觀點地產網 今年的五一勞動節格外令人期待。
除了難得的5天長假之外，一方面，兩會時間確定、高速公路恢復收費等好消息頻出，無一不預示著疫情對正常生活、工作的影響逐漸減弱；另一方面，土拍“小陽春”仍在持續，福州、杭州、南京多地土拍破百億，北京市場也逐漸熱鬧了起來。
這熱鬧體現在北京市規劃和自然資源委員會接連三天的公告上。4月29日，大興區西紅門鎮兩宗限價地成功入市，攬金66.8億元；4月28日，新推2宗門頭溝永定鎮不限價涉宅地，總起價29.46億元；4月27日，宣佈因故暫停出讓朝陽東壩鄉兩宗限價地，總起價70.28億元。
至此，北京四月土拍暫告一段落。據觀點指數統計，本月北京共成交5宗涉宅地，成交金額121.66億元，出讓土地面積32.7萬平米，分佈在密雲、房山和大興，含3宗限價地；另有10宗涉宅地正在掛牌中，出讓起始價達252億元，含8宗限價地。
顯而易見的是，限價地塊多起來了，同時卻也出現了兩極分化：房山、大興等非核心城區的限價地均成功入市，朝陽區地塊卻一再因故被暫停出讓。而五一節後，還將有8宗限價地陸續上市。
七家房企競拍大興17萬平宅地
4月29日，北京大興西紅門兩宗宅地同時入市，起始出讓價63.68億元，出讓土地面積近8.5萬平米，總建面最高可達17萬平米，最終由新城、龍湖+首開聯合體以29.4億、37.4億分別競得。
本次土拍很平淡，也很順利。雖然吸引了金融街、金茂、電建+招商、首開、新城、首開+龍湖等七家房企同時競拍，且新城、首開、金融街、金茂同時連續參與了兩場，但並未出現連拿17萬平的大手筆。
第一宗，新城在第五輪時便已拿下，成交樓面價3.89萬元/平米，溢價率7.38%；第二宗則更為迅速，龍湖+首開聯合體在第3輪舉牌中便擊敗了金融街、競得11號地塊，成交樓面價3.95萬元/平米，溢價率3.03%，耗時僅十餘分鐘。
在北京城南中，大興是最佔優勢的區域之一。無論是亦莊新區，還是新機場的臨空經濟區，城市南延已是定局。據市場人士分析，自2010年以來，北京市政府已在城南發展計劃上累計投資逾萬億，預計未來主城區與新機場的聯繫仍將不斷加強。
就參與房企自身而言，看好城市主流發展方向的因素居多。以北京龍湖為例，相關人士表示，此次大興區域拿地一是因城市主流發展方向而定，二是聚焦城市主城區拿地。本次出讓的兩宗地塊均臨近五環，毗鄰四號線與大興機場線，周邊已經有鴻坤、中糧、泰禾、金融街等多個住宅項目，正在形成大型社區居住環境——配套補充、價格競爭、人口聚集。
就限價地而言，市場最為關注的是其“限價”。按照出讓文件要求，西紅門兩宗限價地的商品住房銷售均價均不超過6.44萬元/平米，且最高銷售單價不超7.08萬元/平米；而這個價格在同片區優勢不多。
據多家中介披露，西紅門片區住宅二手房均價在4萬-5.8萬元/平米之間，新房單價在3萬-5.5萬元/平米之間居多；而業內人士指出，限競房的售價大多參照周邊商品房項目定價的80%。若由此推算，本次成交的兩宗限價地在價格上將面臨著不容忽視的挑戰。
同時，限競房項目在去化上的表現一般。據觀點地產新媒體獲悉，北京限競房集中於2018年上市，因此2018年又稱北京限競房元年。在2018年6月至2019年之間，北京共有82個限競房項目上市，房源近6.5萬套，目前去化率約46%，去化週期在15個月左右。因此，在拿下限價地塊之後，如何實現獲客、加快去化、實現盈利，這是對房企經營能力的一個真實考驗。
朝陽近134億元涉宅地被暫停出讓
另一個值得關注的焦點便是接連“因故”暫停出讓的朝陽區涉宅地。據觀點指數統計，4月以來北京已累計暫停3宗朝陽區宅地出讓，起始總價接近134億元，土地面積15.43萬平米，總建面約30萬平米。
其中，兩宗地塊位於朝陽區東壩鄉，均為限價地，要求商品住房銷售均價不超過69422元/平米，且最高銷售單價不得超過76364元/平米，總價逾70億元；另一宗位於朝陽區金盞鄉小店村，起始樓面價約5.1萬元/平米，總價63.63億元。
上述三宗地塊在區位位置和城市發展規劃上同時具備優勢。公開資料顯示，金盞鄉位於朝陽區東北部，與順義區、通州區接壤，毗鄰五環，距離首都國際機場6公里；東壩位於朝陽區東北部，距離望京、國貿商圈10-12公里，距離首都國際機場21公里，同樣鄰近五環。
按照北京規劃總體佈局和朝陽區域功能定位，未來的東壩北區將成為北京市最大的高端商務功能區，佔地面積6.2平方公里，規模相當於北京CBD核心區與東擴區面積之和，僅商務樓宇建築面積就高達500萬平米。
因此，對於兩次暫停朝陽區土地出讓，市場和消費者提出了多種猜測。其一是無人報價，即流拍；其二是地塊規劃等或發生了改變；其三是朝陽區政府推地節奏放緩。目前，政府部門並未作出進一步解釋，亦未公告上述地塊是否將會回爐出讓。
而對於無人報價，業內人士在朝陽區首宗地塊被暫停出讓時便被多家媒體予以佐證。同時，合碩機構首席分析師郭毅表示，金盞處於開發初期階段，區域型消費類配套尚有欠缺。消費者們則貨比三家：5.1萬元/平米的樓面價與周邊回遷房的銷售限價接近，不划算。
至於東壩鄉兩宗限價地，從限競房項目角度來看，周邊住宅樓盤利錦府府上、和光塵樾、富興首府、恆大華府的新房售價在6-8.8萬元/平米，二手房價格在4.5萬-7萬元/平米居多；配套更成熟的孫河限競房於2018年入市、銷售均價6.7萬元/平米，且尚有待售房源——東壩鄉此次出讓地塊超過6.9萬元/平米的均價+7.6萬元/平米的最高銷售單價在價格上沒有明顯優勢。
同時，業內人士指出，該地區多有別墅產品，更受高淨值購房者青睞；限競房多有“7090”戶型設計要求，即90平米以下戶型佔比70%以上，在戶型設計上優勢不如別墅和大平層產品。
至於五一節後，北京排隊入市的8宗限競房地塊將表現如何，不少市場人士對此持觀望態度——更多地塊入市等同於更多選擇，身處經濟下行壓力增大的大環境和疫情深刻影響一季度開工與銷售的時代背景之下，每一筆錢都需要精打細算，每一宗地都需要物超所值。
值得注意的是，觀望的不止是部分房企，還有作為銷售回款來源的消費者。另據貝殼研究院統計，4月鏈家客戶成交週期拉長至98天，達到歷史高位水平。其中，北京市二手房網籤量約1.37萬套，同比下降4.7%；二手房成交均價為57976元/平，同比下跌5.7%。
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