根據統計局最新發布的9月份70城房價變動數據顯示，我們以更能反映市場真實情況的二手房為例，除了一線城市房價漲幅略有擴大外，二、三線城市已經分別連續17個月、18個月保持相同或持續回落。其中，9月份共有23個城市的房價跌回到了一年之前，下跌幅度最大的是牡丹江，同比下跌了9.1%，接近一成。與此同時，天津、石家莊、太原、濟南、青島、鄭州、南昌、重慶、貴陽、三亞等大家耳熟能詳的城市均位居房價下跌的榜單之中。
此外，根據央行發佈的《2020年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，對於下一季度的房價走向，25.1%的居民預期“上漲”，51.2%的居民預期“基本不變”，11%的居民預期“下降”，12.7%的居民表示“看不準”。從中不難看出，預期房價“基本不變”和預期房價會“下降”的比例達到了62.2%，已經遠遠超過了一半，這說明房地產調控取得了十分顯著的效果，長期以來“只漲不跌”的房價觀念也出現了明顯的轉變。
基於以上兩點看，不管是市場的實際表現還是央行的調查報告，都指向了一個共同的主題：伴隨房地產市場進入調整期，房價走勢和預期都已經出現了明顯轉變，閉眼買房的階段已經過去了。大家都知道，在房價上漲的年份，由於供不應求，購房者關注的重點是如何買到房子，但隨著樓市環境的變化，如今購房者關注的重點應該是如何買到好房子，不僅能夠住得舒服，關鍵還要能夠抗跌，實現保值和增值。畢竟，房地產已經告別了普漲階段，買對了，房子才能更值錢；買錯了，不僅可能虧本，甚至可能無法轉手變現。
那麼，未來哪裡的房子更具備升值空間？李嘉誠早已“說破”
通過房地產起家，並多次登上華人首富寶座的李嘉誠，可以說是眼光敏銳，擅於抓住房地產的每一個機遇。他的很多房地產投資理念都被業內廣泛採用，更成為不少購房者買房的參考原則，尤其是那句被奉為經典的買房名言：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
那麼，到底什麼樣的地段才是好地段呢？長期以來，不少購房者都會把好地段看作是一座城市的繁華地段。實際上，過去這十多年，伴隨城鎮化的快速推進，很多城市的面積都得到了快速發展和擴張，隨之也逐漸衍生出了其他一些更好的區域和地段，所以如今一座城市的好地段就不能簡單拘泥於繁華地段了。
根據過去一二十年的房地產發展過程看，升值空間比較大的房子所處的地段無外乎靠近以下4個地方：名校學區、軌道交通、大型商超、政務中心。內行認為，伴隨房地產市場進入調整期、分化期，未來10年，這一原則依然適用，而且房子越靠近這4個地方，保值升值的潛力和空間也就越大，是實打實的黃金地段。
1、靠近名校學區的房子
曾經有位朋友告訴筆者，如果不是為了孩子上學，面對這麼高的房價，寧願選擇一輩子租房。其實，這是很多剛需的內心寫照，在筆者看來，與其說房子是剛需，不如說依附在房子上面的各種資源是剛需，而教育資源就是重中之重。“望子成龍”、“贏在起跑線上”等約定成俗的說法，足以說明國人對於孩子教育的重視程度。因此，在優質教育資源緊張的大城市裡，即使需要花費高價錢，家長們也願意給孩子營造良好的學習環境。
受這種傳統觀念以及供需關係影響，學區房的價格要比普通住宅高出不少，平時也經常會看到關於天價學區房的各類報道。以濟南為例，據報道，市中心某優質學區房單價達到5萬元，而周邊普通二手房的價格則維持在2萬-3萬不等，優質學區房要比普通住宅高出2倍。正因為“物以稀為貴”，即使樓市處於下行階段，學區房也能走出獨立的行情，逆風而漲。如今再加上二胎政策全面放開，所以預計未來10年，優質學區房依然是香餑餑。
