楼探长近日组建了与网友互动的微信群，在与网友的交流中了解了网友及一些初级投资客对楼市的看法。其中一个复旦大学经济学博士的看法比较有代表性。
在这与这位经济博士的交流中楼探长感受到了他的三点看法。
1、东莞房价太高了，东莞的产业含金量不高，高房价会对东莞带来很大冲击。
2、对东莞未来持怀疑态度，他把公司运营业务搬到广州去了。
3、目前靠松山湖的寮步，靠中心城区的石碣等临重点片区还有一定投资空间。深圳坪山，广州萝岗、科学城也有投资价值。
聊天截图
对于这位博士网友的看法，楼探长有些是赞同，有些是持有异议的，也跟他做了深入的交流。
深圳没抗住高房价，东莞行吗？
对于第一条。楼探长也觉得高房价会对东莞造成产业造成很大冲击。房价是反映一座城市良心的载体，因为安居是所有人的第一梦想，房价高出了承受能力，必然会挤压年轻人的梦想空间，也会吞噬城市的活力和创造力。
豪宅云集的深圳湾
2015年，深圳房价涨势汹汹，吓退了一波年轻人。2019年，房价再次大涨，直接催生出了逃离深圳的呼声。
事实是，2019年深圳人口净流入仅19万余，不到前几年的一半，连续霸占的第一的宝座被杭州抢去。在代表产业创新及潜力的独角兽企业数量上深圳13家，也被杭州的25家甩到开不到尾灯。（中国恒大研究院发布《中国独角兽报告2019》）
我们不敢说深圳被杭州反超都是房价的锅，但至少房价是主要原因之一。深圳这座科创工场都消化不了高房价的苦果，东莞这座产业工厂就更不可能了。
豪宅化加速的东莞城区中心
企业搬迁之于房价应有逆向思维
对于第二条房价综合症下企业的搬迁问题。在楼探长看，企业的搬迁去向有房价的因素，但更重要的是企业的发展阶段及目标问题，企业有搬来的就会有搬走的，跟房价关系不会太大。
我们看到华为迁到松山湖，中集、大疆、欧菲光都从深圳搬到了东莞，但是搬过来的主要是生产性质的环节，这些企业的总部还是在深圳，而且也不可能搬过来。
松山湖华为
不仅深圳企业的总部不可能搬过来，东莞的大企业将总部搬到深圳的趋势也慢慢出来了。OPPO在深圳湾超级总部基地建总部，楼探长去年年底去踩盘时就建到3层了。未来这里将是企业的领导力中心、创新中心、营销中心，东莞建的总部可能就只剩生产中心了吧。
OPPO深超总总部（效果图）
还有vivo也在宝安中心的大铲湾腾讯岛对面建深圳总部。东莞立志要走向全球的企业，到深圳建总部会成为一种趋势。未来深圳和东莞之间企业搬迁会逐渐模糊，
产业及企业的产业链分布会形成东莞生产，深圳营销、创新的新格局。这种格局对房价的影响就是，相比深圳，东莞绝对豪宅化不太现实，相对豪宅化会成为选项。
什么是相对豪宅化？那就是以深圳做参照，深圳湾20万的房子，香蜜湖、蛇口17、18万的物业。龙华北站商务区、前海+宝安中心区10万+的高端住宅都可以说是绝对豪宅。像光明科学城、沙井海洋新城、龙岗大运新城这些潜力片区价格可能会达到7、8万，相对来说也算得上是豪宅了。
东莞的豪宅，可能会比深圳的相对豪宅低一档，但比深圳刚需住宅要高一档。深圳的刚需物业集中在龙岗、坪山、盐田、大鹏等区域，价格从3字头到4字头不等，未来东莞豪宅的价格可以看到的顶比较大的可能会在5-6万之间，当然这些豪宅肯定也会集中在重点片区。
房产没有次高价值区，只有最高价值区
对于第三点，是楼探长跟这位博士看法相差最大的。楼探长认为，寮步、石碣这些镇区的地缘不是优势，反而是劣势了。
首先，这些区域房价已经占到均价线以上，已经压缩了未来涨价的空间。像寮步3月均价23771元/平、大岭山25221元/平，这些片区真的有些上不去又下来不来的尴尬。
第二，房价要有一个经济产业的基本面，东莞除了滨海湾的长安、虎门，松山湖还有中心城区的南城、东城，厚街勉强算半个，其它镇区除了老去的虚名，真的没有什么拿的出手的了。
第三，就是经济、产业调节下的人口分布。在东莞市2020-2035年人口规划显示：到2035年，中心城区人口增量为20.3万，松山湖片区33.7万，滨海湾片区32.1万，其它片区人口增量就很小了，东部产业园、东南临深、水乡片区分别是14.6万、14.4万，5.8万。三大重点片区的人口增量片区内消化都不够，靠人口主动外溢有点不现实。
第四，政府资源是跟着产业、人口来配置的，由于人口增量不足，未来资源配置仍然会集中在重点片区。马太效应下，临中心片区可能会是灯下黑的结局。
我们看到的成熟商圈、市政文化设施、教育配套、医疗基本都在中心城区；高科技产业基本在松山湖；未来科创产业聚集地在滨海湾的长安、虎门。
有基础，有产业、有配套的重点片区，给到人口更好的发展空间及个人收入预期，这又加速产业资源和人口的聚集，重点片区的资本、财富吸附效应将会进一步提升。
第五，从城市发展的角度来看，每一个城市都会有豪宅给富人来炒，也会提供普通住宅解决刚需需求，所以片区间的房价拉开差距是不可避免的。像深圳，深圳湾房子20万/平，坪山还有3万多的，价差达到6、7倍。广州珠江新城豪宅8-10万，增城2万多，1万多的也不少，价差也是6、7倍。城市繁华活力要靠资本堆积，城市建设发展要靠刚需努力， 层次丰富的房价体系才是一个成熟城市的应有特征。
深圳湾及周边二手房价（源自链家）
东莞现在的房价，高的中心城区3-4万，低的正确1.5万，价差仅2倍多一点。按照城市房价体系的发展，东莞是重点片区涨上去容易，还是低价区跌下去的可能性大呢？楼探长觉得在保持对资本的吸引力的前提下，保住最低低价区水平，将重点片区的房价涨上去，更符合各方的利益。
反过来想一下，如果高价区按住不涨，低价区降下去达到相应的价差，这会牺牲谁的利益？
我们可以把资本看成水，房价看成船，资本水位涨上去了，房价也会上涨去。资本的水会往哪里流？毫无疑问是重点片区！
猜想需要证据，现实的房价演进就证明了探长的逻辑 。莞城珑远翠珑湾16号楼3月备案，均价38379元/平比去年11月重新调价的15号涨了约2400元。万江的信鸿御江东岸4月备案的2号楼均价约35500元/平，相比1月备案的4号楼贵了4500元/平，还有东城的皇马郦宫53号楼约139平的改善型户型，3月备案均价达到约35502元/平，长安的龙光江南大境，首铸御峰华庭3、4月的备案价也都超过了32000元/平......重点片区涨势有点凶。
重点片区价格在涨，资本也已经陆续进场。3月开盘龙光江南大境5号楼，一个月来去化超过了30%，万科皇马郦宫网签已经近60%......
相对非重点片区的销售冷冻，资本已经用脚投出了对重点片区的信任票，您敢逆势取栗吗？
