經過2015年開始的一輪房地產漲價潮，買房保值增值的理念開始深入人心，絕大多數人發現，房產是家庭財富的壓艙石，房本的數量對財富的多寡起到了決定性的作用。
在過去的十幾年，房地產是國家的支柱產業，全國各地飆升的房價是經濟蓬勃發展的一個縮影。買房早的人都佔了大便宜，買房致富的故事在我們每個人身邊也在不斷上演，只要買房就能賺錢的觀點一時間深入人心。
但是，在決策層下定決心調整經濟結構、不把房地產作為刺激短期經濟的手段的當下，我們可以預見的是，房價不會像以往一樣，以陡峭的斜率向上衝刺。
未來更可能出現的局面是各地樓市漲幅分化、競品之間差異化加劇。而作為買房人，面對即將到來的變革，我們對買房的收益應該有個客觀合理的預期，把防範風險作為首要大事。
對此，我花了些心思，從歷史上踩坑虧損的經驗之中，整理出5個買房誤區，供大家參考。
01 新房相比二手房更有投資價值
我們團隊發現很多人都是“新房癌”患者，買房只願意買一手的。
他們想買新房的理由，一是覺得嶄新、未住過人的房子適合拎包入住，讓人感覺住的舒適；二是覺得許多新房都建在熱門板塊，或是熱門板塊的輻射區域，小區又自帶底商、泳池會所等優質配套，未來升值的潛力相比周邊二手房會更大。
我認為，事實並非售樓處和樓書宣傳的那麼美好。
房產投資圈內存在的一個共識就是——自住買新房，投資買二手。
房子這個建築物本身不能增值，而是房子下面的土地價值會隨著時間的推移不斷升值。也就是說，土地價值占房產總價越高的，未來升值的空間就越大。買新房相比買二手房，將更多的資金花在了漂亮的外立面、會所泳池、豪華裝修之類並不會隨著土地一起升值的事物上。如果花同樣的總價買二手房，就可以買到比新房更大的面積，由於面積等於土地價值，未來房子的絕對漲幅會更高。
另外一點值得注意的是，在很多值得買房的大城市裡，由於城市建設的成熟與完善，新房已經佔不到很好的區位了，最黃金的地段已經被早年建造的小區提前佔位。這也是二手房能憑藉更好的區位，增值漲幅高過新房的原因之一。
比如在上海，佔據大寧板塊最佳區位的小區是平均建築年代在1999年的東方明珠大寧公寓，區域標杆的大寧金茂府反而在一個邊角料的位置。
音樂學院板塊位置最好的小區是1999年建的嘉麗苑，身處東湖路淮海中路，小區對面就是環貿iapm，堪稱城市中心的絕版稀缺地段。
就算是同一開發商多期開發的項目，前幾期的位置都是優於後幾期的。浦西老牌豪宅翠湖天地就是個很好的例子，由香港開發商瑞安耕耘20年開發。翠湖1、2、3期伴隨著周邊商業和太平橋公園的成長，佔據了新天地的最佳C位，而最新的4期就明顯不如了，嚴格地來說，屬於老西門板塊。
然而我發現，現在的新盤，即使小區位置不如同區域的二手房，但由於房齡新、以及利用買房人對區位認知不足，定價普遍是要高出二手房不少的。
不過，再經過個十幾年，當初的新盤也變成“老破大”的時候，地段價值就會凸現出來，佔了C位的樓盤會更搶手，只有當退潮了才會發現誰是那個裸泳的人。
02 新房的“房齡”相比二手房要更新
新房的價格比二手房高，除了產品力更好、精裝修之外，還有一點很重要：新房的房齡更短。
我們都知道，在國內，住宅並不是永久性的私產，產權的使用年限是70年。雖然目前還未發生過70年住宅產權到期如何處理的普世案例，但我們預計，產權到期之後大概率是會產生一筆續期費用的。按照媒體報道的溫州少數個案，房產到期後續期可能要支付房價三分之一的價格。具體未來是怎麼樣，誰也不知道，但一定不會是免費。
這個續期費用已經體現在二手房的售價裡了，簡單粗暴地計算的話，使用年限每減少1年，房子的總價就會折價1%，但會有個一、二成的封頂。也就是說，同一個區域內30年房齡的房子，相比10年房齡的房子折價20%，是一個比較合理的估值。
但這個70年，到底是從什麼時候開始倒計時呢？
很多人都以為是從交房的時候開始算，只要買的是新房，那使用年限就是完整的70年。
事實真的是這樣嗎？
NO！
住宅產權的70年使用權，是從開發商通過招拍掛取得土地的那一天起就開始計算的，項目的整體轉讓也不影響使用年限的減計。
