美元霸主和美國2019房產投資（長文）

2021-01-02 08:26:12 佚名

美國房產稅： 1-3%不等，全世界範圍相對最高

交易稅費：0.4-2%

遺產稅：比較複雜，有聯邦遺產稅和各州自己的遺產稅。如果不是美國稅務居民，房產投資者未來可能面臨30%-40%以上的遺產稅。

美國2018年GDP增長率平均為3％，全年失業率達到十年的最低水平，物價通脹也保持在理想的2%區間之內，雖有所放緩但仍有增長趨勢，PMI指數在最後一個月也是全球發達國家最高。

整體而言，2018年的美國經濟當屬全球最亮眼。美國的貨幣政策以及經濟走向直接影響著全世界，從而對於海外投資者來說，也是需要長期關注的。

美元霸主地位和我們作為海外投資的關注點

說起美國的房產市場，不得不說下美國的2007年的次貸危機和美元的國際貨幣霸主地位。

MBS貸款額資產證券化

美國房地產的按揭貸款的資產證券化，華爾街不斷推陳出新的金融衍生品MBS（Mortgage-Backed Security，抵押支持債券或者抵押貸款證券化）以及這類證券的組合，氾濫的次級信貸的證券投資熱潮最終把美國房產泡沫在2007年擠破。

為了拯救2008年世界的金融海嘯，美聯儲開始進行了4輪大規模QE貨幣寬鬆（我國2009年也同樣效仿，樓市暴漲），美聯儲當時買了大量的美國政府國債（印錢借給美國政府錢，然後買單收購了一大堆的不良金融資產甚至直接購買房產來救市）。

這就好比是一個優質的企業（美國政府），突然有困難，老闆自己家人和外人覺得他有償債能力，把錢借給他。2009年美國經濟復甦，QE量化寬鬆政策成功把美國從金融危機拖出來恢復高速增長。

美國很牛逼，因為美元很牛逼：

全世界的貿易結算貨幣：美元佔了38%（歐元34%僅次於美國，而且在攀升，英鎊佔7.5%，日元佔3.44%，人民幣2%）

全世界各國的儲備貨幣：美元佔了60%以上（歐元20%，日元5%，人民幣1.8%）

美國通過印美元全世界都可以買東西，你說牛不牛？美國瘋狂印錢，全世界都要一起承擔通脹。全世界都在努力奮鬥賺美元，美國卻在努力印美元去消費，還成天喊著自己貿易逆差！

世界在極力的去美元化，比如歐元的崛起就是在挑戰美元的世界霸權地位。

為什麼美元很牛逼，這就要追溯到一戰、二戰時候的美國大發戰爭財和封鎖華爾街往事了（推薦大家關注貨幣金融的相關學科和歷史，對於全球投資非常有學習價值）。

美國欠下了一屁股債，提前用了未來的財富，這筆債，未來是要還的。美國政府一屆比一屆燒錢，奧巴馬是全民醫保，特朗普是減稅、加軍費，政府要用錢，稅收還減少，錢不夠就要發國債，借錢唄。

美國國債的債主：外債30%（中國、日本等國家）、美聯儲、美國自己老百姓的投資（養老金、國債等）。美國國債總量已經達到21萬億美金，還一直在增長，借新還舊，超過美國年GDP，透支了未來的錢，寅吃卯糧的撬動了美國的經濟活動的發展。

但是，發國債借錢，要還利息的，美國政府每年的國債利息支出很龐大，所以很害怕美聯儲加息，如果政府還不上錢，又不能大量印美金造成通貨膨脹，政府就要停擺。

所以，美聯儲就要控制美國政府的花錢速度，通過不借給他那麼多錢。

如果美金貨幣超發，打劫的不光是中國這樣的債權國，同時還洗劫了持有美債和美金最多的美國自己的民眾，美國老百姓會瘋掉，美國會被瓦解，美金的世界霸主地位和信用將破產。

說了那麼多，重點來了：

為了保住美金信用，維持美元匯率、美元霸主地位，美聯儲不能隨便印鈔，必須逐步控制美金的流通總量和資產負債水平，控制美國的CPI通脹水平。防控之前的金融投資過熱造成的金融風險。

穩匯率，穩貨幣，美聯儲就要實行高利率，高利率意味著犧牲流動性、提高了實體經濟融資成本、打壓了房價。

加息，貸款利率上浮，一般是在經濟過熱、金融風險提高的情況下。特朗普一直嚷嚷著，讓美聯儲不要再加息。

一方面是因為：加息會倒逼國債的利息提高，特朗普政府借債太多，利息高了還不起；
另一方面是因為：特朗普政府判斷美國和全球經濟沒有那麼樂觀，並沒有過熱，要繼續寬鬆流動性刺激經濟發展。

