這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
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提問：房姐好！目前我住南湖雅園，家庭就只有這一套房產，感覺這個小區上漲空間不大，出售大概手上會有220個以上，我的想法就是南湖片區的上漲空間都不太大了，直接到光谷用我和我媽兩個人的房票都是首付三成入手兩套新房，這樣手上還有至少50個，房貸也會比較輕鬆。我的問題是，我這樣的想法是否正確，然後我是在光谷買兩套大一點的房子，還是一套大加兩套小一點的戶型，這樣壓力會大一點。最後我在猶豫是稍微低一點快速出售還是價格高一點再觀察一下樓市，感覺疫情對光谷的新房沒啥影響啊，有點點糾結。謝謝美麗的房姐！
回答：你好，思路正確。南湖是機場地塊改建，規劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區的功能定位，也基本上沒有大的新的地塊了，政府沒有操盤的動力，好的資源流向就看運氣了。但整體居住環境都不錯，也很成熟，所以拉動力不足。建議買賣同時進行，以防踏空。有性價比高的新盤和二手房再出手。疫情真正降價的都是遠郊和CEO盤，真正有價值的樓盤，價格不降反漲。
武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：新人首問 美麗睿智的房姐 最近在深圳看房，年前就準備買的 被疫情耽誤了 房產投資主要是投資保值升值的考慮，目標定在深圳前海片區 總價800萬兩房 今天看了幾套房：鼎太風華七期 64平方 780萬 中規中矩 中海陽光玫瑰園 70平方 825萬 比較新 房子佈局好利用率高 有點貴 雷圳二期 70平方 720萬 有點破 外立面和牆面都有掉漆掉皮的情況 但是便宜 比玫瑰園少105萬 有幾點需要您指點迷津：
1.前海自貿區附近已經炒的火熱了入手會不會成為高位接盤俠呢？是應該繼續買熱門區域還是轉戰熱度小的？
2.以上3個小區 還有諾德國際花園 你更推薦哪一個呢？
3.除此之外還有什麼樓盤推薦呢
回答：你好，買這幾個盤的都是為了學位，買過一般不自用，吵、小都不是問題，不自用，學位房小比大好，相比較第一梯隊羅湖和福田的學位房，前海學位接受度也高很多，近地鐵、次新社區，大花園；
前海+學位是真金白銀的，有價值的，有炒作也說明有價值，大鵬鹽田無論你怎麼炒作都是炒不起來的，前海是有實質利好落地的，是國家在炒作我們只是順勢而為。前海後期的產業和人群，是不會輸給科技園的。這幾個盤都不便宜，這個月行情已經冷靜了一些了，再淘淘筍吧。性價比高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：你好智慧的房姐！16年貸款入了鄭州市緊鄰動物園的錦繡正弘國際公寓的一套房子，2002年建成的小區，房子面積187平，貸款利率是百分之4.41。月還按揭6500。房子租金8000---10000。智慧的房姐，請問您作為純投資是長期持這套房子好？還是賣掉再倒騰新的房子好？房價在1.5萬—1.6萬左右是不是合適，賣掉劃不划算？
回答：你好，錦繡正弘無自住需求可以出售，公寓的升值潛力不看好，跑輸大盤。裂變2套潛力盤。2020年鄭州樓市的機會，就集中在那些短期供應量大的區域。
主要集中在金水、管城、高新等主城區域，以及一些遠郊區域。2019年，鄭州市區和郊區短期庫存多在20萬㎡以下，只有個別片區庫存超過20萬㎡。
2020年，鄭州大部分片區的供應量都在50萬㎡以上，有些片區甚至達到70萬㎡以上。
今年能看到鄭州供應量較大的片區中，出現越來越多的機會樓盤。同時，把價格控制在15000左右，低於15000更好。再結合開發商、地段、地鐵、學校、產品等綜合考量。優中選優，就能跑贏大勢！
