中信資本房地產部執行合夥人、高級董事總經理程驍遠
中房報記者 許倩 | 北京報道
基建REITs政策重磅出臺，積累了百萬億量級的存量基建迎來全新投資風口。
4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域公募REITs試點工作。根據通知，基礎設施REITs此次聚焦於新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發等七大領域。
這些基建類REITs收益空間如何？優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南等重點區域有何考量？對這些地區的房地產市場發展會帶來哪些影響？產品推出後能否受到投資者認可？商業地產真正的REITs何時到來？針對這些問題，5月1日，中國房地產報記者對中信資本房地產部執行合夥人、高級董事總經理程驍遠進行了專訪。
程驍遠認為，任何一個產品的推出監管當局最關心兩點：一是給社會帶來正面效應，二是產品安全性。通過基建領域試點讓其中符合條件的優質資產能夠發行REITs，相信之後會推廣到寫字樓、購物中心等傳統商業地產領域，當然這需要時間。此外隨著基建更加完善，更多土地可以得到釋放，這對房地產行業健康發展也能起到相應提振作用。
REITs推出正當時
中國房地產報：為何率先在基建領域開展公募REITs試點？這一步在資產證券化領域意味著什麼？
程驍遠：任何一個產品推出市場監管當局最關心其能夠發揮正面積極作用，以及產品安全性。從發揮作用角度看，新冠疫情影響下中央會提出更多刺激經濟舉措，加大基建投資必不可少。過去一段時間，基建由地方政府承擔建設時往往需要大量資金支持。按照以往發展模式更多依賴土地收入，這與房住不炒會產生矛盾，因為若地方政府太過依賴土地收入，必然對房價產生一定影響，長期對經濟穩定性會帶來一定隱憂。將一些基建類資產進行金融資產證券化處理有利於紓解地方政府對土地、住宅過度依賴。
基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點。且原始投資人都是較具財政實力、資本較充足的機構，或與地方政府有關，或是大的國企，或大型的行業領先民企，未來收益較穩定。
從世界經濟體包括中國香港來看，其推出REITs的時機往往與自身經濟週期有著密不可分的關聯，香港也是在經濟低迷之際出臺REITs的法律法規。新冠疫情影響下，我國面臨的挑戰很多，對經濟的影響有相當大不確定性，這個時候推出REITs是非常明智的
對標優質資產
中國房地產報：基礎設施REITs聚焦優質項目,並設定一些要求，如項目權屬清晰，具有持續穩定的收益及現金流，投資回報良好，具有持續經營能力及較好增長潛力等。如何理解優質資產概念？
程驍遠：REITs的發行需要依託政策配套，但更重要的是要有優質底層資產，對於商業地產而言優質資產是非常重要的底層資產，其收益穩定、未來發展空間很大；尤其在一線城市或經濟比較發達的城市，物業需求量、物業本身的品質、良好的管理人，能夠對資產帶來比較穩定的未來收益預期。很多人並不是很理解一條公路、一個電廠是什麼樣的資產，但若告訴他們，在某地區的一個什麼樣的辦公樓或商場，投資者就會有非常直觀的感受。
優質資產的定義是比較苛刻的，要具有持續穩定現金流，並具備一定抗風險能力。預計未來優質資產供不應求，可能會形成優質資產荒。因為有了REITs通道後，獲得優質資產又轉讓的可能性不是很大，投資者會更多考慮長期持有這些資產，通過REITs進行資金回收，從而舒緩其自身資金壓力。當然，優質資產不一定僅限於商業物業，通過良好經營實現持續穩定現金流且具備增長潛力的資產都屬於優質資產。
隨著REITs的到來，大家會更重視和願意持有優質資產，同時，也會促使更多企業開發和打造優質資產，通過資產改造和運營管理提升，將產品升級為優質資產。
中國房地產報：此次基礎設施REITs試點還設定了可供分配利潤90%應分紅要求，像倉儲物流、園區開發這些基建項目的收益和風險怎麼樣？