美聯儲之前縮表和加息，踩了一腳剎車，為了防止經濟過熱，控制金融風險，同時控制通脹，進行貨幣緊縮，懂經濟的朋友都知道加息意味著國際資本流入，資本流入國的貨幣匯率就會提升，因此美元去年非常強勢，升值很大。美國的股票也是高歌猛進，連續十年的牛市。

美元指數強勢上漲

由於美聯儲縮表和加息，去年全世界流通的美元變少，加上日本和歐盟的經濟未有美國好，美元在去年強勢上漲，最高點比最低點上拉了10.7%。各國兌美元匯率基本上都下跌，僅有幾個國家上漲。人民幣兌美元也跌去了5.34%。

如果你是美國居民，以美元為主要儲備貨幣，由於美元上漲，去年全球超9成的資產從本幣兌換為美元后，都變為更少的美元數額，貶值了。反過來說，如果你把美元資產變為人民幣資產，都是升值的正資產。

今年美國經濟預期並不樂觀，強力的經濟刺激政策也難以重現，所以很多大機構都預測，今年的美元將不會像去年這樣強勢。

很多人都認為，美國經濟見頂，在這樣的週期下，投資房產，會有一定風險。所以美聯儲也看到了經濟並不樂觀，2019年暫停了加息，並且還有可能啟動降息。說明經濟放緩。

2018年的美國房地產

根據美國最大的住房平臺Zillow的最新報告：

● 美國平均房價約為223,900美元，比一年前增加7.6％；

● 租金中位數比去年增加了1.4％；

● 全美35個最大住房市場中，有19個房價漲幅比一年前要小；

受美聯儲加息影響，房產交易在2018年9月、12月分別到達這一年的冰點。

2018年美聯儲四次加息——2018年的平均房貸利率達到自2014年以來最高的水平。全美房地產經紀人協會（NAR）最新報告顯示：美國2018年12月現房銷售環比11月份下跌6.4%，銷售總數499萬戶，為2015年以來最低。

特朗普稅改影響明顯：高稅收地區樓市受衝擊，低稅收州成最大贏家

經過一年，高稅率地區如紐約曼哈頓、加州舊金山的房價下跌。連美國總統特朗普也沒能倖免稅法的影響，川普大廈(TrumpTower)中特朗普擁有的一套極盡奢華的三層頂樓公寓，降價數月無人問津。根據Realtor.com提供的數據，曼哈頓100萬美元及以上的豪宅銷量同比下降12.5%。在布魯克林，這一價格區間的房屋銷量較一年前減少8.6%。

而低稅收州如田納西、得克薩斯、弗羅裡達和華盛頓州的房價在2018年有不俗的表現。

今年，美國房產的關鍵字將是：穩。

分裂的眾議院使得如稅改這樣的刺激經濟政策將很難再現，特別是大基建的方案上，兩黨的認知明顯分裂，會進一步限制美國政府的開支。多數機構預計，今年美國的經濟將要顯著放緩，GDP增長將在3%上下，這將拉低美國房產市場的整體表現。

全美房地產經紀人協會（NAR）預測：全國2019現房價格中位數將上漲3.1％。這比2018年的7.6%漲幅將縮水一半。

從2018年第二季度開始，中國自進入美國市場以來首次成為淨賣家。據Real Capital Analytics的數據，2018年第三季度：中國投資者在美國出售逾10億美元房地產，僅買入房產2.31億美元。

一中美貿易戰，導致中國買家擔憂美國市場（利好東南亞、英國、日本等國家）
二是中國要保匯率，國內資本管制越來越嚴，極大限制了大量資本流入美國

美國REITs

2018年美國房產信託基金（REITs）的表現差強人意。由於它跟股市和樓市兩大市場都高度相關，美國股市在後半年動盪加劇之際，REITs的表現也走弱。拿最有名的兩個REITs類ETF走勢來講，年初至今，以美國建築產品和房地產開發商股票為投資對象的安碩美國住宅建設ETF已累計下跌37.6%，SPDR標普房地產開發商ETF同樣處於熊市，跌幅達35.3%，10月底開始震盪反彈，目前仍處於兩年低位。

2018年上半年REITs的資本大量流出，每週高達5億美元。多數投資人對公共股權REITs（上市房地產投資信託基金）2019年的投資評分只有3.20，僅次於私募REITs，排名倒數第二。

而最近表現較好的REITs也不在傳統的房地產類型中，是在其替代品——10個表現最好的房地產信託基金中，有8個是醫療辦公室或通信基地臺等領域。