提問：新人首問，美麗智慧的房姐您好 本人座標東莞32歲，從事金融行業！房姐對於房地產、人生規劃的智慧深感敬佩！目前持有子彈70，15年80買入西安鳳城五路恆大帝景，目前價值150，年收入40，我的疑問 1、西安的房子感覺已經到了天花板了，西安這幾年漲幅太厲害，是否現在要出售 2、東莞最近期房價漲的很瘋，尤其是南城、萬江、東城，小孩在虎門上學，所以想買在虎門！請問虎門的豐泰東海城堡是否值得買入，價位98平200左右的二手房，虎門是否有前景？3、現在我主要精力放在貸款業務上，現在開始已經準備主攻高淨值客戶信託理財，請問房姐在理財業務拓展上能否指點一二，謝謝
回答：你好，西安可以考慮出手，置換到深圳或者廣州。東莞比較推薦的板塊，詳見知識星球內部分享。
虎門也是投資客偏愛的區域之一，考慮自住可以入手。豐泰東海城堡入手單價儘量控制在1.9以內。
金融產品銷售，靠的是你有客戶資源或者你的父母有相應的社會資源。要麼做項目的對接人，要麼做流量的導入人，做職場加法。
提問：家裡有套原江東區 東城百匯單價2萬6左右的房子，近幾年一直沒怎麼上漲。最近隔壁老舊社區有未來社區的拆除重建的規劃，已經漲到三萬到四萬。我是現在賣還是等隔壁小區改造完提升整個區域環境後再賣？但什麼時候拆都不知道。
回答：你好，感謝付費！拆遷或者舊改週期太長，未來老小區還是會跑輸大盤，建議儘快出手裂變。
寧波市五大計劃單列市之一，依託進出口、縣域經濟，也名列二十強，但近年全國都在打造省會首位度，寧波影響力不斷下降；
近年來寧波一直沒有什麼存在感，被上海和杭州壓抑的非常嚴重。省內第一把交椅給了杭州，寧波排老二，投資回報率處於臨界值邊緣。
座標寧波，投資首選上海，次選杭州。
提問：房姐你好，深圳有共和世家一套144平米紅本在手（自住），二套紅本在手(代持他人)。有他人代持布吉鴻榮源尚峰一套86平。現在寶中、科技園附近上班。目前無存款，月入二萬多，體制內工作。想投資或者買一套南山5號線周邊的房，計劃把尚峰出手。可以有房票，請問如何資源配置更優?
回答：1.共和世家這一帶是早期香港人扎堆的地方，著名的港式塔樓博物館海濱廣場就在這裡，居住和交通非常方便，然而……升值潛力一般般。共和世家在皇崗這片其實是容積率、綠化率都很不錯的小區，但戶型太香港化了，大部分的戶型都有斜角-鑽石廳。
2.鴻榮源尚峰 主打14號線，高贈送，大品牌，龍崗第一梯隊樓盤 有的房子是片區好，前景好，但產品一般，比如碧海。有的房子是產品好，但片區一般，就後期增值潛力來說，前者會好於後者。尚峰屬於後者，片區一般，但自身產品非常好，價值也已經反映在價格上。尚峰未來一直會是區域標杆，自住沒有問題，但是投資潛力弱於其他板塊。
尚峰出手思路正確。但是具體樓盤推薦，要看你的首付和房票情況。性價比高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，現在特別迷茫。瀋陽土著，想把家裡老房子賣了投資新房子，是投資曹仲好還是於洪沈北好呢？曹仲華髮1.9w清水2022年未交房，曹仲未來發展會好嗎？手裡的錢是該買一套曹仲，還是該沈北於洪分散投資呢？曹伸後天就開盤了，感覺對標的萬科翡翠濱江去化沒有預期好，所以特別迷茫。感覺房姐對瀋陽很瞭解，急盼指點，謝謝
回答：你好，曹仲區域定位瀋陽未來高端住宅區，客群結構為長白業主升級以及全市高端改善，由於現在仍處於起始階段，需要一段時間來成熟。自住可入，投資回報率一般。新盤看沈北，二手淘市區。
多關注知識星球推薦瀋陽二環內被嚴重低估的板塊。
提問：集美貌與才華的房姐你好，剛加入星球，新人首問，字數有點多，請移目圖片，謝謝！
回答：1.你這麼個問法，我還是建議不要輕易嘗試炒股了。如果財富的錨真的從樓市換到了股市，對於普通人來講，其實是個很大的壞消息，因為金融割的比地產更快，華爾街真比地主有良心？開玩笑。地產是個政策強有效市場，甚至是個絕對有效市場，但金融不是。交易週期開發商從拿地到開盤最快幾個月，大城市隱形兩年限售，金融T+1/T+0。
