文丨金不换
2019年，中国城镇化率突破60%，户籍城镇化率44.38%。
从数据看，中国城镇化进入下半场。中国城市会出现地越来越少，人越来越多的局面。
而此时的中国房地产市场，也由增量市场，转为存量市场。
在增量拓展不可持续的情况下，部分房企被迫转型。未来，房企在存量市场的竞争不可避免。
此时，那些已经在存量市场到来前，就已经占位的房企，避免了转型阵痛，依然保持良好的发展节奏。
今天，聊聊佳兆业，这个存量挖掘，城市更新领跑者。
01
过去一年，房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓，行业集中度却加速提升。
中小型房企的生存空间被进一步压缩。
3月份，各大房企集中发布年报，大小房企中，增收不增利的不在少数。佳兆业，算是其中为数不多经住受冲击与考验的房企。
年报显示，2019年佳兆业全年权益销售金额881亿元，同比增长26%。
26%的增速，高出TOP100房企6.5%权益销售金额增速近20个百分点。
佳兆业将今年的权益销售额定在1000亿。
其实，按照大部分房企采用的全口径合约销售，佳兆业2019年全口径销售额已然突破千亿。
其他数据方面，2019年佳兆业的营业额约为人民币480.22亿元，同比增长24.1%；公司所有人应占年度溢利约为人民币45.94亿元，同比增长67.1%；毛利润约为人民币138亿元，同比增长24%。
当下，房地产行业面临毛利下行的较大压力，很多成规模的地产公司将未来的毛利率目标定在了25%-30%之间。
2019年，佳兆业的毛利率为28.8%，维持在行业较高水平。
在土地成本锁定的情况下，佳兆业若继续保持较高的销售均价，其未来毛利率就会具备较大的成长潜力，并由此实现在毛利上的弯道超车。
而佳兆业这份成绩单背后，城市更新方面的贡献不小。
2019年上半年，佳兆业城市更新项目销售业绩占整体销售业绩近四成。
深圳，作为佳兆业城市更新主战场，2019年推出的，全部都是城市更新项目。
数据表明，2019年，佳兆业在深圳实现权益合约销售额约164.2亿，位列深圳第四，约占总销售额的18.6%；销售面积35.9万平，位列深圳第二。
其中，佳兆业盐田城市广场更是以单盘71.2亿的成交额，成为佳兆业当年业绩贡献率最高的单盘项目，约占佳兆业全年业绩的8%。
02
对比开发难度，TOP100房企中大部分还是愿意拿净地，开发难度小，更适合高周转这一主流的开发模式。
而当房地产市场进入存量时代，拿净地这一简单的开发策略逐渐失效。
而这时，最初坚持暂时放下规模诉求，选择啃硬骨头的佳兆业，显示出优势。
2019年，佳兆业在全国48个城市拥有176个项目，土储面积达2680万平方米，其中约有80%位于一线城市及重点二线城市，总货值高达5300亿。
佳兆业的拿地方式不拘于一种，越来越多元化。
年报显示，2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，新进清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元。
旧改作为佳兆业增储的重要方式，也开始兑现其价值。
旧改项目中，2019年佳兆业共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元。
目前，佳兆业旧改项目总数达147个，总占地面积近4000万平方米，预计货值2.5万亿元。
值得注意的是，佳兆业在大湾区的旧改占地面积比例约为99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。
深圳，作为大湾区核心城市，2019年2月享受了《粤港澳大湾区发展规划纲要》的利好后，8月又有“中国特色社会主义先行示范区”加持，深圳的历史定位来到了前所未有的高度。
这对于重仓深圳的佳兆业来讲，无疑是重大利好。
去年的年中业绩会，郭英成也难掩喜色“我们只是运气好而已”。
作为国内首家成立城市更新集团的房企，佳兆业是外界眼中的“大湾区旧改第一龙头”。
对佳兆业而言，旧改项目既是重要的增储方式，也是贯彻深耕大湾区战略的重要举措之一，不仅迎合了大湾区较为旺盛的旧改需求与相关政策，也能带来更长远的稳定效益。
除大湾区深度布局之外，佳兆业2019年成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目，并首次拓展香港旧楼改造市场，加速旧改模式全国输出。
03
业绩大步向前的同时，不少房企出现肌肉拉伤。
Wind显示，2019年销售额在前40且已经上市的企业，2018年的资产负债率平均值居于80%左右。
而佳兆业近四年的资产负债率，也实现四连降，最终降至2019年的79.44%。
这一数据，也成功低于TOP40资产负债率平均值。
在提速控质首次实施的2018年，佳兆业的净负债率同比下降了64个百分点。
2019年，佳兆业在此基础上进一步加强了降负债的力度，实现了144%的净负债率，降幅高达92个百分点，成功将净负债率控制在了200%以内，并在连续三年内实现了净负债率的下降。
这得益于佳兆业在有息负债规模上的成功控制。
同时，佳兆业还加强了现金流动性，在进行了多笔融资的同时，还通过要约收购及回购等方式，以积极的态度进行债务管理。
由此，佳兆业的期末现金较期初大幅增加61%至369.8亿元，经计算可知，佳兆业的现金短债比大于1，短期偿债无忧。
回首佳兆业20年的发展，其在城市更新业务方面的优秀，也是源于其对城市更新的“执着”。
1999年成立之初，佳兆业便拿下深圳布吉龙泉别墅烂尾楼，更名“桂芳园”，经过运作成为龙岗布吉楼王。
佳兆业则借此一举跻身“中国深圳行业十强企业”。
2019年6月，佳兆业发布《城市运营核心逻辑》一书。佳兆业首次系统地向外界展示，其在城市更新领域的逻辑思考，以及在此基础上，建立的一套完整的佳兆业城市更新解决方案。
二十载的经验积累，让佳兆业获得城市更新TOP1荣誉。
2020年，深耕城市更新的佳兆业，也将迎来收获期。
