如果不是尹山湖，吳中區在蘇州的存在感會一直比較低。
因為與園區一湖之隔，隨著園區的發展成熟，不少外溢就近選擇尹山湖或者獨墅湖西板塊，吳江運東、吳中甪直也都因為地理位置靠近園區而成為蘇州樓市的“香餑餑”。
沒辦法，園區的剛需太需要安家了！
獨墅湖的創意產業園，微軟、華為等高尖端產業匯聚，那麼多優質的人才學子們，他們需要在蘇州擁有自己的安身之處，但是園區高昂的房價讓他們望而卻步。
還能怎麼辦呢，當然是選擇周邊看看有沒有便宜的房子了。
於是要麼跟著地鐵走，要麼跟著高架看，交通方便的周邊板塊，湧進了園區剛需。
尹山湖，就是最早的園區剛需聚集地。
一開始，尹山湖也就像一開始的湖東，就是鄉下，後來“十三太保”進場，房價也才萬元左右，2015、2016年在那邊買套新房總價也不過百萬，月供三四千。
在現在看來，真的太便宜了。
因為現在的尹山湖二手房已經上了3萬/㎡，新房更是斷供已久，前地王泰禾金尊府，之前頂著板塊內最高的價格撐了許久，萬萬沒想到後面還有地價破2萬的地塊，當時碧桂園拿下尹山湖地塊後，愛琴海的LED屏幕上恭賀尹山湖業主們破3畫面猶在眼前。
那麼，現在的尹山湖怎麼樣了？
01.一開始我買房的時候，拼盡全力試圖入住尹山湖，但是看過一圈之後以遺憾告終。
因為當時的尹山湖二手房一天一個價格，就算是剛剛談好了，明天還是可能會有變化，畢竟想買房的人有點多，完完全全的賣方市場，而我在一個個的高價打擊下只能放棄。
而且，當時還沒有新房，別無選擇。
但是現在，尹山湖有新房了，而且，正是板塊需要的改善型的住房。
我去到雲棲隱山售樓處是個工作日，而且已經是下午比較晚的時間了，但是售樓處還有三四組客戶正在看房或者剛看完準備離開，可見人氣不低。
對面便是象嶼&綠城聯手打造的項目臨時售樓處，客戶相對較少。
前兩天，綠城&象嶼項目已出案名——觀瀾逸品，共計12、13號兩宗地塊，12號地塊共計24幢洋房、高層，建築面積也基本是100㎡以上，13號地塊規劃為19幢洋房、小高層與高層。
而碧桂園雲棲隱山共計規劃了22幢小高層與高層產品，建築面積約100-120㎡，這麼看兩個項目都是為中高端改善而來。
其實產品是整個尹山湖比較稀缺的，尹山湖有別墅、也有不少剛需產品，但是中等改善型產品比較少，而現在二胎漸多，生活品質上要求漸高，剛改性的需求較多。
目前兩個項目均在緊張施工中，均是準備了部分一期產品，據云棲隱山工作人員透露，項目預備售價35000元/㎡，客戶多是園區獨墅湖那邊來改善的，以及部分尹山湖業主本地改善。
而由於成交樓面價不一樣，觀瀾逸品工作人員表示，預計售價在3萬左右，具體等備案價，同樣位置，配套、客戶也基本是一樣的，此前去踩盤的時候還沒有展示具體產品。
作為尹山湖的“地王”，碧桂園的壓力不小，從去年12月就一直傳消息馬上開盤，現在4月份了，還未開盤，創意產業園、尹山湖愛情海都可見發單頁的工作人員。
而綠城&象嶼的觀瀾逸品建設速度較慢，但是目前入市動作逐漸增多，售樓處對面而建，競爭關係明顯。
另外前不久剛成交的華潤地塊，目前已經有機器進場開始做前期處理，動作還是挺快的，樓面價相對於碧桂園雲棲隱山也有一定優勢。