fzbc，地產有天然的普惠屬性；股市有風險入市需謹慎，金融完全沒有。悲觀的結論是，可能不錯的年化投資回報率要跟普通家庭說拜拜了。
炒股，3200點以上很難賺錢，你一定要抬槓，那就是概率問題，90%以上的都是虧損。至於你是不是那10%，僅憑信心是不夠的。但是反過來說，2700點以下就是安全的，90%的概率是賺錢的。問題是，真的2700了，你會等2400；真的2400了，卻又提心吊膽的認為1800。戰勝不了人性，還是老老實實的買房吧。
2.農村戶口長遠看會越來越不值錢。ZF在土地開發中始終處於壟斷地位，造成土地交易中出現明顯的剪刀差。一級市場（政府），二級市場（開發商）都賺的盆滿缽滿，也導致農地價值被低估，農民的利益缺乏有效的保護。
任何普及9億人口的福利，都沒有價值。遷戶口的利益是眼前看得到的，不遷的利益是久遠而渺茫的。有關農村戶口要不要轉的問題，主要看有沒有要拆遷的宅基地，有的話，留一個人頭。沒有就算了，田地不值錢，補助的金額完全是象徵性的。上一輩（包括這一輩人）大部分都對農村戶口過分迷戀。
3.子彈150，如果月供能力不錯，建議入手一線城市，北上廣深都是更好的選擇，深圳大專學歷可以落戶。南湖是睡城，利好出盡，建議出手裂變2套潛力盤。你賣房之前把自己的戶口和老人的戶口都遷到房子裡，你的房票買一線城市，老人票買武漢。
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提問：房姐好，一激動打超字了，問題如圖，盼答覆。
回答：你好，昆明地處西南，是比較吃虧，因為對手多而強，有zy親兒子的重慶，有西部中心的成都，所以這樣對比，昆明不是那麼脫穎而出。昆明的定位是中國西南邊陲面對東南亞的開放門戶。
總體受益於國家的一帶一路策略，還沒有被zy完全拋下。現在市場不缺錢。昆明處房情結嚴重，新房癌階段。新房和二手目前是部分割裂的，二手沒有完全啟動。返鄉潮省城迴流也是買一手房居多。因為昆明限購不嚴格，貸款有松有緊。整體上昆明樓市還沒有啟動，昆明二手沒有明顯的賺錢效應。昆明金融環境也是不發達，昆明樓市上行的慣性，至少延續2017年到2018年的量價齊增。呈貢和滇池算是漲幅較大的兩個局部區域。
昆明總價超過300萬的房子，流動性會大打折扣。你的下疊要出售，要做好掛牌半年甚至1年時間才能賣掉的準備。目前的樓市，肯定是低掛，低開高走，千萬不要高開再降價低開的目的是儘量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價，有若干個客戶來談，你才有跳價的底氣高掛，連看的人都沒有，只能自娛自樂至於和中介打交道，姿態禮貌，經常寒暄，發發小紅包，多說你辛苦了。
如何快速 不降價賣房？詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》
提問：房姐您好，每天都看你的星球受益匪淺。想請教您，座標深圳，想抵押第一套的紅本貸出450，用300做首付入手總價600的碧海富通城，留150還貸，持3-4年，此想法會不會太激進，面對要還兩個貸款，會不會有賠本的風險？求指正，給予適當優化操作建議！
回答：你好，近幾個月深圳一直很生猛，寶安出現了大爆發的情況下，現在價格處於拉鋸的狀態，但還是比較好成交。房子的情況比較參差，如果有好房子可以下手。
富通城是值得投資的樓盤，但我是不建議盲目追高的，能不能入手還是要看單價。最近深圳上漲幅度下降，趁機淘淘筍。接下來即將入市的新盤會是下一波熱點，你也可以選擇，只是一定會面臨很大的競爭。多關注星球內推薦的限價新盤。
提問：房姐您好：我湖北孝感人，疫情期間在瀋陽吾悅廣場認購4#樓18層110平三房。7800每平，首付三成26萬，已打入吾悅對公帳戶。當時置業顧問說可以等社保半年，因疫情影響，一直沒機會去瀋陽，所以至今還沒買社保。現在置業顧問又說他們不等社保了，建議落戶瀋陽。現在有疑問：1:落戶與購買社保半年，有什麼優劣之分？2:總共32層，18層的房子對後期出售有無影響？
