中房報記者 李燕星｜北京報道
中小房企業又開始了一輪“上市潮”。
10月30日，中國天保集團發展有限公司（以下簡稱“天保集團”）在香港公開發售股票。前一天的IPO新聞發佈會上，天保集團宣告計劃發行共2億股，其中1.8億股國際配售，2000萬股公開發售，每股價格區間2.39港元至3.1港元。它將於11月11日正式掛牌。
中國房地產報記者查閱香港聯交所正在處理中IPO申報資料發現，10月以來，還有另外兩家區域性房企：三巽控股集團有限公司（以下簡稱“三巽集團”）與港龍中國地產集團有限公司（以下簡稱“港龍地產”）也向港交所遞交了招股書。
值得注意的是，縱向看，今年尋求上市的區域型房企規模遠低於去年同期上市的房企規模，側面反映出中小房企生存條件更加嚴峻；橫向看，這幾家區域型房企近年為謀劃上市，都進行了快速擴張整合，這也使得其財務報表中的資產負債率有所上升，打開資本市場則為其融資提供了更多可能性。
收益規模均低於20億元
查閱港交所公開資料發現，這3家房企目前收益規模均低於20億元，去年尋求上市的正榮地產、美的置業等收益規模均近200億元。不過，這些地方性房企在起源地有著較為豐厚的土儲，為其資本市場估值留下想象空間。
起家於河北涿州的天保集團以建築承包業務起家，成立於1998年，2001年將業務擴展至房地產開發領域，2018年房地產僅實現4億元收益。近3年業務總收益分別是8億元、12億元、16億元，年增長率達41.5%；其中房地產開發業務收益分別為7745.8萬元、2.74億元、4億元。
從這一收益背後的土地儲備構成看，其可銷售可出租已竣工物業面積僅為8.6萬平方米，約佔總土儲4.3%；開發中物業96萬平方米，約佔總土儲48.4%；未開發物業94萬平方米，約佔總土儲47.4%。近200萬平方米的物業面積，相當於某TOP10房企華北區域土儲建面的一半，這對於集中在涿州與張家口的地方性房企來說，未來開發空間很大。另一份仲量聯行的評估報告也佐證了這一點，天保集團在建及未來可開發物業地塊估值為51億元。
根植於安徽合肥的三巽集團，總規模和進入房地產領域時長都不及天保集團。三巽集團2014年才將房地產開發納入業務範圍，2016年、2017年、2018年的收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元。
但是，三巽集團的擴張速度顯然稍快。截至2019年8月31日，其已擁有土儲面積420萬平方米，其中380萬平方米位於安徽。2018年將總部遷至上海後，三巽集團就嘗試小股操盤來擴張規模。2018年12月6日，三巽集團以均價895萬元/畝競得合肥市瑤海區一宗地，一個月後便與弘陽集團聯合開發；今年，三巽集團還與大發地產、上坤集團、蘇瑞置業等多家企業達成合作，並與新力地產、港龍集團等組成採購共同體。
港龍地產起家於江蘇常州，身上還帶有家族企業的影子。企查查顯示，作為上市平臺的港龍地產今年1月23日才註冊成立，股東為港龍發展集團有限公司。其2016年至2018年的物業開發及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元和16.6億元，複合年增長率87.5%。其中，住宅物業銷售收入分別為3.66億元、3.11億元、15.27億元，分別佔收益總額的77.5%、71.8%、92%。
截至今年8月底，港龍地產總土儲面積417.5萬平方米，集中在長三角地區。其擴張軌跡為，2012年開始從常州擴展至長三角其他城市，2018年進軍上海並延伸至河南與貴州。在開發方面，港龍地產同樣選擇的是合作開發，近年先後與碧桂園、融創、弘陽等房企進行合作，其在上海拿下的首個項目“山水拾間”即是與融創合作開發。
亞洲創意商業協會副會長、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴中國房地產報記者，“內地各種融資渠道不斷收緊，融資環境惡化的情況下，這些區域性房企為了開闢新的融資通道以繆謀生存與發展，只好紛紛赴港上市。區域型房企因為普遍規模較小，抗風險能力較差，區域性政策變動對企業經營的影響過大，另外跨區域發展還面臨區域文化與組織、人力資源等個方面的衝突與限制。因此，這些區域性房企要積極調整項目佈局，優化人員儲備和組織結構以聚集支持跨區域發展的各種資源。”
資產負債率最高達207%
近3年來，上述三家房企通過重組併購、小股操盤、合作開發、全國拓展等不同方式尋求規模擴張，同時一定程度在短期內緩解了資金掣肘，更重要的是，這些前期鋪墊都為其登陸資本市場做好了準備。
正如天保集團副總裁申麗鳳所說，“去年開始，一些區域企業逐漸登陸資本市場，隨著區域性房企自身實力的增強和追求更大發展空間的迫切，也會有走向資本市場的需求。上市不僅能滿足企業的融資需求，還能讓企業獲得更多的資源，讓股東結構發生變化，從而獲得更強的張力和發展的潛力。”
與此同時，這些赴港上市的地方性房企的資產負債率也出現了大幅增長。
天保集團資產負債率由2016年的9.9%增加至2017年的22.8%，進而攀升至2018年的54.4%，到2019年4月30日已大幅增至207.2%。對此，天保集團的解釋是，總權益由2018年的16.7億元大幅減至2019年4月30日的3.92億元，主要是因為結算公司收購天保企業管理（重組部分之一）的資金。
公開資料顯示，天保集團淨資產收益率也從2016年的0.6%上升至2017年的1.8%，進而是2018年的41.4%，2019年4月30日上升至149.5%。
另據中國房地產報記者計算，三巽地產2016年、2017年、2018年的資產負債率分別是73%、111%、93.4%，2019年上半年為94%。淨資產與權益比率也由2016年的41.2%上升至2017年的58.5%。對此，三巽地產表示，主要由於物業項目數量增加使得借貸總額增加。不過相比之下，三巽地產近年的資產負債率與淨資產負債率控制得相對較好，處於較低水平。
港龍地產2016年至2018年的資產負債率分別為17%，98.8%、122.1%，2019年上半年上升至153.9%；淨資產負債率則由2017年的37.7%降至2018年的2%，這是由於其多個聯合開發項目資金來自第三方合作伙伴的現金墊款，而非銀行；2019年再次升至67.4%，則意味其銀行借貸款項增多。
“這些房企這幾年的債務比例確實普遍高了，還款的壓力變大，這要求企業未來兩年現要有穩定的現金流，而打通境外融資渠道自後，某種程度上可以改善財務狀況，補充流動資金。”一位地產人士分析稱。
柏文喜也認為，“赴港上市至少能夠提升公司的資產流動性和經營的相對公開透明，提升公司的公信力，對公司融資是有利的。如果能夠發行股票實現融資，則可降低公司負債率，增加現金儲備，對於優化公司財務結構、降低現金流壓力大有好處。香港市場對內地企業和政商環境的認知較為熟悉，沒有行業與數量限制，對內地企業接受度較高，且是審核制與市場化發行，只要符合交易所的要求就能掛牌，而且香港資本市場的流動性較好，這是赴港上市的優勢。”
