一份招股書，掀開了中國文旅的神秘面紗。
中國文旅，全稱為中國文旅集團有限公司，英文名字為China Cultural Tourism Group Limited，是本次赴港IPO的上市主體。
4月17日，它向港交所遞交了招股書。這是一家文化旅遊物業開發商，體量不大，主要項目為恩平泉林黃金小鎮，2019年實現營收7.36億元。
招股書披露了中國文旅的前世今生。2006年，陳凱君女士創立了中國文旅的前身恩平金輝煌，用以收購位於恩平的土地（即泉林黃金小鎮所在地）。四年後，譚文超為了給兒子譚嘉偉畫下事業藍圖，相中了泉林黃金小鎮，並迅速入局。
2017年底，中國奧園（3883.HK）與之結緣，斥巨資入股恩平金輝煌，獲得28%股權。奧園入股後，中國文旅即被外界視為奧園文旅。
招股書顯示，上市前，中國奧園通過旗下悅景持有中國文旅28%股份，為最大單一股東，而非絕對控股股東。
在股東陣營中，除奧園外，還包括中國文旅的前身恩平金輝煌的創始股東（包括譚嘉偉、陳凱君、許清彬 、蔡宏江等）、一家來自香港的基金（趙文煒）以及中國奧園前高管林錦堂，這三個股東分別持股40%、27.5%、4.5%。
所以，誰才是這次赴港招股的主角呢？
（譚氏家族傳承史）
恩平金輝煌於2006年4月成立，註冊資本為2000萬港元。它設立的使命，就是為了裝下泉林黃金小鎮地塊。資料顯示，泉林黃金小鎮佔地面積1.2萬畝（陸地佔地9000畝+自然生態湖3000畝），這是一個不折不扣的文旅大盤。
彼時的陳凱君，似乎嗅到了其中的投資商機，於是她迅速買下了它的20%股權；不久之後，又將項目全盤攬至麾下。但自始至終，她或許都將自己定位為一個財務投資者。
四年之後的2010年，投身物業開發的譚文超，為了支持他兒子譚嘉偉未來在度假物業行業的發展，他開始與陳凱君探討項目合作的可能性。
一方重在經營，一方注重投資收益，兩者一拍即合，很快就簽訂了合約。據此，在該年度的6月份，譚文超向陳凱君購下了聯新（彼時間接全資控股恩平金輝煌）的36.0%權益。
那一年，譚嘉偉才大概21歲，就讀於福建省華僑大學經濟學，主修國際經濟與貿易，尚未畢業。雖然已為兒子畫下了職業規劃藍圖，但譚文超知道，不能急於將他推向臺前。
於是，譚文超拉來了自己的胞姐譚惠霞，讓這位有四年財務工作經驗、精於計算的姑姑，先做一個過渡，為譚嘉偉以後接手業務做進一步的“鋪路”。
招股書稱，由於譚文超需從事其自身業務，而譚嘉偉尚未加入集團，所以譚惠霞按譚文超的要求，以信託方式，代替他持有項目的權益。直至譚文超認為適合將權益轉讓予譚嘉偉為止。與此同時，譚惠霞也成為了聯新的董事。
2010年6月，志不在參與集團日常管理事務的陳凱君，將聯新的44.0%權益轉讓予譚惠霞，而譚惠霞以信託方式持有該等權益。轉讓事項完成之後，譚惠霞以信託方式代譚文超、陳凱君持有聯新36.0%、44.0%權益，總權益比例80%，而陳凱君自身僅保留20%的權益。此時，譚惠霞的角色變得更為舉足輕重了。
兩年後的2012年，恩平金輝煌開始興建泉林酒店別墅區與水禾田泉世界，這是泉林黃金小鎮的首項度假物業發展項目。但文旅項目資金需求大，沉澱時間長，譚文超不得不開始物色潛在投資者，為他的文旅業務注資。
譚文超多方尋覓，終使各方商業夥伴逐漸浮現，這為此後的資本投資格局接上了引子。
在陳凱君與譚文超的授意下，2012年7月，譚惠霞分別向蔡宏江及一名獨立第三方轉讓聯新25.0%權益、向程耀轉讓聯新25.0%權益。兩筆交易，共賣出了信託中譚文超、陳凱君的6.0%、44.0%股權。
