疫情對澳洲房市的影響是兩面的，供應和需求同時下降。
下面兩張圖是房地產研究機構Corelogic上月對業內人士進行的一項調查的數據：
“過去一週您收到的買家問詢數量有何變化？”
"過去一週您收到的賣家問詢數量有何變化？"
數據顯示，對於房地產從業人員來說，收到的買家和賣家的問詢都呈現下跌趨勢。而且有意思的是這兩組數據接近鏡面形態，比如買家和賣家問詢下降比例超過50%的房產企業都在33%左右，以此類推。
有一點需要說明，Corelogic的數據更多代表的是本地市場。
但其實這裡的供應和需求，無論從澳洲本國還是國際層面來看，都會呈現下降趨勢。
先說說澳洲本國的情況。
根據Westpac首席經濟學家的分析，澳洲失業率在今年年中預計會上升至11%，這對本地的住房需求和供應都會造成負面影響。
國際上來看，3月29日，澳洲海外投資審查委員會 (以下簡稱“FIRB”) 宣佈將受“海外投資框架”約束的海外投資金額的審核門檻降為0澳元。
這意味著所有想要收購澳洲資產/資源的海外投資項目的審核時間會大大加長，官方給出的時間上限是6個月。
“海外投資框架”下其實是一個法案，叫作 《1975海外收購法案》，是澳洲政府專門用於審核海外資本對本國土地、企業和礦產資源的收購的法案。
在所有收購項目裡，土地資源是一個大頭。
即使是已經提交收購申請的海外資本，如果有合適的理由說明FIRB政策變化對其投資計劃造成的影響，FIRB也是允許他們撤銷收購申請的。
這一政策一方面保護了澳洲本國人民的利益，防止海外資本在澳洲經濟受到疫情嚴重打擊的情況下低價購入澳洲的土地資源，進一步對未來住房價格造成衝擊；另一方面也意味著澳洲房產開發活動受到影響，供給在一定程度上暫時受到了制約。
在這樣一種低供應、低需求的環境下，賣家/開發商最重要的任務是要改善自己的現金流，而此時的買家呢一定多是受疫情影響小、現金充足的剛需房買家，還有少數想要擴大自己資產的投資客。
為什麼說投資客是少數呢？因為疫情給澳洲的租房市場帶來很大沖擊 - 大量的國際留學生仍在自己的本國，當地的租房群體又面臨著失業的風險，很多業主正面臨著空房率上升、大幅降租金的問題。
因此，在疫情還未出現緩和，澳洲政府未解除多項禁令前，個體的小投資客是不會去冒“現金流未知”的險的，哪怕貸款利率很低。
這意味著剛需買家、改善型買家的競爭又少了一層，擁有更大的議價空間。
如果您是本地買家，那局勢就很明朗。要是目前的家庭財務狀況良好的話，疫情期間是很好的購房時機——既有很好的議價空間，又有低利率的利好。
相較之下，海外買家需要考慮的問題更多。所以接下來我就重點給海外買家朋友們縷一縷。
對於海外買家來說，投資澳洲這樣的國家是多方面因素的綜合考量，包括匯率、移民政策走向、兩國關係等。
先來說說匯率。
澳洲是一個資源型國家，經濟主要靠出口拉動，所以匯率非常容易受到進出口貿易影響。疫情導致國際經濟疲軟，對資源的需求下降，成為澳元幣值走強的主要障礙。
另一方面，澳洲本國經濟又受到重創，儘管央行RBA進一步下調基礎利率至歷史低點0.5%（貨幣政策），但信貸能否通過商業銀行流入民間又是另一回事，畢竟無論是企業還是個人目前都持有著很強的避險心理，不會輕易去貸款做投資。
這時，澳洲政府財政政策的效果才是重點，但是在這一點上，現在我們也只能打上一個問號❓ 因為沒有人知道疫情還要持續多久，澳洲政府的錢能夠在多長時間裡救助多少企業，以及澳洲政府未來如何應對債務問題。
綜合國內、國際因素，澳幣走弱會伴隨疫情維持一段時間。
