最近抽空和許久未見的幾個朋友聚了聚。期間，當大家聊到房地產的時候，發現很多朋友都十分關心一個問題：當前處在房地產市場的下行期，今明兩年，到底是應該買房子還是該賣房子呢？對於有多套房子的朋友來說，最擔心的是將來房子賣不掉，最後一不小心被套住了。對於還沒有買房子的朋友來說，現在最擔心的則是觀望了這麼久，如果此時買了房子，反而有可能成為高位接盤俠。因此，無論買方還是賣方都十分糾結。
實際上，這也是目前購房者都十分關心的問題。在經歷了四年的調控之後，房地產市場早已告別高歌猛進的階段，而且在房住不炒的長期定位下，越來越多的城市還出現了房價下跌。根據國家統計局公佈的8月份70個大中城市房價變動數據顯示，共27個城市的房價跌回到了一年之前，佔比接近4成。其中，黑龍江牡丹江的房價下跌幅度最大，高達9.3%。此外，天津、鄭州、青島、濟南、重慶、西安、武漢、南昌、長沙等重點二線城市也都包括在內。由此就不難理解，為何市場普遍處於糾結和觀望當中了。
那麼，面對房地產市場進入到調整期，今明兩年，到底是應該趁早賣房還是咬牙買房呢？在回答這個問題之前，我們先來看一看業內人士的看法。
對於未來的房地產市場，業內大佬看法基本一致
據澎湃新聞報道，融創中國董事長孫宏斌在民生銀行不動產金融年會上公開表示，早在2017年大家就認為調控會放開，可一直到今天，已經第四個年頭了，調控還是沒有放開。對此，他進一步表示，改變經濟過度依賴房地產行業，已經是國家的長期戰略選擇，大家不要誤判形勢，要理解這次調控是一個長期的行為。值得注意的是，曾經一直“買買買”的他，這一次也當起了“賣家”，公開表示今明兩年會考慮出售一些酒店、樂園，以及商業資產。
李嘉誠
無獨有偶，大家都知道，從2013年開始，昔日華人首富李嘉誠就一直在拋售各類物業資產，一舉一動都備受業內的廣泛關注，一些媒體甚至曾發出不要讓李嘉誠跑了的呼聲。據瞭解，最近這7年以來，李嘉誠已經變賣資產超過2500億。在接受南方週末採訪時，李嘉誠表示，現在價格漲得太高，老百姓買不起房子的時候，經營就會有風險了，而我一生的原則就是不會冒險去賺最後一個銅板。顯然，過去這7年，李嘉誠一直在用“賣賣賣”的實際行動告訴大家，房地產已經告別了黃金時期。
曹德旺
除了孫宏斌、李嘉誠之外，商界大佬也給出了自己的看法。知名企業家曹德旺多次表示，有錢人都有幾套房子，需要房子的人都沒錢，將來就是有錢人賣給有錢人，這樣賣得出去嗎？他自曝多次勸妹妹賣掉多餘的房子，否則以後賣不掉也租不出去。根據這三位大佬的觀點來看，大家對房地產的看法基本一致：房地產告別了黃金時期，靠買房賺錢不容易了，購房者應該認清新形勢。
那麼，為何大佬們普遍都不看好房地產的未來呢？房地產新形勢又是怎樣的呢？樓市變局已經出現，以下4點或許可以告訴我們答案。
樓市變局已現，未來影響房價的4個因素已經出現
第一、從政策導向看，“房住不炒”成為了長期的定位。
根據相關統計，2019年房地產調控出臺了620次，今年1-9月已經出臺了近400次，進入10月以來，又有徐州、無錫等城市升級了調控。內行預計，接下來調控仍有繼續升級的可能，全年總次數不排除超過去年。
實際上，過去這兩三年以來，在嚴厲而又密集的樓市調控下，房價已經趨於平穩。但是，儘管如此，調控依然沒有放鬆的趨勢，即使在受疫情影響比較大的上半年，國家也多次重申了房住不炒的定位。顯然，種種信號都表明，這一次國家調控樓市的決心很大，在房住不炒的長期定位下，只要沒有了炒房客的推動助瀾，房價就很難再次大漲。
吳曉靈
第二、權威定調，高房價不具備恢復大漲的環境。