至此，譚惠霞手中的信託持有聯新權益僅剩30%，這是為譚嘉偉而留下的。
大學畢業三年後，譚嘉偉於2014年加入恩平金輝煌出任高級經理一職，並負責協助當時管理層，制定營運策略及監察本集團整體營運。隔年3月，譚惠霞迫不及待地將手中的30%聯新權益交給了譚嘉偉。
後來通過一系列股份轉讓，譚嘉偉於聯新的持股比例增至36%，而陳凱君及蔡宏江則實益擁有44.0%及20.0%權益。由於陳凱君、蔡宏江並不參與實際運作，所以間接透過聯新、冠基擁有恩平金輝煌36%股權的譚嘉偉，似乎可以藉著這個文旅平臺一展身手了。
譚惠霞也總算完成了“家業”的交接。不過，她並未就此離開，直至2018年4月，她獲委任為恩平金輝煌總裁，負責為本集團制定營運策略及計劃，仍充當譚嘉偉業務運轉的左膀右臂。
入局者奧園
2017年，譚嘉偉獲委任為香港金輝煌的董事，並自此一直負責集團的業務發展及管理。這一年，恩平金輝煌流動負債淨額約1.13億元，而在手現金卻僅為5160萬元，引入投資者迫在眉睫。
年末，外來資金開始大規模入場。悅景、騏達及雅志各自與聯新訂立協議，以向聯新收購冠基（持有恩平金輝煌100%股權）當時已發行股本的合共60.0%，總代價為人民幣3億元。
其中，悅景是由中國奧園全資擁有的投資控股公司，它出資1.4億元，收購冠基28%股份；而騏達於投資時由趙文煒全資擁有、雅志則由林錦堂全資擁有，兩者分別出資1.375億、0.225億，收購冠基27.5%、4.5%股權。
面對資金的大量湧入，譚嘉偉喜憂交疊。喜的是，這一筆筆“輸血”，將使得公司擁有更好的運轉空間；憂的是，股東紛紛入局，有可能會稀釋他於恩平金輝煌的權益。
於是，在引入投資者的同一天，即2017年12月28日，譚嘉偉通過其投資工具順天，向聯新收購冠基當時已發行股本的10.0%，代價為5000萬元。
但此舉已無濟於事，據樂居財經計算，加上購來的10%的股權，譚嘉偉最終持有冠基的股權比例為20.8%，仍遭稀釋不少。而奧園成為冠基、恩平新輝煌的最大股東，已成定局。
奧園入股之後，將景點及酒店諮詢、管理服務的業務，迅速注入恩平金輝煌。該平臺文旅業務的發展車輪，也隨之而加快轉動。
2018年起，恩平金輝煌開始發力收併購，目前已經擁有廣州金輝煌、安徽青禾、開平青禾、金輝煌（小鎮旅遊）、金輝煌（酒店）、廣東泉林等平臺。
2018年10月23日，中國文旅集團有限公司在開曼群島註冊成立，成為了恩平金輝煌對外對接的主體。在招股書中，中國文旅表示“擬加入奧園集團以共同發展及拓展文化旅遊業務”；字裡行間，似乎已傳達出完全歸附奧園之意。
目前的中國文旅，已經刻上了很多奧園的印跡。
管理層中，執行董事、主席及提名委員會主席林錦堂，曾於2008年12月至2012年5月，在奧園擔任首席財務官兼公司秘書，後因“個人事業發展”離職。據說，他任職期間，曾幫助奧園脫手北京長安8號這個猶如“燙手山芋”的項目，郭梓文對其大為讚賞。
2017年，在奧園入股冠基的時候，林錦堂的身影也突然閃現，以0.225億元突擊入局；隔年10月，他加入了中國文旅，並在不到一年的時間內成為執行董事、集團主席。速度之快讓人咋舌。
而此前出現在股權變動“線條”中的程耀，目前已擔任中國文旅的首席營運官（文化旅遊）。他與中國奧園也頗有淵源。
