文|飛魚資本市場團隊
流程編輯|丁之淼
近日，金科地產（簡稱：金科股份 000656）發佈了2019年報。
年報顯示，金科地產2019年度實現總營收677.73億元，同比增長64.36%；歸屬淨利潤56.76億元，同比增長46.06%。
這一增速，不僅遠超公司2018年的表現，且超越了大多數龍頭房企的增幅。在2019年大環境不好的情況下，頗有“逆勢增長”的味道。飛魚財經不禁感嘆：市場好的時候，金科不行；市場不好到的時候，金科最行。
儘管業績增長靚麗，但飛魚財經在仔細翻閱了整份年報後，還是發現金科地產許多指標變動顯得不太合理。
財務費用暴漲
飛魚財經首先關注到公司的財務費用增長。
2019年度，金科地產的財務費用大漲超過10倍，從從4965.76萬元暴增至6.29億元。
財務費用的支出通常來自於籌資活動。但從金科地產的合併現金流量表中看，公司資金的主要流入渠道為借款，而在“取得借款收到的現金”這一項目中，金額從207.51億元上升至244.02億元，同比僅增長17.59%，相較大幅變動的財務費用並不合理。
與此同時，金科地產借款費用化的比例也相對較低，大部分的借款費用全部都進行了資本化處理。
以萬科作為對比，前者2019年度借款的費用化比例達到9%，而金科股份僅僅只有1.38%。
金科地產
萬科
員工減少與大額計提
2019年，金科地產業績大增，從邏輯上看公司項目的銷售情況應該非常良好。但與此同時，金科地產卻在當期辭退了大量員工。
截至2019年末，金科地產在職員工的數量合計22812人，相較2018年末減少了1129人。為了優化這1000多名人員，金科地產還支付了1200餘萬元的辭退費用。
（數據來源: 2019年年報）
（數據來源：2018年年報）
一邊辭退員工，一邊卻又漲薪。2019年度，金科地產支付的工資薪酬較上一年度增加了16.15億元，增幅高達40%；人均薪酬從16.75萬元增加至24.66萬元，漲幅高達47%。
即使是頭部房企，在2019年也很難達到金科地產的水平。
營收大增、員工工資大漲，也許是因為金科地產項目的銷售情況確實好。但在這樣的情況下，公司卻反常的加大了對於存貨跌價準備的計提。
2018年度，金科地產的存貨跌價準備新增額約為1200萬元，而2019年度則大增至9.81億元。
（來源：2019年年報）
少數股東權益操作明顯
金科地產年報一出，來自市場上的質疑就不少。其中最重要的一項是來自於對公司通過少數股東權益進行利潤操縱行為的質疑。
同樣是以萬科作為對比，有分析表示，2017年至2019年，萬科A歸屬母公司股東權益和少數股東權益的盈利情況是差不多的，可以理解為萬科的少數股東權益主要是正常的合作開發項目造成的。
反觀金科股份，2017年歸屬母公司股東權益和少數股東權益的盈利能力相近，其攤薄淨資產收益率都在10%左右。但是該公司2018年至2019年的歸屬母公司股東的攤薄淨資產收益率分別為16.76%、20.74%，而少數股東卻僅僅只有0.92%和2.75%，不符合聯合開發的利益訴求。
此外，同樣是在對聯營、合營公司的處理上，飛魚財經發現金科地產對於大量持股比例超過50%的公司並沒有列為子公司、進行並表處理。選擇列為合營、聯營企業，相關債務就不用進資產負債表，無疑可以在報表中降低公司的負債規模。
大股東套現“離場”
4月13日，金科股份發佈了一季報。數據顯示，公司業績進一步增長，總營收同比提高18.96%至76.27億元，歸屬淨利潤則大增57.13%至3.97億元。
業績持續向好，金科地產卻反遭大股東的“拋棄”。
4月14日晚間，金科股份（000656.SZ）發佈公告稱，收到融創中國旗下公司天津聚金物業管理有限公司、天津潤鼎物業管理有限公司及天津潤澤物業管理有限公司的《金科地產集團股份有限公司簡式權益變動報告書》。
報告書中，天津聚金表示因自身業務需要，通過協議轉讓方式，以每股8元的價格，向廣東弘敏企業管理諮詢有限公司轉讓其持有的金科股份11%股票，合計46.99億元。受讓方則為旗下擁有紅星美凱龍的紅星集團。
此前，融創及其關聯公司持有金科股份29.35%股權，金科地產實控人黃紅雲極其一致行動人股權佔比為29.99%，兩者股份不相上下。
而這一次減持後，融創的持股比例降為18.35%，並表示權益變動完成後12月內“不排除主要通過大宗交易、協議轉讓等方式繼續減持金科股份”，顯示出了對金科股份興趣的消失。
事實上，除了“套現”的融創外，金科地產的大股東普遍表現出了“缺錢”。公司前五位股東包括實控人黃紅雲在內，均有相當比例的股份質押。
（完）
