今年疫情对整个商业地产确实有影响，但是更像是压倒骆驼的一根稻草。因为即便没有疫情，在当前大环境下，商业地产在20年、21年一定会遇到大的挑战，疫情只是将危机更前置，我认为原因有3个：
第一，是整个的经济红利的消失，从当前创业环境、投资环境可见一斑。
我们发现企业数量的新增和增长速度其实是一直在下滑，而且这两年投资环境也很差，连很多VC都遇到危机了，更何况VC要投的企业。而VC的危机是原因来自于创业企业的发展和质量出现问题，导致整个VC不再活跃。
数据来源：国家统计局
第二，是城市发展红利的消失。
就比如写字楼租金，过去三年整体租金一直上涨，平均在30~40%的区间，有一些城市甚至是翻倍了。以杭州为例，原先均价大概在1元，现在已经奔到2.7元了，这背后就是城市发展红利带来租金的上涨。那么，我们认为过去2~3年对于整个租金的释放过快，所以目前很自然地，出现一定的平衡期或者是回调期，租金增速起不来。
第三，商业地产是一个典型的存量市场。
每年都有增量投入到存量里面去，那么这个存量持续膨胀，并不会因为需求量减少而减少。
综合而言， 供应量持续增加，需求量在减少，再加上整体租金涨速起不来，疫情成了一个催化剂，一个稻草，将整体行业危机前置。
所以，我认为今年整个商办行业一定会非常的艰难，但对于行业不同角色的影响是不一样的。我们给它分成3种角色，一种是产权持有方，一种二房东模式，一种叫运营模式，来阐明具体的影响。
首先，我认为对于产权持有方来说，他的压力不会特别大。
因为他是属于一个重资产持有模式，所以说他有更多的可调整的空间，比如说楼是我自己的，可能我租3块和租2块5，没有本质性的区别。并且，对产权持有方来说，可能短时间的调整不一定是坏事，特别对有些写字楼本身就要进行调整；另外，对他们来说，冲击会比较小，因为他们一般重资产模式，基于5年10年的视角来看资产包，所以疫情带来的短期影响并不会带来很大压力。
产权持有方压力不大
但是，对于整个二房东模式，今年会是一个非常大的洗牌。
最近，我们也聊了很多的一些行业的玩家，大家都表示今年的挑战会非常大，因为二房东模式是他的钱是怎么赚的？
首先，它是赌城市发展红利，因为它是赚租差的；再者，他要赌计租率高。那么，这种模式对于市场活跃度要求是很高的，所以说一旦整个市场进入活跃度不高的阶段，城市红利放缓，加上由租金增长释放过快再进入平缓期，对二房东来说是很致命的，因为可能它的10%的空置率就把他所有的利润就平掉了。所以说今年对整个二房东来说是一个非常大的挑战，是一个生存还是死亡的两个极端。
二房东模式进入洗牌阶段
第3种角色是第3方运营公司，轻资产管理输出是突破口。
其实，目前市面上除了在物业服务层面，很多都是第三方运营机构来运营的，但是作为资产管理的角度来说，以前大家都是没有的，所以我去判断，今年轻资产这种管理输出、跟业主方的合作多样化的这种第三方管理公司，我认为今年会有一个非常大的发展的苗头。因为大家发现二房东模式其实是有弊端的，目前很多的轻资产运营公司，我们发现都是来自于二房东模式的转型，从二房东模式转变成轻资产模式，这里有很大的一个矛盾，就是说二房东模式在我们过去几年多属于典型的粗放式发展，不是精细化，不是专业化的发展。那么，在转型的过程中，业主方凭什么认可你的经营管理模式以及你的专业，这会是一个比较大的挑战。
轻资产管理输出是突破口
最近，我们跟很多行业的伙伴在交流时，我们发现大家可能在托管输出的时候，会结合多种模式来共同输出。一种模式是纯输出，第2种可能以承担部分这种成本这种情况做输出。我觉得输出模式可以有多样化，但是我认为，对于很多行业玩家来说，今年的轻资产的托管模式输出会是一个比较大的突破口。
