01 案件背景
這件事要從24年前說起。
1995年，黃某向南方地產購買了深圳一套房屋，沒有簽署書面的房屋買賣合同，開發商為黃某辦了入夥手續，且一直由黃某入住至今，但黃某一直沒有付齊購房尾款。
於是開發商展開了後續的三輪訴訟。
02 第一輪訴訟：返還房屋之訴（2009）
開發商：非法佔有，趕緊走人。
開發商提起訴訟，要求退還非法佔有的房屋，支付租金28萬元。
法院：有買賣存在，不是非法侵佔。
法院認為，黃某入住涉案房產是基於雙方曾存在房屋買賣合同，並非沒原由的擅自侵佔，南方地產未能證明合同關係已解除，亦未向法院提請解除合同關係的訴請，因此，南方地產稱黃某侵佔其房產的訴訟請求，依據不足。
小業主：我不走，你還要給我辦證、賠錢。
黃某提起反訴，要求開發商辦理房產證，支付遲延辦證違約金33萬元。
法院：小業主先要證明付了款、開發商應辦證。
法院認為，黃某未能證明其已付清房款，亦未舉證證明南方地產有代為辦理房產地產證的責任，現要求南方地產為其代為辦證並支付遲延辦證違約金的訴訟請求依據不足。
第一輪訴訟，開發商無功而返。
03 第二輪訴訟：合同未成立之訴（2016）
開發商：沒簽合同，合同沒成立。
南方地產又向福田法院起訴黃某，主張雙方涉案房屋買賣合同關係未成立。在該案中，黃某出具了《商品房預購卡》，載明涉案房屋價格為人民幣93萬餘元。南方地產自認收到黃某的購房款31萬餘元。但雙方均未能出示書面的認購書或買賣合同。
法院：事實履行，合同成立。
法院認為，雖無證據證明雙方簽訂了書面合同，但黃某稱已支付購房款，而南方地產自認收到部分購房款，且南方地產已交付房產，雙方實際履行了買賣合同，買賣合同關係已經成立，最終駁回南方地產的訴訟請求。
第二輪訴訟，開發商再次折戟。
04 第三輪訴訟：解除合同之訴（2018）
開發商：既然合同成立，我就要求解除。
2018年，南方地產第三次向法院起訴，請求解除雙方涉案房屋的買賣合同。理由是，南方地產於2017年10月30日向黃某發出律師函，催告黃某在收到通知後90日內向南方地產支付購房餘款674805.40元及利息，但黃某仍然沒支付。
小業主：已過一年解除期，無權解除。
黃某辯稱，第一，生效判決已確認南方地產與黃某之間的買賣合同關係成立。第二，雙方買賣合同關係成立於1995年，南方地產應當在一年內提出解除，故南方地產提出的解除權已超過了法定期限。
05 法院觀點
對於案件焦點，解除權是否消滅，兩審法院卻有不同觀點。
一審法院：二十多年沒解除，解除權消滅。
一審法院認為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“《解釋》”）第十五第二款的規定，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。本案中，雙方對解除權沒有約定，但黃某至今居住已有二十多年。雖然南方地產認為黃某未足額支付購房款，但一直未向黃某主張解除雙方之間的買賣合同關係。南方地產所享有的解除權已超過了法定的行使期限。因此，對南方地產主張解除雙方之間涉案房產買賣合同關係的請求，一審法院不予支持。
開發商：解除權發生之日應該在2017年10月31日。
南方地產上訴稱，一審法院並沒有認定解除權發生之日。由於對付款履行期限沒有明確約定，賣方可以要求隨時履行。南方地產於2017年10月31日向黃某發出律師函催討房款，所以南方地產解除權的發生之日就是2017年10月31日，解除權行使期限至一年後的2018年10月30日。故此，南方地產所享有的解除權並未超過法定的行使期限。
二審法院：未約定付款期限，催告後三個月內未履行，有權解除。
法院認為，首先，黃某尚欠購房餘款674805.40元，雖雙方並未簽訂書面協議約定購房款支付時間，但經南方地產催告後在合理期限內亦未支付，且明確表示不予支付，其行為已構成違約。
其次，因雙方並未約定付款期限，且黃某經南方地產2017年10月30日催告後的合理期限內仍未支付，故南方地產於2018年2月5日訴請解除合同並未超過法定期限，且本案並不存在黃某催告南方地產行使解除權的情形，故南方地產要求解除涉案合同，法院予以支持。
最終，深圳中院於2018年9月11日作出（2018）粵03民終11261號判決，解除南方地產與黃某之間關於涉案房產的房屋買賣合同關係。
第三輪訴訟，開發商全勝而終。
06 延伸案例
重慶一中院：車位質量不合格，超過一年不能退。
卿某訴同原地產房屋買賣合同糾紛一案，關於涉案合同是否解除的問題，重慶市一中院作出（2019）渝01民終1112號民事判決：認為涉案車位是現房銷售，雙方以車庫的現狀進行交付。卿某2016年12月22日簽約之日，應當認定其已經知曉車庫質量情況，卿某即使行使解除權，也應當從此時開始的一年內行使，其解除權已於2017年12月21日歸於消滅。對卿某2018年訴請要求解除買賣合同的請求不予支持。
07 案件啟示
1､未付購房款，三年內起訴。
由於購房款的支付屬於債權，開發商或賣方如未在法定訴訟時效（三年）內主張並保留催討證據，將會喪失勝訴權，建議及時起訴。比如本案即因為主張購房款已超過訴訟時效，很難獲得法院支持，才另尋他徑。
2､根本性違約，一年內解約。
房屋買賣合同一方出現根本違約，達到合同解除條件時，除違約方主動催告守約方是否解除的情形外，守約方行使解除權也只有一年的期限，否則可能會“過期作廢”。
08 法條鏈接
《合同法》
第九十五條 法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。
法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。
第六十二條第(四)項 履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
