上周聊了聊，深圳楼市的疯狂。
当时不少同学在留言区，很认真的探讨了深圳为什么这么坚挺。
分别给出了一、二、三、四...
若干理由。
比如超一线大城市啊；对人才有吸引力，容易落户啊；年轻人多土地少啊；扶持政策多啊..等。
懂。
你们说的我都懂。
但这并不能解释为什么深圳最近屡屡跳涨。
最主要的理由还是——
深圳的路子，玩的实在太野了。
几乎能把所有调控手段都化解掉。
比如说：买房资格受限，那你落户呀；买了后还想买，可以离婚呀；
把名下房子更名给配偶，然后离婚就能再买一套；然后如法炮制，再来一遍...
我接触过几位朋友就是这样，结了又离、离了又结...
名下就有好几套房子了。
那，资格有了，买房的钱从哪儿来？
——这就“得益”于深圳特别宽松的金融环境了。
一
最近我几次提到，银行的抵押经营贷。
如果你名下有公司、而且有房产——
那你可以把房子抵押给银行，以“公司经营”的理由，用非常便宜的利率，借出大笔资金来。
能借出多少呢？
用我朋友圈一个信贷经理的话——上不封顶。
只要你的房产够优质。
评估价越高，能借出的钱就越多。
当然了，在实际操作上，还是有种种限制的。
比如你的公司质量怎么样、有没有实际经营、房子怎么估价...
这些银行都会审查。
——但总体来说，银行还是比较鼓励你借经营贷的，毕竟银行也想赚钱。
而房子是最优质的抵押物。
那说回深圳，玩法就更加狂野了。
“帮人加杠杆买房”，在深圳一直是一套比较成熟的生意。
中介会把关键环节打通。
别说你真的是生意人——
就算你没房、没钱也没公司，是三无素人，也是有办法包装的。
比如，没钱交首付咋办？
有贷款公司借高息贷款给你，借个几十天，等银行批贷了你再还上。
这叫过桥。
...
如果你到处借钱、终于全款买下房子，肯定现在资金超级紧张了。
你想以经营贷的名义，再把房子抵押，借出资金来周转——
但名下没有公司怎么办？
有专门机构出售“壳公司”，有模有样、五脏俱全，更个名就行。
价格也不贵，就几千元。
有了房子和公司，接下来就看银行的啦。
本来深圳的信贷环境，就比较宽松，最近更是放飞了。
基本买个壳公司，买个房子，很快就能批贷。
流程据说最快一个月搞定。
而且产品设计也很“灵活”，非常适合炒房客。
举个例子：
深圳最近的抵押经营贷产品，很多都是先息后本——
每个月还利息就行，最后期限再还本金。
这就大大缓解了资金压力。
——有人说，本金再拖延，终究还是要自己还呀，压力在后面。
这是买房自住、刚需客的思路。
投资客并不这么想。
投资客买房，过个几年是一定会转手的，一般等不到抵押贷到期，房子就卖了。
而在深圳，卖房时贷款如果没还清，还在抵押中，赎楼费用一般由买家来出。
卖家是不管的。
所以你看，一个“完美”的闭环诞生了：
没钱买房，可以用借的；
借的钱，可以只还利息，几年之后的本金+剩下的利息+赎楼费用，由下一任买家来出；
最重要的是，银行还很鼓励你这样做。
今天财新的报道里，就引用了一个银行员工的大实话。
“要是经营贷去炒房，风险还可控，就怕真去做生意……”
这样不好、真的不好。
都说深圳是一个让年轻人实现梦想的城市。
但说的，应该不是炒房致富的梦想吧...
三
央行不停在降息放水。
经营贷无比放宽，贷款利率比房贷更低、额度又超高。
这是大环境。
但深圳这么搞，其它城市也有样学样，跟着躁动起来了。
我朋友圈的信贷经理，已经天天明示暗示我们：
要利用好这个历史绝好机会。
好几个城市的房价，也已经微微抬头。
所以深圳作为出头鸟，就挨锤了。
周末，政治局又重申了一遍房住不炒，今天央行和深圳的监管部门，也一遍遍喊话：
1)要紧急自查房抵经营贷违规流入楼市情况；
2)要调查公司真实经营情况、房子过户要满X个月才能抵押；
3)已经贷出去的钱也要查具体流向；
等等吧。
据我深圳的朋友反馈，大银行是应声收紧，可选择的产品确实少了。
不是完全切断，但操作成本抬高了。
“看这态势，估计要严一段时间，得低调点了”
这也算意料之中吧。
再不喊话，连我认识的炒房者都觉得不正常了...
