博法律師說
1.在租賃關係不再存續的情況下，當事人不再享有使用權，在依據生效裁判文書申請強制執行，要求騰退的情況下，應當配合進行騰退。
2.關於翻建和新建房屋的損失和補償問題，與案外人執行異議不屬於同一法律關係，可以另行通過訴訟解決。
基本案情
2007年1月1日，A汽修廠（甲方）與楊先生（乙方）簽訂租賃合同，約定甲方將位於北京市房山區某修理廠及相關廠房、設備租賃給乙方使用經營，租期自2007年1月1日起至2018年12月31日止，租金六萬元按年給付。租賃合同同時約定，甲乙雙方簽訂本租賃協議的當天已交接完畢（包括廠房、烤漆房、辦公室及辦公桌椅），合同到期後，如乙方續租應提前1個月通知甲方，合同具體內容和租金另行協議，如乙方未通知甲方，或甲方不同意續租，此租賃合同終止解除，乙方無條件騰退。上述乙方添置的房屋、設備均歸甲方所有。
租賃合同簽訂後，楊先生按年繳納租金，租賃使用A汽修廠院落及廠房。後，楊先生與李先生達成口頭協議，將A汽修廠門衛房租賃給李先生使用，年租金12000元，由李先生於每年年初給付楊先生，李先生實際繳納租金至2017年。李先生租賃使用期間，對門衛房進行了翻建，並新建了部分房間。
2019年4月1日，A汽修廠以租賃合同糾紛案由起訴楊先生，要求楊先生騰退位於房山區的A汽修廠、廠房、設備及辦公用品，法院在案件審理過程中，經調解，雙方達成如下調解協議：楊先生於2019年4月17日前將廠房及設備騰退給北京市A汽車修理廠。後因楊先生未自動履行調解書所確定的騰退義務，A汽修廠申請強制執行，法院告知楊先生於2019年4月25日前將修理廠及設備騰退給A汽修廠，李先生提出執行異議，主張其對執行標的享有權利，要求停止騰退。
法院審理
一審法院認為：
本案中，李先生主張其自楊先生處租賃A汽修廠門衛室的租期長達30年，但對此主張，楊先生不予認可，李先生亦未能提交有關租賃期限的相關證據，據此，李先生關於租期為30年的主張，法院不予採信。楊先生主張其與李先生之間口頭協議，租賃關係以每年年初繳納當年租金為準按年續租，結合李先生提交的繳納租金的收據顯示，李先生最後一次繳納租金的時間為2018年1月8日繳納了2017年租金，此後未再繳納過租金，據此，楊先生主張其與李先生的租賃關係已經終止的主張，法院予以採信。
在租賃關係不再存續的情況下，李先生不再享有對A汽修廠門衛房及院落的使用權，在A汽修廠依據生效裁判文書申請強制執行，要求對A汽修廠進行騰退的情況下，李先生應當配合進行騰退。李先生所持其已對門衛房進行翻建，並新建若干房間的主張，無法對抗A汽修廠的執行申請，無法排除強制執行。關於翻建和新建房屋的損失和補償問題，因與本案不屬於同一法律關係，李先生可以另行通過訴訟解決。判決：駁回李先生的訴訟請求。
二審法院認為：
本案爭議焦點是案外人李先生對涉案房屋是否享有足以排除執行的民事權益。李先生對其享有足以排除執行的民事權益應負舉證證明責任。
本案中，李先生主張其與楊先生之間曾口頭達成租期為30年的租賃協議。對此，楊先生不予認可。李先生未能提供證據證明其關於租期的主張；且根據李先生提交的收據，李先生於2018年1月8日交納2017年租金，其後再未交納過租金。楊先生則主張其與李先生之間的租賃關係早已終止。李先生未能進一步舉證。李先生現有證據不足以證明其享有足以排除對涉案房屋執行的權益，其上訴要求停止對涉案房屋的執行缺乏依據，本院不予支持。
