笔者曾在11月8号撰文预测南京的一些限价神盘会在政府的指（bi）导（po）下陆续开盘。
回过头看，我当时的判断没有错，在这之后南京的一些限价盘：世贸梦想家、中交锦兰会都一一开盘；这周末又传来江宁禄口的翠屏城和江北高新的亚泰山雨湖即将开盘的消息。这两天有粉丝问我消息是否准确，我是没有内幕消息的人，但我判断，这次开盘消息基本行八九不离十。做判断的逻辑分析我在当时的文章里已经分析过了，在此不再赘述。有兴趣的朋友可以在我的微博里找原文读一读。
有朋友和我讨论翠屏城和亚泰山雨湖哪个更值得买。比起亚泰山雨湖，我更推荐翠屏城。我之前低估了江宁限价的决心，没想到当时世贸梦想家的销许真的是被限制住了；但我也判断对了浦口可能会允许锦兰会涨价。这次两个盘又恰好是江宁和浦口的盘。按照两区政府之前的表现，我这次猜翠屏城不会涨价，而山雨湖会比上回开盘涨价10%左右，均价在2w左右。如果江宁区对翠屏城网开一面，上次开盘均价1.22w，涨个10%也就1w3出头，这个价格遍观南京主城是没有的。翠屏城有小面积的86平米刚需盘，为数不少。而山雨湖只剩下64套120平米的大户型，从总价看，一套顶翠屏城两套了，单价总价都要高很多，再加上倒挂的因素，亚泰山雨湖比起翠屏城显得更鸡肋一些。如果纯粹从投资角度看，我觉得翠屏城更佳。
翠屏城这个盘处于禄口新城板块的边缘位置。并不在中心区的范围。距离地铁站也很不近。
这两年禄口新城拍了不少地，之前楼市热火朝天的时候，整个板块最高的楼面价已经拍到了1w3。拿地的kfs也不乏国内的巨头。具体的几块地楼面价见下图：
值得一提的是这周刚出让的G54这块，离翠屏城不远，楼面价只有7024，再加上三巽拍下的G53，让人对禄口新城这个板块的前景颇有怀疑。
虽然现在有自媒体说这个盘是倒挂6000的盘。但我注意到，拿来举例子的，单价18745成交的，面积只有68.2平米。这次开盘是没有这个小面积的户型，最小的都是86平米。
而绿中介在10月30号成交过一套85平米的，价格1w5的样子。
有人说翠屏城位置不好，开发商口碑一般，也是超级大盘，供应量又大，将来出手难度大。但我觉得这都不是大问题。好货低价当然人见人爱，普货低价却也不为不过。价格低，就是翠屏城最大的优势！我对翠屏城的评价，这是一个收益率较高的无风险保本理财产品。我说它无风险，理由是板块最低的楼面价都要7千块，开发出来的房子再低也不会低于1w3吧。那么就意味着没有被套牢，站岗的风险。那么年化收益率有有多少呢？
我用这次最小的86平米户型举例。总价86*1.3w=111.8w。就按照120w的总价计算。首付三成36w，贷款84w。贷款30年，利息上浮20%，等额本息，月供是4951.6元，。
月供四舍五入，按5000块计算，持有3年的成本是36+0.5*12*3=54w。我觉得三年之后以1w8卖掉问题不大。利润则是（1.8-1.3）*86=43w。年化收益率 ＝43/54/3*100%=26.5%。如果有人要杠一下说3年后房价到不了1.8。那么我们拉长时间，用5年来计算，成本是36+0.5*12*5=66W,还是1.8卖掉，利润还是43w，此时年化收益率 ＝43/66/5*100%=13%。如果算上房租收益，收益率还要更高。如果还要继续抬杠，5年之后这个盘还卖不到1w8，我不说南京出了问题，那一定是全中国出了大问题，那时大家就要去考虑比投资房地产赚钱更重要的事了。
第一个用“鸡腿、鸡肋”来形容这些限价盘的是文字高手，后面再用这些词的就是拾人牙慧者。我把河西南那些要八成、动辄两三百万首付的盘比喻成“富豪信托盘”，翠屏城在我眼里就是普通人的“保本理财盘”。
朋友们，只要36w本金，每个月定投5000块，年化13%起步的低门槛、无风险、保本理财产品，现在哪家银行有？什么？你拿P二P来抬杠？那你去买P二P吧,我不拦你。
只要在5年内以1w8的价格出手，时间越早，收益率越高。这样的产品你不心动吗？心动不如行动，准备好购房证明、收入证明、银行流水等资料，静等消息去摇号吧！
祝大家好运！！
