文丨地產三哥
薑是老的辣，你大爺還是你大爺。
1、師父還是老司機
李菁還沒有離開德雲社的時候，和郭德綱有段相聲：
二手的科學家郭德綱先生要克隆一個李菁：先拿一膠皮管子在李菁身上嘬400斤血，放一次瓷罈子裡，然後擱上蔥花、大料、鹽，再加一副竹板，通上電,一按開關,半個小時再揭蓋兒,出一李菁。
後來這個方法讓做血豆腐的學會了。
從人事和模式上說，新城控股顯然是個好學的徒弟，克隆了一個小萬達。
但是徒弟和師傅之間差距還不小。
2019年末，萬達商管的投資物業總值4275億元，收入351億元。
新城控股的投資物業總值682億元，收入40.7億元。
無論是規模和效率，師父還是師父。
老師父在2017年初年會上說，
“我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業地產名字改了得了，叫商業投資管理服務集團，別再當地產商了。”
這一腳剎車踩得急，說到做到。
槓桿卸下來之後，老師父還說：那些說萬達海外債要違約的人恐怕要自己打自己臉了。
當年同步擴張的、曾經世界500強排名170名的海航連開個債券延期大會都偷偷摸摸的。
而萬達依然挺立，老司機就是老司機。
最近，這位老司機和另外一位老司機有了一點交集。
來自中國房地產報的報道：
4月26日，北京萬達文化產業集團有限公司新增兩條股權出質信息，合計出質股權數額21億元，出質人為大連萬達集團股份有限公司，質權人為盛京銀行股份有限公司。
盛京銀行的最大股東是恆大。
2、老馬識途
在這場全球災難面前，作為以商管運營為主體的萬達，無疑受到極大的影響。萬達集團有五大“印鈔機”：萬達商管、萬達酒店、萬達電影、AMC娛樂，這些都與線下流量有關。
“印鈔機”暫停了，暫停之後，最大的問題是現金流。
恢復也許是個長期的過程，除了自身運營的現金流之外，還需要大量的資金扶持商戶們生存。
所以，萬達加快速度的重操地產的舊業了。
來自克而瑞的數據：
2018年新增土地貨值僅為292億元，銷售547億元。
購銷比0.53。
2019年新增土地貨值945億元，銷售567億元。
購銷比1.67。
2020年1-4月新增土地貨值258億元，銷售59億元。
購銷比4.37。
負債卸下之後，萬達集團升槓桿的空間非常大。
“王”者，加速歸來。
另外一位老司機也沒有閒著，恆大的線上銷售冠絕群雄，1月-4月權益銷售2020億元。
恆大的另一個數據更值得關注：
前4個月拿地土地價值262億元，貨值920億元。
即便在疫情之下，這個指標也超過了去年同期的數據（拿地價值177億元，貨值885億元）。
這是在恆大去年以來大力轉型新能源汽車下的地產步調。
兩位老司機態度非常明顯。
疫情之下，在全球的資產配置中，有什麼東西能夠比得上中國的房地產和美國的股市，穩如磐石、保值增值。
美股有川普的無限QE。
我們的現金流也不會有問題。因為上游細水長流，下游築壩攔水。
在這水庫裡面，一天到晚游泳的魚們，不亦快哉。
3、房地產橫盤：均貧富的法寶
人民銀行調查統計前幾天發佈了《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》報告：
調查顯示，中國城鎮居民家庭（不含農村）總資產均值為317.9萬元，分佈如下：
居民住房資產187.8萬元，佔家庭總資產的比重為59%。
我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%（美國是63.7%），戶均擁有住房1.5套。房地產帶來的名義財富的增加，全國人民更有錢了。
但是，如果只是名義財富，那麼決定生活質量的就不是房子數量的多寡了。
如果把房子的資產部分拿掉，貧富就會更加平均了。私產保護是人們奮鬥的動力和社會進步的根本，拿掉是不能拿掉的。
但可以暫時性、區域性的橫盤。
這叫“城市輪動”。
四、房地產：實業還是泡沫？
2018年初，萬達商管與騰訊、京東、蘇寧和融創簽訂戰略投資協議。340億元的投資總額約佔14%股份，其中：騰訊投資100億元，持股比例為4.12%，蘇寧和融創分別投資95億元，持股比例3.91%，京東投資50億元，持股比例2.06%。
也是在那時，阿里巴巴系的杭州臻希投資管理有限公司入股萬達電影，至今還是萬達電影的二股東，持股6.50%。
2017年，恆大地產引入1300億的戰投，其投資者包括中信、中融、正威、華信、蘇寧、山東高速、深業集團、深圳廣田，佔恆大地產36.54%的股份。
阿里巴巴也是廣州恆大淘寶足球隊的股東。
所以，你還說它不是實業？
融創的孫總那句話說得好：房地產可以+你，但你+不了房地產。房地產就是這麼牛，它在貢獻大量稅收的同時，也解決了大量的就業。
你說它有泡沫？
它只不過實泡沫的最佳載體，除此之外，你還能尋摸到什麼靠譜的資產配置渠道？不是每個人都能製造芯片、研發新藥，但每個人都能買房。
在證監會頂格處罰60萬的情況下，在資本市場的監管制度沒有獲得充分的信任和尊重之前，水依然會大量的流向資產配置的窪地。
通過行政手段挖溝引流除外：
4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》。
簡而言之：通過公募資金對存量的基建項目股權投資，解決基建缺錢的問題。
其目的：短期幫助地方政府化解隱性債務風險，長期降低土地財政的成癮性。
頭疼醫頭腳疼醫腳。
以前打水抗旱，三哥跟著大人們扛著鐵鍬去看水，看水的要務是兩點：
第一是疏通渠道，這樣水才能快速的流到本村、流到旱田裡面。第二，沿途巡視，不能有跑冒滴漏，主要是怕別人偷水。
都是放水，水流到哪裡，是看水人原因。
謝若林和餘則成說：
“現在有兩根金條擺在這，你告訴我哪一根是高尚的，哪一根是齷齪的。”
都是資產配置的渠道和拉動GDP的手段，唬誰呢？