對於海外買家來說，無論是偏剛需（如為了孩子上學）還是資產配置（避險），重點在投資而非投機，澳幣匯率走低能夠大大降低購房成本是顯而易見的。
注意上一段畫下劃線的部分，如果你問我匯率會不會跌到3.5？那估計要問上帝或佛祖了。
所謂“抄底”，抄的應當是趨勢，而非最小值，執著於尋求最小值是無底線且沒有意義的，最終往往是錯過了一個低谷。
這種心理很好理解。之前澳元兌人民幣匯率跌到3.9幾的時候，有多少人果斷去換了，又有多少人在那裡坐等3.5？
一點小建議：在換澳幣這件事上，大家可以分批操作，這樣最後平均下來的兌換率會是一個較小且保險的值。比想要抓3.5的心理要強。
再來看下未來移民、留學的走向。這影響著澳洲未來的人口，也在很大程度上影響著其經濟。
(個人預測，在後疫情時期，國際教育產業一定是首先放開的)
我們無法判斷澳洲政府在疫情結束後是否會調整移民/留學政策、做出怎樣的調整，以及還會採取哪些措施來提振經濟。
但是有一點是可以關注的，就是澳洲政府在這次疫情中的表現。
這一表現無論對澳洲後續的移民情況（常住人口）還是留學產業（暫住人口），無形中都會產生很大的影響。
因為沒有人會選擇一個不安全、社會秩序混亂的國家來讀書或是定居。
歷史上，很多次歐美髮生大災難後，有不少人選擇逃離到澳洲這一島國，因為覺得這裡相對安全。而全球經濟復甦後，澳洲作為一個資源型國家，往往又是第一批嚐到甜頭的國家之一。
隨著交通工具越來越發達，澳洲純粹作為島國的安全性在下降。
但是，政府的抗風險能力、媒體的可靠性、社區民眾是否團結等成為了所有目光放在國際社會的人群更關注的問題。
半個月前，無論是華人圈子還是澳洲媒體，吐槽總理的聲音還是非常大的。
但最近一週，隨著防控措施升級、經濟救助政策的逐條落實，關於疫情、關於總理Scomo的正面報道漸漸多了起來，無論是華媒還是西媒。
來源：The Australian
來源：The Australian
來源：微信公眾號“墨爾本生活資訊”
其實在危機時刻能不能把手裡的牌打好，不被反對黨抓住把柄還是非常考驗澳洲當前執政黨的領導力的。
我也在想，這些西媒的記者是不是執政黨的託，所以又津津有味得瀏覽了很多文章下面的評論，也看了看那些專欄作家之前的文章。
這些西方媒體人之所以能夠成為非常知名的專欄作家，離不開他們客觀、獨立的觀點。就事論事、不和稀泥是這類人最鮮明的特質。
總得而言，目前的輿論是認可Scomo走的中間道路的——出臺重拳措施控制疫情的同時，抵住預算、財政和頭銜的壓力做當前最要緊的事情——保住民眾的工作，所有的應對措施逐漸轉向出於長期考慮，而非只是過渡。
民眾也越來越意識到，在危機面前，政府戰略的整體走向比一些瑣碎的立場爭執更加重要。
對於這樣一種輿論導向的改變，我的理解是“危機時刻的社會團結”，其實沒有人知道Scomo目前的政策會對澳洲一年後的經濟帶來怎樣的影響，但因為他正在解決國家的燃眉之急，所以澳洲人民選擇暫時放過了他。。。
當然了，這一點，澳洲本國民眾的感受要更深一些。
反映給國際社會的，則是疫情數據。
以下是截至4月17日上午，澳洲和國際疫情的數據。
簡單來講，澳洲的確診人數還未上“國際大榜”，遠低於其他歐美國家。
如果說的更直觀一些的話，大概是這麼個段子：
- Scomo沒有像川普那樣懟記者；
- 澳洲沒有淪為意大利；
- 民眾逐漸聽話：呆在家裡，為減少社區感染貢獻一己之力；
- 全澳大利亞人民在瘋狂地洗手和擦桌子；
- 澳洲政府支付新冠病毒的一切檢測和治療費用，私立醫院將和公立醫院一起解決醫療資源緊缺的問題
- ......
