個月的窟窿；
4.獎金和股票加起來可以填4個月的窟窿；
5.邊遠地區（出了深圳）有一套房子，貼3～5W裝修一下出租（位置不好租金真心不多）也能補貼1000左右吧，同時掛牌賣，能賣的話，可以填個10年的窟窿（按照3，4已經填好每年6個月的窟窿算）；
如果如願，1、2、3、4、5都順利，10年的窟窿都填好了，借款還完了，只需要還月供，可以搞定；更進一步，如果事業不差，6、7年後收入大增70%，那就開始有結餘了。
如果不如願比如說5不順利，甚至是個人失業，那麼就只能計劃B：賣掉現在住房保住學位房，那樣的話還錢後還有餘錢在手避風險，繼續月供，拿錢當備用或者去做別的投資，同時繼續找工作，但是小孩的學位房保住了，目的達到了。
我知道我算這個算得太死了，基本沒有迴旋餘地，但是房子已經定了，就這麼辦，看看10年後是不是保有2套關內房子，還是隻能有一套甚至一敗塗地。大家認為我這個辦法怎麼樣，有更好的建議嗎？
這篇帖子之所以能成為熱帖，是因為它違背了大多數人對於槓桿的理解。
其實對於購房者來說，只有“買得起”和“買不起”，少有“買不起硬要買”的情況。而老王首付基本為0，跟別人借了144萬，又背槓桿跟銀行借了200萬，加上利息，總共負債504萬才拿下這套房子。是強行上車的做法。
對於大部分人來講，這是不切實際的，或者說是極其危險的。所以在下面的留言中，80%的人對老王的做法進行“點名批評”。
1.連基礎資金都沒有，就敢借這麼多錢，太缺乏風險意識了。
2.投機心理太重，一個月揹債2.7萬，你只能還1.7萬，一個月1萬的窟窿越來越大，10年之後彈盡糧絕，遲早完蛋。
3.為啥要買學區房，學區房未來不會值錢了，而且你家孩子進了好學校，學習好不好還得看個人。
4.這麼複雜的理財，除非你配一個助理秘書，否則一定賠錢。
5.人生不過短短几十年，你何必把自己搞這麼艱辛恐懼。就算老了你能打得起水晶棺材，意義有多大……
其中點贊數最多的，是這條。
然而，這80%人，無一例外，全錯了。
因為這篇帖子發佈於2014年10月23日。
2賭對行情
2014年10月，深圳的房價均價是2.5萬/㎡，今天深圳是5.4萬/㎡，而老王買的這套學區房5年前是3.4萬/㎡，現在是多少？8.4/㎡。
老王並沒有被高槓杆折戟馬下，反而是5年時間整整賺了500萬，孩子教育目標達成，還賺了出國留學的費用。今天這篇帖子依然很火的原因，就是一部分人在膜拜老王幾年前的決策，還對當初那80%的人進行“秋後算賬”。
這時候肯定會有人說，5年前深圳的房子多便宜啊，現在這麼貴，老王還敢這樣操作嗎？不好意思，其實2014年的時候，幾乎所有人都說深圳的房價貴的離譜。5年之後再看2019年，深圳的房價其實很便宜。相信你會懂的。
當然，現在說老王決策如何，不免有些事後諸葛，但在這項資產配置活動中，能看得出來老王的方案是聰明且合理的，而且他把買房的帳算的很精細，做了風險方案。下面我給大家分析一下。
首先老王的購房動機的清晰，就是為了給自己家小孩買一套學區房，算是為孩子的未來投個資。那麼只要拿到這套房的學位指標，基礎收益就達成了。
其次老王投資風險進行過嚴謹評估，權衡收入與支出，得出每個月有1萬元的窟窿需要彌補，而通過自己的5條收益項，自己有10年的窗口期。期望10年的跨度，孩子教育任務達成，房價的增益也會覆蓋掉借貸成本。
