很多人一定玩过“真心话大冒险”。在楼市里，特别是在调控高压环境下，“真心话大冒险”却另有别解：讲真心话可能会是一种冒险！
岁末年初，站在20年代的起点，哪怕“大冒险”，内参也愿意以最有诚意的真心话，来回答绝大部分厦门购房者最关心的两个天问。
房价，上涨还是横盘？
首先，讲讲大家最关心的房价。前段时间内参在网上看到一个段子，把央妈放水和逆周期调节一事，用《孔乙己》中的经典片段进行改编，入木三分！有兴趣自行百度。
中国楼市二十来年历史，中间有过暴跌，有过腰斩，也有长时间的横盘，但拉长时间周期纵观，仍然是单边上行形势。
而且，每一次房价的周期性上行，几乎都与信贷放水息息相关，水龙头一放，来年房价必涨无疑。
可是，就有人偏偏不信邪，每一次信贷放水时总有一种声音——这次不一样。每一次放水的外部宏观环境和内部经济环境都不一样，但每一次的结果都大同小异——房价不同程度地上涨。
这一次，在经济下行压力之下，央妈开启了逆周期定向滴灌，但严防死守资金冲向楼市，进一步吹大资产泡沫。
所以，很多人看到，从2018年至今多次降准或变相降准后，房价仍然很“稳”。以厦门为例，官方统计的2019年厦门新建商品住宅价格同比只上涨了2%。如果算上通胀，房价根本没涨。
然而，这两年房价真的稳吗？数据往往容易迷惑人，很多人看到的市场，只是能量化和能具象化的表象结果。那些无法量化，信息严重不对称的市场局部，更能代表真实行情。
真实的市场，真实的房价，显然和统计数据相去甚远！
与2018年相比，2019年厦门房价，特别是二手房价上涨多少？显然不是一个“2%”能涵盖的。现在还能买到4字头的松柏莲岳里吗？现在还能看到4万以下的莲花三四五村吗？还能找到6万多的海峡国际社区吗？
显然不能！内参粗略预估，2019年厦门整体房价同比至少上涨10%。
上涨的10%，与2018年7月后的定向滴灌不无关系。事实上，除了厦门，过去的2019年，深圳、苏州等优质一二线城市的真实房价也有较大幅度上涨。滴灌不是漫灌，水量不够充足时，资金会自行趋利避害，作出偏好选择，优先流向优质城市的优质标的物。
有人还会继续坚持“这次的放水和以往不一样”，有人还会继续拿着统计数据辩解“房价在横盘”。但我们已经能清晰看到，2019年放水滴灌还在继续，甚至超过2018年。
在这样的事实面前，2020年，厦门房价很难不涨！
以前是涨三年跌一年，向前走三步，向后退一步，房价还是涨；现在是上半年涨下半年跌，上半年跨一大步，下半年后退一小步，结果还是涨。
一年一个小周期的节奏，很容易让不经常关注楼市的大部分吃瓜群众产生“房价横盘”的错觉，只有身处市场中的买房人和房东才能真切感受到房价是盘桓曲折上涨的。
买房，岛内还是岛外？
（总价预算800万以上的请忽略）
十年前，买岛内和买岛外的是两拨完全不一样的人。
十年时间，岛内新盘锐减，住宅代际和房子年龄逐渐老化，开始进入存量房时代；反观岛外，几大新城全面开花，满足居住条件的教育、交通、商业等基础配套逐渐具备，新盘大量涌现。
买房人群也开始分化、重叠。对于买不起岛内一线豪宅、没有必读一双外学区硬性需求的购房者来说，买岛内旧房子还是选岛外新房子，这个问题越来越让人头疼。
从2009年的岛外四大新城启动至今，过去十年是厦门岛外快速城市化的十年，宏观形势上得益于我们国家的城镇化战略，微观环境上得益于厦门的跨岛战略。
然而我们知道，中国城镇化率距离发达国家的空间越来越小了，厦门城镇化率在2017年已达到发达国家水平，常住人口城镇化率达到89%。城镇化的红利在厦门已是强弩之末。
城镇化的减速，不代表岛外建设减速，但基本意味着岛外的城市化版图大局已定，大框架基本成型，未来十年就是把原本规划的空中楼阁一步步变成钢筋水泥的过程，很难再有大规划、大基建的蓝图惊喜。
对于普通买房人来说，选择到岛外买房，就得耐得住寂寞等待花开，既买之则安之，静静等待配套从无到有、从少到多的价值兑现。窗外的风景只会越来越好。
在岛外板块选择上，新城格局已经十分清晰，未来十年这个格局很难被打破。
集美新城、翔安南新城、马銮湾新城、环东海域四大新城，主力位置不可替代。同安老城、杏林老城、集美老城、海沧生活区慢慢沉默，一如过去十年的老湖里一片。杏林桥头、集美桥头、海沧桥头（南部）稳定而乏味，但仍可占据岛外1.5线新城的位置。
选择岛外一线新城时，一定别太过于纠结“未来谁的空间大”，这就好比20几年前，纠结于“莲坂和吕厝谁的空间大”一样，结果毫无意义，因为最后都差不多，无非是谁的学区更好些罢了。
在时间面前，我们都十分渺小；在时间面前，所有的买房都必须讲究效率。所以，选择岛外一线新城时，不计较空间，只权衡快慢和先后。
目前来看，集美新城无疑将最快最先成熟，其他几个一线新城不分伯仲，难分先后，还有一定的变数。特别是经济下行期和房价不再单边上行的楼市环境下，选筹的确定性比可能性更重要。
从大基建城镇化，到旧改城市更新，在2019年，我们看到了高层对城市发展战略模式的调整。之于厦门，更像是从岛外遍地开花，到重新聚焦岛内更新的转变。
2020年，岛内将迎来2013年以来最大的新房供应放量。岛内楼市热度重新回归，这一点在2019年已有所体现。而这一切，还只是个开始！
岛内东部城中村改造拆迁的大幕已经拉开，改造拆迁进度势如破竹，速度之快、规模之大十年来未有。单单2019年，湖里区旧村改造拆迁将完成240万平米的土地房屋征收。
岛内中西部的城市旧改也释放出历史性信号，内参入行时就传闻要拆迁的“湖滨一里-四里”，终于在十几年后的2019年有了实质性动作。
短期的两三年内，大家还能看到，岛内滨北（体育路一带）、东渡、轮渡等沉默了几十年的板块，相继“更新再造”。更长远地看，翔安机场投用后，岛内机场的去留或转型，或将释放岛内东北部大量土地，给这个小岛再安装上一个引擎。
过去十年，大基建和城镇化让岛外快速崛起，所有在岛外买房人的都分享到了红利；未来十年，旧改和城市更新将让岛内更美，给准备在岛内买房的人更多机会。
未来十年，岛外将按照确定性的蓝图稳步完善，岛内将会有更多突然性的机会和咸鱼翻身的惊喜。
只有一点要牢记，那些中下等学区的老破小、老破大别再碰了。等待你的可能不是惊喜，而是惊吓。
