孫宏斌在近日的融創業績會上表示，今年融創需要優化資產結構，賣掉酒店、商業甚至一些樂園資產。
孫宏斌在近日的融創業績會上表示，今年融創需要優化資產結構，賣掉酒店、商業甚至一些樂園資產。
而業界萬萬沒想到是，融創優先處理的資產瞄準了持有的金科股份。
此前，融創與金科股權爭鬥多年，此次融創高位套現，金科穩住控制權，有人說這是一個雙贏的局面，但事實是怎樣？
- 1 -對金科股份沒興趣，還是融創有其他打算？
4月14日晚間，金科股份公告，紅星傢俱集團全資子公司廣東弘敏，通過協議轉讓的方式，以每股單價8元，受讓天津聚金持有的金科股份11%股權。
天津聚金系融創中國子公司，通過本次股權轉讓，融創順利套現近47億元。
據華泰證券估算，融創系增持均價為4.79元/股左右，如果按金科最近一個交易日收盤價計算，目前融創系仍持有的9.8億股對應價值約為80億左右。
自2016年入股金科以來，浮盈超過50億，回報率達70%。此外，還有不菲的分紅收益，金科2019年分紅股息率就超過了6%。
乍一看，融創這一波買賣不虧，可以說賺大了，但孫宏斌可不是這麼算賬，把這筆錢增持自家的股票，回報都高於投資金科。
融創入股金科，就是奔著金科控制權來的。
2016年，轟動一時的“徐翔案”爆發，金科股份創始人黃紅雲被牽涉其中。黃紅雲提出轉讓其持有的公司股份。融創中國在2016年用40億元參與了金科股份增發，將16.96%的股權收入囊中，並多次舉牌，想成為金科的控股股東。
黃紅雲視金科為生命，怎能讓出控股股東位置，當初引入融創中國，只不過是想緩解下當時的狀況。黃紅雲不甘示弱，股權爭奪戰就此打響，而融創一度持股比例超過黃紅雲，獲得金科控制權，但也僅是3天，最後黃紅雲憑藉著一致行動人的優勢，率先站在了30%要約收購線前，將持股比例精準到29.9925%，穩住了金科的控制權。
此後，融創成了金科董事會的反對者，當然所有的反對都是無效的。
當控制權無望，反對又無效，找準時機撤退便是明智的選擇。
在4月15日金科股份2019年業績說明會上，蔣思海對融創的減持表示，“融創出於自身財務投資的考慮進行減持，公司表示理解，特別高興的是作為股東，融創在股票上獲得了較好的利潤和收益。”
在金科股份的公告中，融創表示，未來12個月不排除通過協議轉讓、大宗交易等方式減持公司股票。
年報就像大考，頭部房企考生都極少提前交卷，金科股份不一樣，提前一週“交卷”，也就是公佈年報。
成績確實喜人：
年報顯示，金科2019年銷售額1860億元，同比增長57％。這個增長速度在現在的市場環境下很驚人了，甚至超過了多數頭部房企。
營業收入678億元，同比增長64%；淨利潤63.57億元，同比增長58%。其中歸屬於上市公司股東的淨利潤56.76億元，同比增長46%。
同樣的，4月13日，公司發佈了2020年一季報，公司實現營業收入約76.27億元，同比增長19%；實現淨利潤5.06億元，同比增長125%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤3.97億元，同比增長57%。
如果只看營收和利潤增幅的話，金科在2019年的表現確實堪稱亮眼。
但對房企而言，規模化的高增長往往意味著槓桿的飆升
財報顯示，金科的資產負債率還在攀升。2019年，金科的資產負債率達到83.78%，同比2018年微漲了0.15%。
負債增長之際，金科在2019年的財務費用攀升到6.29億元，同比增幅高達1166.11%！僅僅在上一年，這一費用還只有4965.76萬元。
同樣的，4月13日，公司發佈了2020年一季報，公司實現營業收入約76.27億元，同比增長19%；實現淨利潤5.06億元，同比增長125%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤3.97億元，同比增長57%。如果只看營收和利潤增幅的話，金科在2019年的表現確實堪稱亮眼。但對房企而言，規模化的高增長往往意味著槓桿的飆升財報顯示，金科的資產負債率還在攀升。2019年，金科的資產負債率達到83.78%，同比2018年微漲了0.15%。負債增長之際，金科在2019年的財務費用攀升到6.29億元，同比增幅高達1166.11%！僅僅在上一年，這一費用還只有4965.76萬元。
財務費用急劇飆升的背後，是金科的有息負債已經高達1000億！
更令人擔憂的是，金科2019年的現金流也在減少。2018年金科現金及現金等價物淨增加額為113億，2019年降為54億，同比下降了52.19%。
現金流一直以來都被視為房企的“生命線”，在“黑天鵝”頻現的2020年，金科的生命線著實堪憂。
對於今年的地產行情，萬科管理層坦言，疫情對公司影響相當大，既導致銷售回款大幅下降，也給未來1-2年產生了結算壓力。鬱亮建設性提出“企業免疫力”的思考，表示“追求有利潤的收入和有現金流的利潤，堅持始終不囤地、不捂盤、不拿地王”。
靚麗的財報背後是緊繃的資金鍊，以及令人堪憂的財務狀況。
-03-金科的財技
金科地產年報一出，靚麗的財報數據引來不少的質疑聲。其中便有一條是通過少數股東操控利潤，粉飾財報。
著名財稅專家馬靖昊表示：
一般來講，少數股東的淨資產收益率遠高於母公司股東的淨資產收益率，說明少數股東佔了便宜，反之，少數股東的淨資產收益率遠低於母公司股東的淨資產收益率，則少數股東吃了虧。
分別計算萬科A和金科股份2017年至2019年的少數股東攤薄淨資產收益率和歸屬母公司股東攤薄淨資產收益率，結果如下：
可見，2017年至2019年，萬科A歸屬母公司股東權益和少數股東權益的盈利情況是差不多的，我們可以理解為萬科的少數股東權益主要是正常的合作開發項目造成的。
反觀金科股份，2017年歸屬母公司股東權益和少數股東權益的盈利能力相近，其攤薄淨資產收益率都在10%左右。
但是2018年至2019年的歸屬母公司股東的攤薄淨資產收益率分別為16.76%、20.74%，而少數股東竟然只有少的可憐的0.92%和2.75%。
換句話說，金科股份的少數股東2017年後就只是陪歸屬母公司股東玩一玩，幾乎不賺錢，有這麼好欺負少數股東嗎？
根據以上數據，初步判斷金科股份可能存在通過少數股東權益進行利潤操縱。
最後
回顧這幾年，金科發展確實很快，短短3年，從2016年僅有319億元銷售規模，到了2018年便跨入了千億門檻，到2020年更是提出了2200億元的銷售目標。
在業績說明會上，金科股份董事長蔣思海也直接表示：2020年是跨越式大發展的收官之年……要辯證看待效益與質量的關係。
但話說得漂亮，做得也要漂亮才行。
在地產界，加槓桿逆勢擴張確實是變身黑馬，逆襲的制勝法寶。但槓桿是把雙刃劍，疫情“黑天鵝”下，增加了許多的不確定性，金科未來會如何？
而大股東融創似乎早有預見，高位套現先走了。