在這5條收益項中，風險最大的就是工作的穩定性，如果失去工作，主要收益項缺失，自己就會被槓桿反噬。
其實在我的理解裡，老王的風險一點兒都不大。你想，老王現在一套房，如果賭贏了，深圳就有了兩套房，賭輸了，大不了賣掉現在手中的房，還清所有債務，相當於“以房換房”，置換了一套學區房。老王的唯一風險在於深圳樓市垮塌，但這個概率幾乎為0。
當然對老王的資產配置方案還有兩條建議。
1.應該把20年的房貸延長到30年，這樣月供會減少，而且隨著時間拉長，還款會越來越輕鬆，時間會覆蓋掉利息成本。
2.想辦法賣掉邊遠郊區的房子而不是租，讓現金流更強，以備不時之需。因為邊遠地方的房子的增值潛力一定小於深圳核心區的房子，1000的租金意義不大。
3.80%的人的心理
在分析完老王的決策之後，接下來重點分析一下當初80%人為何堅信老王的做法是錯誤的。這個案例對於大部分人的購房心理建設非常重要，也完全解釋了，財富為何永遠掌握在少數人的手裡。
我把幾條很典型的思維放在下面。
1.連基礎資金都沒有，就敢借這麼多錢，太缺乏風險意識。
富人最喜歡做的事情是從銀行裡借錢，窮人最喜歡做的事情就是把錢存進銀行，最後富人用窮人的錢買了房，房子漲價後又賣給了窮人。
老王雖然沒有基礎資金，但他有抗風險能力，“穩定的收入+現有的房產”。按照10年大週期，房價增值是肯定的，但即使房子不增值，孩子上了好學校，這就是鐵打的正收益。所以在抗風險能力具備的條件下，借錢買房就是一次撬動槓桿的投資行為，是錢生錢之道。
2.為啥一定要買學區房，學區房未來不會值錢了，而且你家孩子進了好學校，學習好不好還得看個人。
這是沒把“供需原理”研究透徹。深圳地方小，且一直以來都是全國人口重點流入的城市，人多了娃就多了，娃多了就得上學，長期的供需失衡註定教育資源一定稀缺。資源稀缺下，為了滿足一部分人的需求，就要設定入學門檻，而這個門檻一定是房子。為什麼？
不要談公平性，或者說孩子的成績或者悟性。辦學是需要資金的，資金從何而來？只有你在這裡買房了，才證明你真金白銀的把錢投資在了這個地方，滿足了條件。所以租房是很難有上學資格的，不然就是竊取有房人的財富結果。
這讓我想起了前段時間，北京幾個小區業主打仗。小區是高低配（商品房和保障房），那麼比保障房多花一倍錢的商品房業主，肯定不想和他們一起共享他們特有的小區配套。這就相當於我辛辛苦苦買了一個玩具，被別人強制佔有了。於是在小區之間架起了柵欄。然而保障房業主卻不依不饒，把柵欄強行推掉，還動手打了商品房業主，聲稱我們要“公平”。
這個世界是很現實的，付出和回報永遠成正比。之前提倡租房上學這個命題是很好的，但是實施起來卻很難，因為顛覆了利益邏輯。深圳的學區房的增值潛力是穩定的，而且天然帶有抗跌屬性，所以老王選擇了比較好的投資標的。
至於“你家孩子進了好學校，學習好不好還得看個人”這句話，就有些自我安慰了。如果成立，那為什麼所有有錢人基本都削尖了腦袋，往學區房裡擠？
在概率學上，重點學校培養出來的學生，會比一般學校的強。而且好學校要麼學生的學習好，要麼家裡非富即貴，這是一個質量圈層，家長的資源和孩子周邊的人脈資源是從小建立的，可能影響一個人一生的發展。
網上有一句話，“最好的學區房，是家裡的書房”，這個也是成立的，但成立的前提是，你會花足夠多的時間陪伴孩子，而且你的文化學識可以達到一般教師的水平。
