1，房產現狀
從90年代開啟了房地產業，開始啟用開發商土地批售，從而進行一輪又一輪的市場化改革。根據房地產近年的交易總量走勢，。我們需要從造成近年來增長主要原因來進行分析。
房產之所以造成如此巨大的增長幅度的主要原因：
（1）城市化及城市規模化。由於人民的生活水平得到極大提高，本地人口增加，縣城人口朝城市轉移及外來務工人員大量湧入等原因導致城市化進程加快，人口在遷移過程中帶動房產業增長。
（2）拆遷改造。為了實現交通，商務，住宅等集聚區域建設，拆遷間接造成了一部分房產交易量增長。
（3）生活質量提高及使用壽命年限限制。我國房屋先後經歷了，茅屋，木質房屋，土泥房屋，磚瓦結構房屋，及鋼混結構房屋幾個階段，使用年也逐漸延長。除近年來鋼混結構房屋使用年限較長外，其他結構房屋都在20年以內，價值改革開放初期大量不合格商品引入，造成房屋達不到使用年限就已拆除重建。
近年來這種趨勢有所放緩，
（1）城市擴張速度會逐漸放緩，隨著城市人口紅利減少，會放緩城市率建設。
（2）拆遷改造總量逐年遞減。總體來講以後大規模拆遷工程逐年減少。
（3）人均住房面積不會有太大提升，使用年限有所增加。目前我國人均住房已經50平米，這個數字在短期內不會有太大變化。有效使用期已經很大提升，未來在這基礎上還會增加使用年限。
2、發展方向
個人傾向於三個地方。分別是中心城市，大都市周邊城市，城市群建設。
（1）中心城市指除了省會之外同等級別的中心城市。
（2）大都市輻射周邊，會形成城市圈。
（3）城市群裡的大中型城市往往會效仿超大城市做法，以增加本區域競爭力。
3、房價判斷
在過去數年中房價上漲十幾倍，
形成這種現象的原因：
（1）供求關係。過去房地產一直是供不應求的，造成了房價不斷攀升的現象。
（2）通貨膨脹。通貨膨脹是經濟發展的必然過程。房價上漲也是通貨膨脹現象之一。
（3）外部影響。主要包括匯率、國際購買力等。經濟增長的過程吸引外資，他們會注資地產。也是造成房價上漲原因之一。
根據以上原因不難看出，在房地產供求已經進入到總量過剩的階段。
（1）雖然在局部地區依然供不應求，但總體來說供不應求時代已經結束。因供不應求造成房價上升，已經不大可能。
（2）從通貨膨脹層面，近兩年GDP增長率百分之六點幾，八點幾，物價指數加兩個點，以此可以預判，會小於家庭收入的增長率。
可以推斷，房價在未來十幾年會趨於平穩，既不會大跌，也不會大漲。
4、房地產開發企業數量變化
中國房地產企業現有特徵：
（1）房地產企業散、小。
（2）房地產企業雜、亂。一
（3）房地產企業空殼多。
粗放發展產生的不良後果，將全面被遏制。房地產開發企業會大量萎縮。
房地產企業減少方式會有以下幾種：
（1）房產企業自動降級收縮。
（2）企業主動註銷或被動吊銷。
（3）房產企業轉行。
（4）收購兼併。
5、房地產開發商資產負債大幅下降
中國房地產開發商的高負債率是有目共睹的。各環節都是高負債運行。
買地基本不靠自有資金，而是靠貸款融資
這樣的一個運轉模式，形成開發商的高負債率，由於高負債率頻發，一旦資金鍊，地產商部不能承受高負債帶來的壓力，於是跳樓跑路現象層出不窮。這樣的現象是必須解決。
（1）買地的錢會得到管控，國家早有制度，房產商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是一直沒有監管到位。只要管控到位，高負債率就會減少。
（2）預售規範，，對施工單位長期墊資的現象也會管制到位。
（3）經營模式轉變。資本形態的運轉，不同於商業銀行貸款。由此可以預測地產的經營模式、高債務模式必然在今後十幾年內得到徹底的改變。
6、土地供應模式
過去供應土地是逆向供應，造成不合理的空間佈局、高地價及產業束縛。
這是一個畸形。
現在國家已經把地票試驗政策，在全國範圍配置。通過這種市場優化配置，增加大城市土地供應，滿足城市化發展的土地需求，預測今後10年將會出現城鄉土地一體化發展的基礎規模。
以上幾方面是個人認為，影響整個中國房價的主要原因，還有更多側面變化會影響房地產其它各個環節變化，這裡不再多做贅述。著重介紹以上幾種類型，因為個人認為它是根基，主幹，他們的變化才是會影響整個地產房價宏觀震盪。
X��w�,