回答：如果是孝感城市戶口，可以直接落戶瀋陽，落戶後有2張房票。瀋陽18層買入時折價(部分瀋陽人封建迷信，18層地獄)，賣出時自己二百塊錢定製下樓層指示牌和電梯按鈕，改成19A樓層 建築規範上講，算上地下室和車庫，18層其實是20層或21層。
提問：美麗的房姐，我是新人。本人北京戶口，北京工作，老家襄陽。北京一套90多平商品房和一套單位分的50多平老破小，襄陽一套商品房和待拆遷宅基地房。有人說北京單位分的房子也算名下房產，所以就沒有北京房票了。子彈100，在武漢投資還是在襄陽投資呢？我武漢也沒有房票。謝謝。
回答：你好，襄陽這種城市最大的特點就是本地人口眾多，也算是個小一點的中心，但是又達不到二線的程度，炒作過後二手房流動性枯竭的太嚴重。一手非常猛，學區非常猛，但是很容易掉坑裡。短炒有一定前途，但是從長期來看，不值得長持，即使短期內衝高也會很短時間內冷卻，沒有太大價值。基本屬於雄1年，痿10年的城市。
湖北現在把所有的資源都給了武漢，武漢是中部城市群的老大，只有把老大扶持起來，才能帶動周邊的小弟們。各省都在做大做強省會城市，我們投資也要看清局勢，順應潮流。
武漢破限購目前有7種方法，投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：請問武漢房價走勢如何？白沙洲,江夏黃家湖，文化大道，江夏大道哪裡的房子值得買？
回答：兩年前，因為新房限價，售樓處的新房和市場上的二手房有15%左右的價差，有些城市甚至相差30%以上。經過兩年的“強制性穩定”，新房和二手房價格已經拉平。
一邊是二手房的微跌，另一邊是限價新房的放鬆。今年土拍的高價地，會在2年後陸續入市。武漢作為強二線城市，價格並不高，未來長期看好。買房投資，最好別在樓市正熱時跟風買入，這個時候出手容易“高位站崗”，真正發財的，是那些在樓市低迷時入多套房子的人。
軍運村只適合自住，三環外+遠城區+睡城，軍運會IP溢價太多，長遠看，回報率並不高。
武漢純投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：美麗的房姐，你好！準備買第二套房子，未來會提前還款，選擇哪種貸款方式，20年等額本息，20年等額本金，30年等額本息，30年等額本金？如果提前還款的話，第幾年還最好？
回答：標準答案是30年 等額本息，永不提前還清 為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。
2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。按照【幣值】計算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結果是什麼呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多 2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會 3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草
提問：房姐好，錢不是靠“賺”的，而是靠“融”的，這句話怎麼理解？望詳細解惑，感謝
回答：核心原因是賺錢太慢了。人有兩條活路：
一是賺錢 二是買錢 微博大V，抖音李佳奇，是賺錢的典範；每年把現金都換成一二線優質房產的，叫做買錢。
賺錢很考驗個人能力，普通人裡萬分之一的幾率；買錢對個人能力的要求不是很高，但腦袋必須要開竅，手腳要勤快。
融資，資金槓桿，不用多說，就是借錢買資產，股票配資，槓桿買房和期權期貨等就是最好的例子。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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