一大早起來，雪球妹就被一位名叫包租婆D姐的93年女孩刷屏了，她自稱白手起家在廣州有400棟樓！
在她的自述中，呈現了一個非常坎坷的人生：在13年左右從事“包租婆”這個行業；在此之前，她發過傳單、最高同時6份兼職；也開過民宿、補習班、火鍋店、編劇工作室……還虧了幾百萬。
曾經幾十萬裝修好的工作室一個月後就被洪水泡得面目全非，終於花費了7年多的時間，在廣州擁有400棟樓，月入千萬！
另一方面，在她的視頻中講述到：自己曾去過十多個國家體驗生活，2016年從廣州大學畢業。
那麼，這位93年的女孩，究竟是如何白手起家從負資產到400多棟樓的呢？她所從事的行業現狀究竟如何？為何要在社交網絡平臺上包裝傳播自己？雪球妹跟大家一起剖析下去。
0193年美女“包租婆”，擁有廣州400棟樓？
最開始的關注，起源於包租婆D姐在某社交平臺的日常更新。
她展示著自己“有錢人”的生活：400多棟樓的鑰匙、日常包裡收租來的錢、騎著小摩托去收租的畫面，還有百無聊賴的生活中，賬戶裡幾千幾千一筆的入賬……
大家一起來感受一下：400多棟樓的鑰匙！還要定期給這些鑰匙消毒……疫情期間防止手傳人……
日常的包裡都是收租來的錢……（竟然如此隨意地，把百萬大鈔塞進包包...）
在她的日常視頻中講述道：手上的樓多到已經無法用腳去走路了，太遠了，要騎著小摩托才行……到底哪些樓在哪裡她也記不清，只知道有密碼盒的都是她的樓……
每天過著百無聊賴的生活……實在太無趣了……賬戶裡幾千幾千一筆的入賬……
據這位93年的女生介紹：一棟樓每月可以賺到五六十萬……不過有些時候也會只收入幾萬、十幾萬。
哪怕按照她說的最小值，平均算5萬/棟樓，理想的算400棟每月就是2000萬。D姐在視頻中豪氣放話：只要她看中的，哪怕是樓……她都可以買！
看到這裡，大家是不是都滿滿的羨慕、以及開始產生了一絲絲的質疑？面對猜測，D姐回應道：這400棟樓裡只有十多棟是自己買下的，其他都是包租的，我成功了有案例之後有加槓桿進來做的，現在全家辭職跟著我做。
只購買10多棟，其餘的都是承包的，這就意味著D姐做的實際上就類似房屋中介。也就是俗稱的二手房東。
二房東？球友們是不是瞬間就熟悉了，自如、青客、蛋殼都是市場上二房東的代表機構。
擁有400棟樓的包租婆，究竟能不能月賺2000萬？我們由於信息不對稱無法考證，但是擁有43.83萬套房的包租公——蛋殼公寓，由於此前赴美上市了，財務情況一清二楚。
02
擁有43萬套房的“包租公”，活得怎麼樣？
2020年1月17日，“包租公”蛋殼公寓成功登陸美國紐交所，股票代碼“DNK”。
據招股書顯示，蛋殼公寓與房東的租約一般為4-6年；蛋殼公寓的租客年齡集中在22至30歲之間，高學歷，有穩定收入。蛋殼公寓與租客簽訂的合同期限通常為1年，為其提供優質的租後服務，包括保潔、維修、極速WiFi等。
截至2019年12月31日，蛋殼公寓運營的公寓數量達43.83萬間，同比增長85.4%。這個數字比2015年末的2434間增長了179倍。
跟D姐“包租婆”的勵志人生一樣，“包租公”一路走來也歷經千難萬險。
2015年1月蛋殼公寓在北京慈雲寺橋租下了第一套房子，到2015年底，蛋殼公寓運營的房間數量已達到了2434間。
此後，蛋殼公寓的業務一直在快速增長。目前房源已遍佈中國的13個城市,包括北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州和成都等一線城市,在2019年又先後進入了蘇州、無錫、西安、重慶等4個城市。
據財報顯示，蛋殼公寓2019全年收入達71.29億元，同比增長166.5%。其中,北京、上海和深圳的公寓數量約22.4萬間，同比增長46.6%。其他城市的公寓數量近21.5萬間，同比增長156.1%。
可是，收入翻倍，虧損也翻倍。
蛋殼在2017年、2018年的淨虧損分別為2.72億和13.70億元，同比增加了404%；2019年淨虧損34億元，同時出租率連續兩年下滑。
運營成本中租金無疑是大頭，2018年與2019年全年蛋殼公寓租金成本分別為21.718億元、64億元，同比增長194.7％。算下來，三年時間蛋殼公寓已累計淨虧損50.42億元，而且還越虧越多。
如果要維持這種擴張速度，蛋殼就需要大量的資金來“輸血”。截止2019年12月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金共34.56億元。也就是說，一旦因為疫情失去收入，蛋殼公寓持有的現金僅能維持4個月的運營。
今年2月以來，蛋殼公寓因“強制房東減免租金”引發輿論不滿，其中不少租客反映自己面臨被迫搬家的情況。
還記得在紐交所上市的時候，蛋殼公寓的發行價為13.5美元。但截至目前，蛋殼公寓股價跌至6.5美元，較發行時下跌超51.85%，市值蒸發12.81億美元。
03
如何評價這位93年的“包租婆”？
回到本文的主角包租婆D姐，根據採訪視頻，她的樓都集中在廣州的白雲區附近。據網友說，這裡不是市區，偏近郊，也有點老舊城中村的感覺。
雪球App上也有不少人在討論這位D姐，大家主要呈以下幾種觀點：
一種觀點認為，93年擁有400棟房完全有可能，跟隨時代把握好大週期，就可以實現，只不過以後可能不多了。
還有人還是持有質疑的眼光，27歲的女孩能有這麼多房子？還是白手起家？個人覺得有點虛，反正我是完全不相信會有這麼年輕的女孩。
甚至有人直接開始diss這位D姐，認為只是二房東在加戲，大家完全不用當真。
誠然，蛋殼公寓作為坐擁43.83萬套房的的專業包租公，雖然一年能收71.29億的租金，但是80%多的收入得交給原房東，再扣去各種規模化、產業化運作的成本，年虧損仍高達34億！
而這位廣東包租婆，雖然400棟房子月入上千萬，但除去日常管理費用、原房東的租金、以及扣除此次疫情下帶來的損失，是否能比蛋殼做得更好，並實現持續的盈利呢？
目前一切都還存疑。大家是如何看待“93年的白富美擁有400多棟樓”的故事？