3.這麼複雜的理財，除非你配一個助理秘書，否則一定賠錢。
買房對資金運作認識不夠，是典型窮人思維。
理財是購房者入門的第一課。我身邊因為資金流不夠，來回倒騰十幾張信用卡買房的人不在少數，他們認為，為理財花時間，算賬記賬是一件很正常的事情。
在日常接觸的購房者中，大部分都是沒有這個意識的。
例如如果你要買房，你得盤算自己現在手上最多能借到多少錢？途徑是怎樣的？信用卡的話是否研究透如何最優化還款降低成本？是否具備馬上湊齊首付款的能力？
這一點很重要。因為行情不等人，價格漲起來了，可能晚一步房價就幾萬幾十萬的漲了，而且遇到品質非常好的筍盤，你只能乾著急被別人搶了去。而對於一般人來說，這些購房理財的基礎技能實在太難了。
4.人生不過短短几十年，你何必把自己搞這麼艱辛恐懼。就算老了你能打得起水晶棺材，意義有多大。
這個是最哲學問題。因為每個人對財富的追求和理解是完全不同的。我也見過那種不求大富大貴，只求一生健健康康的人，不和別人相比，甚至千萬百計把孩子留在身邊的佛系選手。有這種心態的人我很佩服，但是大部分人還是活在“凡塵世間”——努力賺錢，讓自己活在人前，為下一代創造更好的條件。
對於這些人，我總結為一句話：如果甘願自在，就不必羨慕富貴，如果相信天命，就不要掙扎改命。
5.上面也承認了，未來我國的經濟增長，只能在7點幾了，不可能像過去那樣兩位數了，經濟形勢不好，一般的行業，可能面臨失業潮，我是80後，年紀可能比你小，但是前瞻性和風險意識，肯定比你好，祝你好自為之。
這裡犯了一個典型的錯誤——把自己想的太“大”了。 我在給朋友推薦讀物的時候，一定會把兩類讀物放在最前面，一類是歷史，一類是天文。為什麼？
歷史是時間概念，天文是空間概念，當你真正領悟了這兩個維度，你就知道自己連世間萬物中的一粒塵埃都算不上，這對於“自我定位”非常重要。
那麼反觀於生活，你所在的行業、大環境好不好其實都不重要，只要你是前20%的人，你就是成功的，因為這塊蛋糕實在太大了。
而對於買房來說，縱使經濟如何下滑，深圳作為中國最重要的經濟引擎之一肯定不會熄火，因為背後有數以萬計優質的企業、最強的第三產業、最年輕的人口結構和源源不斷的年輕高質量勞動力。
而你如果工作能力在公司中達到前20%的人，也一定不會失業。
換句話說，努力才是抗風險能力的決定性因素。
4
是否可效仿？
那麼像老王這種所謂的“撬高槓杆購房”適不適合別人呢？你得問自己兩個問題。
1.你所在城市有沒有競爭力。根據經濟指標，起碼是前20名的中心大都市。如果是小城市，人口是否維持流入狀態，產業是否能跟得上。
2.自己是否有抗風險能力，起碼5-10年之內，現金流不出現任何問題，月供可以正常運轉。如果實在無法償還債務，手頭是否有資產可以抵押補充。
除此之外，我不建議你去背高槓杆買房，縱使賭對了行情，房價翻了一番，這也是高風險賭博式購房。因為我見過太多賭輸的人了，甚至有借高利貸買房的，最後自己身陷囹圄。
當然過分背槓桿，也有一個弊端。就是你得老老實實工作，辛辛苦苦經營現金流，也不能大手大腳的花錢，至於創業這回事壓根不要想。因為一旦還款路上出現窟窿，就很可能成為壓倒你的一根稻草。
總之一句話，機會是留給有準備人的。不要把買房當作一場賭局，這句話會在接下來的市場中會越來越明顯。