2、靠近地鐵輕軌的房子
交通的重要性，與學校幾乎不相上下。最近幾年，隨著城鎮化進程的快速推進，越來越多的城市進入到了地鐵時代，不僅開發商會把地鐵作為重要宣傳點，購房者也傾向於沿著地鐵買房。原因有兩點：一是“距離不是距離，時間才是距離”，與BRT等快速交通相比， 地鐵具備通勤時間短，不會堵車等優勢，可以大大節省上下班時間。二是“地鐵一響，黃金萬兩”，地鐵的開通，能夠帶動人口、資源聚集，拉動沿線片區的發展，從而帶動房產升值。
但是，需要注意的一點是，並非所有的地鐵房都適合購買。業內認可的標準是，距離地鐵站300-1000米左右，步行5分鐘就能到達的才算是正兒八經的地鐵房，是最好的選擇。如果太近，噪音太大，不適合居住；太遠的話，如果走過去需要20分鐘，根本就失去了地鐵房的意義。除此之外，許多地鐵線路還在規劃之中，最終能不能落地還很難說，所以不要輕信置業顧問的說辭。
3、靠近政務中心的房子
隨著城鎮化的推進，以及發展區域的調整，越來越多的城市將政務中心搬到了地段相對偏僻的新城區。頭幾年，雖然政務中心周邊的房價沒有太大起色，但是三到五年左右，這些片區的房子幾乎都會實現快速升值。原因主要有兩點：一是政務中心所處的位置往往代表一個城市的未來發展方向，所以能夠吸引開發商積極拿地，購房者買房置業。二是政務中心周邊規劃較為清晰，學校、醫療、交通、商業等配套落地的速度較快，自然就帶動了房價上漲。
就拿濟南來說，最新數據顯示，目前濟南平均房價為1.6萬左右，但政務中心周邊的房價水平為3萬-4萬左右，幾乎是平均房價的2倍。再看看三線城市臨沂，目前老城區的房價為八九千，但政務中心所在的新城區平均房價已經達到了1.5萬，一些較好的樓盤甚至超過了2萬。關於此類例子，不勝枚舉，不再贅述。
4、靠近大型商超的房子
經常聽到這麼一句話：萬達去哪兒，哪兒就火了。其實，從根本上來看，這說的就是大型商超對於一個居住片區，乃至房子升值空間帶來的影響力。一般來說，一個成熟的商業綜合體，可以聚集大量的品牌，可以吸引人流和人氣，可以形成一個2公里的生活圈，滿足周邊居民的娛樂、餐飲、購物、健身等需求，從而帶動一個居住片區的發展，這就是商圈效應。說白了就是人氣，對於任何一個區域，一旦有了人氣，就意味著有了購房、租房的需求，這樣還擔心房子賣不掉、租不出去嗎？顯然，保值升值都不成問題。
總而言之，在經歷了四年多的嚴厲調控以後，房地產市場已經告別了普漲階段，閉眼買房、穩賺不賠的老經驗開始行不通了。在這樣的走向下，衡量一套房子好不好的標準也發生了變化，不僅要住得舒服，關鍵還要佔據重要地段，這樣才能實現保值和增值。與普通房產相比，未來10年，靠近名校學區、軌道交通、大型商超、政務中心等位置，都是實打實的黃金地段。
最後多說一點：除了靠近以上這4個地段以外，很多購房者表示還應該靠近醫院。實際上，在筆者看來，醫院並沒有那麼“剛需”，完全因人而異。打個比方，如果家裡有老人或者老人獨居，那麼靠近醫院買房確實是一種不錯的選擇。但是，對其他家庭來說，普遍都不太喜歡靠近醫院買房：一方面醫院周邊的環境比較雜亂，不僅噪音比較大，交通時常擁堵，而且衛生狀況也不盡如人意；另一方面從心理上看，在醫院周邊居住，很多購房者內心總有一道坎兒。因此，到底要不要靠近醫院買房子，關鍵就看自己的需求了。
那麼，你會選擇靠近醫院買房嗎？歡迎評論區留言討論。
