By: 北京延慶法院
四、夫妻雙方婚後用共同財產貸款購買的房屋，應該如何認定？
如果雙方沒有對婚後財產進行特別約定，雙方婚後用共同財產購買的房產都屬於夫妻共同財產。無論房產證登記在一方名下還是登記雙方名下，也不問房屋是貸款購買抑或全款購買。但當房產登記在一方名下時，另一方可能會面臨一定的風險。根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（三）第十一條的規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。權益遭受損害的一方只能在離婚時請求擅自處分的一方賠償損失。法官提醒夫妻雙方在購房時應該將雙方姓名同時簽署在購房合同、發票等購房資料上，並將房產證辦理在雙方名下，以避免日後發生夫妻一方擅自處分的情況。
五、妻一夫方婚前通過按揭貸款購買的房屋，登記於一方名下，婚後夫妻共同還貸，離婚時房產如何分割？
最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（三）第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”
“司法解釋三”向全社會徵求意見時，公眾對該規定的可操作性提出了質疑：“難道每次還貸要保留存根和憑條？”我國實行夫妻財產共有制，除非有特別約定，不論是一方利用個人婚後工資還貸，還是利用雙方婚後工資還貸，均屬婚後利用共同財產還貸，另一方無需舉證證明。
針對離婚時雙方共同分割的部分，一些法官在司法實踐中總結出一個簡便的公式：離婚時雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實際總房款×離婚時房屋的市場價值。（其中，實際總房款=房款的本金+利息）不難發現，“司法解釋三”所確立的享有房屋產權一方對另一方的補償原則是：還貸越多，補償越多；增值越多，補償越多。當然，如果享有房屋產權的一方有證據證明其還貸資金來源於個人婚前財產，那麼該部分不應認定為“雙方婚後共同還貸支付的款項”。
“司法解釋三”在措辭上反覆推敲，力求精準嚴謹。本條規定採用的是“可以判決該不動產歸產權登記一方”而非“應當判決該不動產歸產權登記一方”，就在於司法解釋三的制定者充分考慮到了社會生活的複雜性，在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下，可以判決房屋為夫妻雙方共同所有。
此外，根據“合同相對性”的原則，合同僅於締約人之間發生效力，對合同外的第三人不發生效力。購房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同，離婚後依然由該方償還貸款。銀行與購房方簽訂貸款合同時，考察的是購房一方的資信及其還款能力，繼續由其償還貸款有利於保障銀行的利益。
六、一方父母出資給子女購買的房屋，應如何認定？
根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條的規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為父母對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方提出買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的。對此，法院一般的做法是：不對該債權債務是否成立進行實質性審查，而是僅僅對涉案的房屋進行分割，告知當事人針對債權債務糾紛另案起訴。
根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（三）第七條第一款的規定，婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定該房產為夫妻一方的個人財產。父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄。依照情理，在夫妻雙方感情尚好的情況下，出資父母並不會通過書面合同明確約定房產只歸夫或妻一方所有。此種情況下，夫妻離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，勢必有違父母的初衷和意願，也侵害了出資父母的利益。
“司法解釋三”兼顧了中國國情與社會常理，將產權登記與房屋歸屬相掛鉤，只要“產權登記在出資人子女名下的”就視為對己方子女的贈與，認定該房產為其子女的個人財產，符合公平原則。但如果房屋登記在雙方名下，則視為一方父母對夫妻雙方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共有財產。
