從去年開始，打著戶型的旗號賣房的開發商越來越多。
甚至在一個千人準業主的調查中，戶型的重要性竟然排到了地鐵和配套前面。
限競房時代，最好的貢獻，是價格透明以及好戶型的應接不暇吧。
那麼問題來了，當一個好戶型擺在你的面前，你真的認識它嗎？
01
第一眼很重要。
看朝向。
戶型圖上都有指北針，可以簡單判斷戶型的朝向。
目前新房領域，大部分都是南北通透。
如果要給朝向排個序的話，依次為南北通透、全南、東西通透、朝東、朝西、朝北。
當然也有個例，比如：
南北通透的刀把戶型pk全南戶型，哪個更好？
老徐認為，這倆在同一檔位上，大家根據自身的喜好來定吧。
在價格上，大家公認的好朝向，在新房裡最貴，在二手房裡也一樣。不用刻意追求最好，最適合你的更重要。
看形狀。
戶型方正才有更高的空間利用率。
二手房網站上有很多奇葩的戶型，在現在的新房市場上已經很難出現了。
北方人特別喜歡南向採光面大的戶型。
所以，最好的比例是，大面寬、短進深。
也就是南向的尺寸要大於北向的尺寸，在去年熱賣的中海望京府139平、未來金茂府160平，都十分經典。
其次是，南向北向比例大概在1:1。
經典的眼鏡戶型，通常都是這個比例。很多89平的小三居也能做成眼鏡戶型，比如長辛店的熙悅天寰89平、亦莊的京華雅郡的89平、瀛海中海寰宇時代一期的88平。
看格局。
簡單來說就是，幾居幾衛。
現在比較主流的90平的戶型，是3居2衛、3居1衛。110平以上的戶型，會被做成緊湊型4居。
至於是選3居1衛還是3居2衛，我建議未來有隔代居住需求的，或者二胎家庭，選擇2衛。
通透性。
疫情期間，專家建議每天開窗通風，所以能形成對流的通透戶型會更好。
然而不是南北有窗戶就能南北通透。
簡單點說，窗戶對窗戶，市面上單通透、雙通透、三通透都有。
兩梯四戶為了實現中間戶的通透性，北京市場上出現了連廊房，解決了中間戶不通透的問題。
很多粉絲表示，沒有樓棟的切面圖，分不清連廊戶型。
這裡有個小竅門，入戶門在北側，齊平北側窗戶，或者更北的就是連廊戶型。
明廚明衛。
這個沒什麼可說的。一般戶型都能做到明廚，但明衛就不一定了。
02
如何顯得空間更大？
上週老徐去看了一個樓盤的樣板間，130多平的房子，樣板間的緊湊程度堪比90平。
我認為，主要是空間切割太嚴重，同時又有面積浪費。
很多戶型，都在講餐客一體，甚至是餐客廚一體。視覺效果上就會顯得更加寬敞。
再提一下眼鏡戶型。客廳在中間，其他空間分佈在四個角，沒有走廊的面積浪費，臥室分離開，保護隱私。
好的玄關很重要，既可以有收納功能，同時也不會有浪費面積。
現在很多小戶型加入了飄窗的設計。一方面飄窗非常符合年輕人的喜好，另一方面，飄窗可以增加室內空間的觀感。
03
設計裡的小心思。
收納空間。
大戶型也好小戶型也好，都非常重視收納功能。
進門玄關、飄窗下方、廚房的吊櫃、衛生間的鏡櫃等等，都是可以收納的空間。
臻御府的89平還做出了衣帽間，吸引了眾多女性置業者。
動線的合理性。
將日常生活場景帶入戶型圖。
比如，進門要先換鞋、掛衣服、洗手，那麼進門要有玄關和玄關櫃，入戶門不要離衛生間太遠。
比如，晚上起夜，那麼臥室裡最好有個衛生間。
比如，餐廚一體，從廚房到餐廳的距離儘量縮短。
另外，乾溼分離的衛生間、放得下洗碗機烤箱的廚房、隱藏的很好的洗衣機等，都是很人性化的設計。
04
高得房率是怎麼煉成的？
最近，大家對於計算得房率樂此不疲，包括我。
明明買的是88平的房子，卻比別人家裡100平的房子還大。
這主要是得房率的功勞。
靠譜的開發商會把尺寸標在戶型圖上，我們基本可以自行計算得房率。
那麼，什麼樣的房子得房率會高？
通常是一梯兩戶，矮層洋房，以及有面積贈送的房子。
面積贈送，主要為3種，飄窗、設備平臺（設備房）、陽臺。
飄窗和設備平臺是全贈送部分，不需要支付額外的成本。開敞式的陽臺是支付一半的面積費用。
飄窗和設備平臺在交房的呈現上是不同的。
飄窗
設備平臺
飄窗有一定高度，用作擴充室內空間或者讀書看報的休息區 ，也有人將晾衣架放置在飄窗上。有飄窗的樓盤非常多，比如中海寰宇時代二期、華潤長安九里、城市之光東望、臺湖金茂悅…
設備平臺在戶型圖上，用AC標記。是更實用的純室內空間，基本上和客廳或者臥室連成一體，直接擴大使用面積。
現在擁有陽臺的新盤不多，只有西山錦繡府、公園十七區等。
05
去樣板間看什麼？
我們在戶型圖裡已經get到這麼多信息。那去樣板間還有什麼價值呢？
戶型圖上各個房間的尺寸基本都有，但是這個尺寸代表的空間感，不去實地考察很難感受出來。比如，有些戶型的主臥根本放不下大衣櫃，更別說1.8米的床。
飄窗的寬度和高度，也影響著空間感，這個也是需要在樣板間才能感受到的。還有設備平臺的呈現效果。
特別是，戶型圖裡沒有窗戶的大小，而窗戶的大小影響著採光，是落地窗還是其他，一看便知。
最後，戶型圖能否在樣板間很好的呈現，需要的我們去親身體驗，所以看樣板間這一步必不可少。老徐最近會經常帶團看房，感興趣私信我。