- (疫情結束後，澳洲將成為全世界最乾淨的國家)
和其他歐美髮達國家相比，澳洲政府這次的表現是完全OK的。尤其是在向民眾傳達信息的密度和一致性這一點上，個人認為可圈可點。
其實這也是為什麼，三月中旬後澳洲民眾開始意識到社區傳染的嚴重性，並逐漸變得自覺起來。這和整個媒體行業集中傳達一致的官方信息是分不開的。
So如果你是因為擔心澳洲在國際社會的口碑問題而覺得澳洲留學/移民要涼涼的話，那建議多看澳洲官方媒體、本地媒體的資訊，不要輕易被“信息搬運工”的驚悚標題帶跑。
在這裡順便放上一個澳洲政府近期上線的實用網站：
https://www.australia.gov.au/
點進去後，可以找到專門的中文(Mandarin)頁面。
說這些話不是為了賣房賣移民賣奶粉，因為作為生活在這裡的一員，澳洲政府的表現和我們的生存同樣是息息相關的。所以我看到什麼說什麼。
我相信，疫情過後，澳洲在留學、移民方面的優勢一定會反彈回來。而澳洲人民和社會在這場疫情中也會變得更強大。
“災難興邦”這句話還是挺適用於現在的澳洲的。
其實2008年金融危機後的三五年裡，澳洲人民都過得非常舒服，出口大增，澳幣強勁，自封“幸運之國”(lucky country)；
最近的10年時間裡澳洲經濟開始變得不溫不火，技術更新緩慢，在製造業方面非常依賴中國和其它東南亞國家，所以這一次的危機相信會在不少方面改變澳洲人的“安逸態度”——不再沉迷於往日的繁榮，而是在全球化中更好得找到自己的定位。
上週讀到一位財經作家寫得文章，裡面寫到“去全球化”的問題，有一段話寫得非常扎心，在這裡和大家分享一下：
生命的尊嚴，以及口罩都生產不來並被嘲諷的經歷，會刺激和提醒所有歐美企業與政府走向收斂。企業將會縮小規模，犧牲利潤來換取供應鏈的多國佈局與彈性。政府則會嚴肅考慮對經貿對手的調整，以及對戰略行業的干預、計劃與儲備。
這次疫情中，包括澳洲在內的很多歐美國家的工廠迅速調整生產線來生產洗手液、口罩等就是一個例證。
相信疫情過後，我們能看到一個更加有韌性的澳洲。
迴歸正題。
對於海外買家，我能給到的建議如下：
提前準備(包括瞭解購房流程、貸款、作比較等)，密切觀察(市場走向)，分批換匯，在後疫情時期把錢換成房子。
因為到那個時候，住房供應之前一直是被壓制的，但需求會慢慢回來——租房需求會率先復甦，購房需求則會隨著澳洲經濟復甦而慢慢回升。
其實沒有人可以預測若干個月後疫情剛剛過去的房市具體會是什麼情況，因為我們還不知道疫情會持續多久，對澳洲經濟造成的打擊究竟會有多大，民眾之後對房市的預判如何。只能走一步看一步。
但是無論對於本地剛需買家還是海外投資人士，關注的焦點應該都是中期甚至長期。如果您關注的是短期的話，比如一年兩年，那現在也不適合入市。可能澳洲就不太適合你。
中期來看，澳洲住房的供應會在疫情過後慢慢恢復(政府一定會控制好住宅開發量來穩定住宅價格)，無論是二手房還是新房。
需求也是如此，本地需求大概率也是緩慢恢復，因為考慮到疫情期間的高失業率，儲蓄充足的海外買家在這時可能會陸續進場，因為他們看到了希望，這時整個市場會處於緩慢回溫的狀態。
在這一輪危機裡，不可避免得會出現資產大跌/現金流斷裂，房主/開發商被迫賤賣的過程，對於買家而言也可能出現購買後資產還在縮水的情況，但是隻有經歷了這些之後市場才會重新到達一個新的平衡點。
如果你看到的是那個新的平衡點，那現在恰恰應該是做功課、採取行動的時候。前提是，自己的經濟狀況沒有受到太大影響哦。
最後提醒一句，即便是疫情期間，也別帶著純撿便宜的心態挑房。
關於如何在布村挑房，我們會在接下來的幾講中再做分享。
疫情專題的第一講就是這樣，感謝閱讀。
第一講
現在該不該在澳洲買房？
第二講
澳洲作為一個移民國家的居住文化
第三講
哪些區域更有價值？
第四講
哪些房子更有價值？
第五講
......
希望通過這幾講，能幫助大家塑造出一個“中西合璧”的思維，理解中西方居住文化和房市的區別，看懂澳洲當地人民對住宅的需求，用知識保衛好家庭的資產。