比方講，某A開發商在2001年就拍下了一塊地皮，一直捂盤不開發，到2014年的時候資金鍊斷裂了，把地皮轉讓給了B開發商，B開發商繼續捂地，到2017年才動工，2019年取得預售證並向業主出售。新房的業主拿到房產證時，使用年限僅剩 70-（2019-2001）=52年，並不是完整的70年。
而周邊的二手房C盤，是開發商在2009年拍地並立刻動工建造的，2010年就取得了預售證並賣出。二手買進C樓盤的業主，拿到房產證時，享有對C盤的剩餘使用年限為 70-（2019-2009）=60年。
通過這個案例，我們發現，買了一個完工九年的老樓盤，剩餘的可使用年限也可能比全新的新房還長了8年，房產剩餘使用年限的長短完全取決於開發商拿地的日期，而不是樓房建造的年份。
如果拿地年份特別早的“偽新盤”的價格比周邊老樓盤賣的貴很多，由於使用年限的問題，未來漲幅估計會跑輸老樓盤。
我想分享一個小技巧，大概率能幫助大家避開“偽新盤”的坑。
我們購買新房時，一定要仔細查看預售證上的“土地使用權出讓合同編號”，這一欄有住宅土地的出讓年份，土地使用權的70年就是從此欄標識的那一年開始減記的。
下圖就是一個典型的坑，開發商居然在1993年就拿了地，捂盤長達26年，實際到手使用年限僅剩44年，表面光鮮亮麗的新房子，實際房齡比許多購房者都年長。
以上海為例，需要警惕的是市中心黃金地段的港資新盤。其次是一些舊改項目，把九幾年的老大樓改裝成新房賣出，這些項目的普遍剩餘使用年限也不足50年。
03 開發商越大牌，房子品質越好
大家買新房越來越看重開發商的品牌，願意為知名開發商的品牌付出溢價。近幾年房地產行業集中度提升的很快，這種趨勢會越來越明顯。
但是，房企的名氣越響，房子的建築工藝、裝修品質就一定好嗎？
還真不一定是這樣！
大開發商的優勢是資金量雄厚，高溢價的地王基本都是它們拿的。但在這輪限價下，這些項目都是要虧本的。
為了少虧一點，開發商肯定會在建築和裝修質量上打點折扣，這就產生了所謂的“維權盤”。
開發商在全國有千千萬個項目，一個項目維權了，對它的整體聲譽影響不大，在維權成為普遍現象的當下，很多無良賣家更是有恃無恐，只要限價夠低，再爛的品質也不愁接盤俠。
這種現象背後的邏輯，我認為有兩點。
首先，一刀切的限價扭曲了房產市場。開發商造樓是要賺錢的，斷人財路，最後為樓盤降標買單的還是業主。
更重要的，國內房地產業至今為止還未脫離野蠻生長的模式。規模為王、快速擴張依然是王道。房企前三位的碧桂園、恆大、萬科，雖然產品都不錯，但他們主要還是靠規模取勝，高週轉、控成本仍是主旋律。
在這樣一個市場下，劣幣驅逐良幣成了常態，誰造房子速度越快、成本用的更低，誰就在競爭中勝出。
中鷹、華麗家族、業豐置業…真正的經典產品締造者們都早早地退出了競爭。
04 越偏遠的盤未來漲幅越大
之前的一輪牛市中，越是遠離市中心的地方，房價漲的越猛。大城市的板塊均價在漲幅過後，呈現出一個扁平化的狀態，這得益於城市邊界的擴張，原本的城市邊緣地帶經過時間的沉澱，被納入了中心城區，價格也向市中心看齊。
但是，這個趨勢不可能一直延續下去。當偏遠地區的均價逐漸接近中心城區的時候，購房者就會用腳投票——幾百萬上千萬的投資決策，是不會被各種“環線論已經過時了，XX以後就是宇宙中心”、“XX就是下一個XXX”之類的營銷話術所矇蔽的。
有意思的是，我通過分析歷史數據，發現了一個事實：城市的領漲板塊，也是存在大週期輪動的。
因為上一輪房產牛市中，近郊、遠郊板塊普遍漲幅要遠高於城區，所以目前大家產生了這樣一個共識：越偏遠的地區在房地產牛市的時候漲幅越大。實際上，這個經驗只是恰好適用了2015年後的這一波行情，並不是一個普適的規律。
借用上海樂居對2010-2015年間上海各板塊新房漲幅的統計數據，我們可以發現，在那段時間，漲幅榜前列的居然一大部分都是內環線核心板塊，與現在受歡迎的“郊區漲的快”的論調恰恰相反。
我不能肯定地說歷史會重演，下一輪房產牛市將由城市中心領漲，板塊間差價會再一次拉大。但是，投資遠郊無地鐵、無政策利好的板塊，很有可能不會看到上一輪快速翻倍的輝煌。
在當下時點，像上海大虹橋、深圳沙井之類有長三角一體化、粵港澳大灣區國家級戰略規劃的近郊地區，還是非常值得入手的，其他無政策利好的郊區板塊，如果周邊地鐵、商業等配套不成熟的話，還是謹慎一點為妙，上一輪行情它們沾了普漲的光，下一輪可能不會那麼幸運。
