根據房價行情網數據，截止9月末，全國已有73個地級市房價破萬元，百城商品住宅均價破1.5萬，全國商品住宅均價破9千。
放在以前，這是不可想象的。70年代末，萬元戶是相當優秀家庭才有的稱呼，80年代萬元戶是極少家庭才擁有的財富，90年代北京一套房兩三萬（福利分房的市值），2000年二環房價也不過4000多一平。而現在，萬元僅1平米的房價，還得是三四線城市。至於北京二環均價已經破10萬，全北京二手房整體均價也達到6萬多。
房價“翻跟斗”式的上漲，催生了大量依靠買房致富的人群。在這二三十年的“薰陶”裡，很多人對買房的認知變成了：要致富先買房、房價不停漲、買房穩賺不賠等。這些意識形態，深深地鐫刻在了他們腦海裡，變得根深蒂固。
但回過頭來看，即便是房價“普漲”時代，不同城市、樓盤的價格表現也是不一樣的。北京二環從4000多漲到10萬多，20年翻了25倍多。南京內城2000年房價2000多，現在4多萬，20年翻了20倍。揚州老城區2000年房價也是2000多，現在房價2萬多，20年翻了10倍。
從漲幅倍數看，2000年北京房價僅揚州房價的2倍，現在則是5倍。從絕對值來看，北京現在一套二環內100平房子1200萬，而揚州是200多萬。絕對值更誇張。
以上是其一，不同城市過去20年房價與房屋市值增長的差別，有貨幣因素，有城市因素。
其二，普漲時代並非全民財富增長，也有買房虧錢的存在。
北三縣一鎮（三河、香河、大廠、燕郊）是河北最靠近北京的地方，是著名的環京板塊，尤以燕郊更出名。2017年時，房價最高近4萬一平，而目前二手房均價僅1.8萬，足足跌去一半。前段時間有燕郊房東發帖稱，只要誰願意接盤，承擔銀行貸款，自己就可全部產權轉讓。意識即首付30%自己不要了，有人把70%房貸作為全部房款接過去就行，但依然無人問津。
而現在，隨著城市化放緩，房價普漲的時代早已過去，買房虧錢的可能開始升高。包括前段時間天津房價下跌30%的消息傳出，更是震驚了一眾長期認為“房價不會跌”的人。
毫無疑問，買房邏輯已變。再來看看專家們是如何看待未來樓市的。
馬光遠：閉眼買房就能躺賺的時代徹底終結了，買房坐等發財的夢該醒了。
馮侖：剛需該買還是建議買，但炒房真的不建議了。
曹德旺更是直截了當：房地產作為接盤遊戲未來可能會玩不下去，因為流通環節出問題了。比如剛需買不起，有錢人房太多，到最後就會有很多房子賣不掉。
所以問題來了。究竟買不買房？
不買，過去20年的貨幣貶值史與房價增長史歷歷在目，單純持有現金、存款會不會未來資產受到大幅貶值？
買，問題也不少。首先調控收緊後市場進一步分化，熱銷盤、滯銷盤二八開，買到坑的幾率增大。其次，如果房價出現下跌，那豈不是加快資產的貶值？反而得不償失。再次，就像曹德旺說的那樣，大家都有房了，以後誰來接盤？。
的確如此，買房從閉著眼睛買，來到了需要睜大眼睛買的階段。
怎麼辦呢？找出市場裡僅有的20%優質樓盤，最大程度降低試錯成本。
不僅如此，牛市時所有樓盤雨露均霑，漲幅幾乎相仿。反而在市場分化下，20%的牛盤脫穎而出，會得到市場更多的關注目光。物以稀為貴，價格不降反升。以下5類房子即是如此，明年或愈加迎來上升通道，內行已暗暗下手。
1、優選“軌道交通房”
買房，內部居住空間都類似，所以房價差別主要體現在“房子周邊資源配套”上。
但隨著城市越來越大，考量周邊資源、配套是否有效覆蓋的方式，變成了交通與通勤時間。商場、鬧市、學校這些資源配套不可能在空間上全覆蓋，但只要交通優異，時間上依然可以做到全覆蓋。
所以，交通與通勤時間要成為買房優先考慮因素、重要因素。它的重要程度，甚至超過樓盤本身。
買房優選“軌道交通房”，比如地鐵、輕軌、城軌，不會錯。但高鐵房不在此列，高鐵房一般適合於雙城距離短、通勤時間30分鐘以內的城市，否則價值不高。
2、優選“學區房”
交通因素與學區因素，這是房屋除居住功能外，對於大部分家庭最重要的兩個因素，沒有之三。
因此，買房一定要注重有沒有學區，或5年內是否有公辦學校規劃。如果都沒有，那房屋的市場價值會偏低，就可能屬於未來賣不掉那一類。
另外，要注意，幼兒園沒有學區概念、民辦小學、初中沒有學區概念，高中沒有學區概念，不要弄錯了“學區”的意思。
3、優選“主城房”
軌道交通房時談到，房價差別其實就是資源配套的差別。交通、學區其實也是房子的“附屬配套資源”，這些對於房屋價值而言，都屬於“硬通貨”。
自然，如果房屋能直接擁有優質的配套、資源，譬如成熟商圈、新興潛力商圈、CBD、CLD等，那房子的市場價值也會非常堅挺。
4、優選“環境房”
如果以上三類房子價格都比較昂貴，那麼“環境房”是很不錯的一個類型。隨著居民對健康的重視程度提高，環境優異的房子未來將成為很多人的選擇。
但需要注意的是，環境優質的前提是不能距離主城太遠，前面提到的資源、配套依然是房屋市場價值的核心，環境優質屬於“錦上添花”，但不能“替代”。
因此，距離主城不遠的近郊區，交通優異、通勤時間短的近郊區，這一類板塊的房子未來才能獲得比較堅挺的市場價值。
5、優選“低密度房”
古人言“大隱於市，小隱於野”。這句話至今是很多人居住生活的寫照。
此外，隨著住房改善化時代的到來，代表舒適度更高、得房率更高的低密度房，必然將率先受到改善一族的青睞。
因此，像多層住宅、洋房住宅這類的低密度產品，相對高層、別墅產品而言，也會更具市場抗壓性與增值功能。