今年，央行在《求是》雜誌撰文《堅定不移打好防範化解金融風險攻堅戰》，文章明確指出：房地產泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛。除此之外，央行原副行長吳曉靈在清華五道口金融學院發表演講時也直言不諱道：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是每個人都要面對的現實。
根據這些權威的定調和表態來看，當前房地產發展的大環境已經迎來轉變，與以往依靠房地產拉動、刺激經濟相比，防止房地產泡沫擴大化則是目前的重中之重，這意味著接下來高房價並不具備恢復大漲的條件和環境。
第三、住房供需關係逐漸迎來了轉折。
從供給端來看，公開數據顯示，目前我國城鎮居民人均住房面積達到了40平米，戶均擁有住房達到了1.5套。與此同時，經濟學家任澤平還表示，目前全國城鎮存量房產大約3.11億套，至少能夠滿足9-12億人居住，而目前城鎮人口為8.5億，所以住房總量已經飽和。
從需求端來看，截至2019年末，我國城鎮化率已經超過60%，未來住房需求減緩將是一個不爭的事實。除此之外，根據社科院發佈的《人口與勞動力》綠皮書顯示，受到人口老齡化、出生率下降等因素影響，我國的人口負增長或將在2028年前後到來。由此可見，住房供需關係正在逐步迎來拐點。實際上，僅就當下來說，受買漲不買跌等因素的影響，房地產已經開始呈現供大於求的狀態了，所以高房價難以長期維持。
第四、房地產信貸環境持續收緊。
過去兩三年，在房地產調控的過程當中，國家加強了對資金流入房地產行業的監管力度，這也是樓市得以快速降溫的重要原因之一。進入2020年下半年以來，央行、住建部又劃定了房企融資的“三道紅線”：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。機構統計顯示，融資新規下，超過80%的開發商都將會“踩線”，所以接下來不可避免的將要面臨現金流的考驗和壓力。
此外，據多家媒體報道，監管機構還要求“踩線”房企在2023年中之前完成降負債。顯然，借新還舊行不通了，要想盤活現金流，降低自身的負債率，接下來最有效的方式就是通過降價促銷來加快回款，所以房價很難再次抬頭。
面對這種行情，趁早賣房還是咬牙買房？內行給出了“忠告”
根據上文看，從政策導向、供需關係、信貸金融等角度來看，時過境遷，房地產發展的環境和風向已經發生了轉變。因此，無論是剛需還是投資客都應該順勢而為，理性作出抉擇，千萬不要誤判樓市形勢。
對剛需來說，在房價平穩調整的環境下，不著急買房的可以再等一等。但是，如果確實著急買房子，那就貨比三家，多挑一挑，多看一看，畢竟開發商和炒房客都有加快出貨、脫手的需求，遇到高性價比房源的機會也就大大增加了，所以這不失為一個好消息。不過，購房者需要注意的是，不管打算什麼時候買房，都沒必要盲目追求一步到位，更不要盲目加槓桿，否則房子最後只能是累贅。
除此之外，對多套房群體來說，應該看到房價上漲的空間已經大大壓縮了，而且不少城市的房價甚至出現了下跌，樓市也已經從“房子挑人”變成了“人挑房子”，這些樓市變局都已經大大降低了房子的流通性，更提高了未來轉手變現的難度。
因此，在當前的環境下，就不要盲目持有太多的房子了，否則接下來只會白白增加持有成本，再過三年、五年，等到房地產稅出臺，手裡握有太多房子又是個大麻煩。因此，可以趁早賣掉一些位置較偏遠，配套不全，房齡較高，或者位於收縮型城市的房子，從而做到及時止損，避免日後不必要的麻煩。
那麼，你認為今明兩年該買房還是賣房呢？歡迎留言討論。