程耀自2016年8月至2018年12月，於廣東奧園文化旅遊集團有限公司擔任集團總裁；此後，他升任奧園集團副總裁。2018年8月份，程耀曾公開表示，公司計劃於一年後拆分文旅板塊上市。
除此之外，中國文旅首席財務官江永標，目前也同時任奧園集團（廣州）有限公司集團策略投資中心總監助理；非執董阮永曦，則同時任奧園集團總裁助理兼集團策略投資中心總監。
80%收入靠賣房
中國奧園向來有佈局文旅的野心。早在2017年，奧園管理層就提出，計劃用三年時間將奧園文旅的營業額規模增加至100億元。話音未落，該公司就於年底入局了中國文旅。
而今，中國文旅招股書的披露，讓外界得以一睹這個文旅資產包的成色。
於2020年2月，中國文旅的組合由18個度假物業發展項目組成，其中包括8個已竣工度假物業、4個發展中度假物業、6幅持作未來發展的土地。
除持作未來發展的一幅土地位於安徽省歙縣外，它所有的度假物業均位於廣東；當中絕大部分位於恩平泉林黃金小鎮，而開平及清遠也各有一個相關項目。
中國文旅自我定義為“文化旅遊物業開發商”，同時從事一系列文化旅遊業務，如提供文化旅遊勝地相關服務（包括酒店服務、景點諮詢服務以及景點管理服務）、酒店諮詢及管理服務及旅遊代理服務。
換而言之，中國文旅還是靠著賣文旅物業做支撐的。自2015年起，中國文旅連續完成八個位於恩平泉林黃金小鎮的度假物業，即華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、悅泉灣、印象泉林商業街、御山湖、悅公館及御瓏灣低層洋房。
2017年至2019年期間，中國文旅分別收入1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業的營收比例較大，期內佔比為99.8%、79.8%、80.7%。
中國文旅赴港IPO：80%收入靠賣
而在旅遊業務中，除了泉林黃金小鎮，中國文旅旗下物業還包括奧園英德巧克力王國，其就奧園英德巧克力王國的規劃、設計及發展提供一站式景點諮詢服務。這是中國奧園入股之後，對它的業務輸入。
盈利方面，2017年至2019年，中國文旅淨利潤分別為4454.7萬元、7260.5萬元、1.04億元；毛利潤為6559萬元、1.50億元、3.18億元。2019年，其毛利率為43.3%、淨利率為14.13%，並無出現大的變動。
從數據裡可以看到中國文旅近幾年規模的快速發展；但與此同時，它的資產流動性卻不是很強。2017年至2019年，中國文旅銀行結餘及現金雖達5160萬元、2.6億元及4.89億元，但直至2019年，其流動比率僅為1，速動比率僅為0.4。
於2020年2月29日，中國文旅土地儲備總建築面積約為160萬平方米，其中持作未來發展的建築面積約110萬平方米，佔總土地儲備約69.6%。這將成為中國文旅未來續航的基礎。
以恩平泉林黃金小鎮為主要資產的中國文旅，其成為中國奧園“囊中之物”已是不爭的事實。中國奧園最近在圈內頗為高調，前不久，它以11.6億收購京漢股份29.99%股權，就曾引發業內對其文旅板塊上市的種種猜想。
京漢股份在文旅業務上有著一定規模的佈局。據其官微披露，該公司的文旅小鎮主要佈局在北上廣及雄安新區、重慶、武漢、南京、成都等一二線及重點城市周邊，並與產業、文化、旅遊、養老、社區等功能進行有效疊加。
如果中國文旅能成功登陸港交所，未來，奧園是否會將京漢股份旗下的文旅資產裝入中國文旅，這給市場留下了想象空間。