更有意思的是，還遇到了龍湖湖西星辰前來截客，新房“荒”了許久的整個獨墅湖西，目前新房目集中入市，也開始相互搶人了。
接下來，尹山湖的新房風要壓二手房一段時間了！
02.那麼再說現在尹山湖二手房怎麼樣了？
據鏈家網來看，目前尹山湖掛牌房源約1752套，相較於成交火熱時期，出一套房就有不少客戶來搶的情況，確實多了。
而現在尹山湖二手房掛牌均價依舊保持在3萬/㎡以上，與年前差距不大，雲棲隱山、觀瀾逸品等新盤入市，有可能會與周邊二手房價格形成倒掛。
走了一圈發現，部分中介門店並未開門，還有的門店年前就貼出了轉讓通知，現在還沒有轉讓成功的，受疫情影響，還有一些餐館、花店等也在轉讓。
兩三個月沒有開張的小店，還有承受一年十幾萬的房租，確實難。
另外中介們的二手房也不怎麼賣得動了，一邊是無法帶看，一邊是新房紛紛入市，二手房現在比較難出手。
尹山湖的二手房尤其明顯，之前二手房市場火熱的時候，買房全靠搶，現在市場新房較多，且相對便宜，大家就更加不願意高價接盤二手房了。
有中介表示，現在甪直的項目他們還成交了幾套，主要是也靠著園區，雖然價格也都上了2萬/㎡，但是價格還是比尹山湖便宜不少，另外尹山湖也拍了地，大家多是在等新房。
尹山湖的二手房現在“冷靜”下來了。
03.為什麼現在的尹山湖受到的關注這麼多呢？
現在蘇州的低價項目都已經遠在吳江運東、太湖度假區、黃埭等外圍板塊，基本都到了城市邊上，距離市中心或者各種產業園有一定的距離，上下班時間花費個把小時也是日常。
而尹山湖靠著園區，到市區、東方之門、圓融CBD或者獨墅湖創意產業園上班都非常方便，驅車最多十幾分鍾，都是有點距離但都不遠的狀態，地段適中，適宜居住。
每天早晚下班高峰，東方大道上的人氣就可以充分證明園區剛需外溢之多，包括去年的熱門板塊運東，也是因為“園區南”的名頭，東環南延的利好，價格較低，受到了很多園區外溢的歡迎，去年有多少人搶破頭都沒能入住運東，又有多少剛需是在新政之後才順利入手的。
以及現在的甪直，規劃的地鐵6號線沿線一直未有消息，但是新房價格已經從一開始一萬出頭到如今翻了一倍。
不僅感慨，園區外溢之強！
當然了，尹山湖能成為眾多園區邊上的板塊中最貴的，還有各種優質配套加持。
軌交2號線沿線，獨墅湖實驗學校、愛琴海購物公園、陽光天地商業、長申購物廣場等，日常生活配套很齊全，每天繞湖走一圈，強身健體的人、遛狗遛娃的、廣場舞等也非常熱鬧，生活氛圍比較濃厚。
以及每個項目基本都有底商，日常所需不缺，但是問題也在於，尹山湖的底商太多了，每個項目出門都會有小超市、水果店等，大型商場被弱化，尤其是像愛琴海、陽光天地這種優勢不明顯的商場，人流量確實較少。
但是長申購物廣場開業後卻吸引了大部分人，長申商場、超市、吃喝玩樂於一體，配置相對高端一些，人流量也確實夠強。
且尹山湖並不是很大，平時走一走都能到商場、公園娛樂一會，休閒生活也方便。
因此會一直有人想入住尹山湖。
寫在最後
其實尹山湖的好與不好已經被很多人寫過了，我想說，尹山湖確實挺好的，贏在了起點。
上下班節省時間，還能有家門口的公園、大商場，需要點什麼出門還有小超市，生活便捷，可以說是園區外溢首選。
但是高昂的房價，相對混亂低級的生活氛圍，還是有待考量的。