程驍遠：中國基礎設施REITs的市場空間很大，有些項目經營比較好，但有些項目還處於初級階段。比如產業園很多，但經營較好的園區並不多，新興產業園區還需要一定時間培育。但對投資人而言，REITs試點給其帶來相當大正面鼓舞，若干年後只要其通過努力經營培育成現金流穩定的優質資產，未來退出通道會非常暢順，有利於吸引更多資金進入這個行業。
倉儲物流類REITs已非常成熟了，這些物流倉儲地產屬於基礎設施，但屬性上涵蓋在廣義商業地產範疇，帶來的回報比傳統商業地產還要更高一些，能達到6%-7%年淨租金回報率。從倉儲物流特性來看，租約比較長，管理相對比較簡單，經營開支比較有限，較符合之前所說“現金流穩定、支出簡單直接、收益較穩定、能預測的可分配現金流較穩定”的特性。這次規定也可以看到，對回收資金也有一定規定，希望回收資金繼續在這個產業內投資，形成良性循環，某方面來說也是希望資金不要外溢到其他行業中去。
中國房地產報：預計這些基建類REITs推出後能受到投資者認可嗎？
程驍遠：預計受歡迎程度比較理想。有幾個原因：從國際上看，疫情之前歐美國家利率就一直在低位徘徊；疫情之後，全球經濟受疫情衝擊，基本接近負利率邊界。從我國近期資本市場發債利率看，短期債券利率低於3%，長期債券利率在4%左右，信用好的企業發債利率更低。從老百姓資產配置看，未來要投資到一些比較高回報又穩定的產品，選擇已經比較少了。
不止普通老百姓，很多機構投資人也有這樣的需求，包括保險公司、養老金、基金等，未來有很多償付要支付，需要每年有穩定現金流。過去很多金融產品帶來比較高的回報，都與住宅地產有關。現在對住宅地產融資比較嚴格的情況下這方面機會越來越少，既要滿足投資者對每年現金流的預期，未來還能享受產品升值空間，同時側重風險防控，REITs能滿足這樣的投資需求。當然，還要看產品最終出來後現金分配如何設定。我認為現金分配會比一般的定期產品優勝一些，同時還有資本升值空間，會令投資人更認可。
基建助力房地產市場健康良性發展
中國房地產報：下一步基礎設施REITs試點工作將積極支持京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、雄安新區建設、長三角區域一體化發展、推進海南全面深化改革開放等國家重大戰略。為何優先選擇這些區域試點REITs？
程驍遠：這些區域大部分經濟活力比較足、未來發展前景可期。當前基礎設施REITs還處於試點階段，需要滿足兩個條件，一是REITs推出對區域帶來的正面影響，二是產品安全性。選擇經濟發展較成熟地區試點基建REITs，帶來的回報、需求量、未來收益、現金流預測也會比較穩定，產品安全性也更能保證。
海南、粵港澳大灣區以及雄安新區等均是國家百年、千年大計的重點區域，本身需要大量資金投入，投資人也需要退出渠道，這些區域政策上都給了相當大支持，投資者也都是一些頭部企業，其本身在資金實力上優勝，在這些區域進行REITs試點能給區域發展帶來大量資金支持，同時產品安全性也會相對穩健。
既然是試點肯定希望成功。在這些區域試點成功後，也有利於進一步拓展到其他行業、其他城市。
中國房地產報：對這些區域的房地產市場發展會帶來什麼影響？
程驍遠：對房地產市場的影響是正面的。從過往中國房地產市場發展看，凡是基建設施發展比較好的城市，房地產市場發展會更加蓬勃，因為在交通不連貫、各方面設施不充分情況下，房地產發展不可能一枝獨秀。不管是商業地產還是住宅都是為人服務的，需要人去使用。比如，一個區域若有高鐵規劃，附近土地價值就會有比較明顯的提升；基礎設施配建比較好的城市，周邊各類地產項目價值也會更有競爭力，即地產需要基建來助力其提升價值。開發商沒辦法獨自將一片區域做成熱點，但若通過基建配套，是可以做到這個效果的。隨著基建更加完善，更多土地可以釋放給房地產開發，有助於提高資產品質和土地效率，對房地產行業的健康有序發展也能起到提振作用。預計這幾個區域未來房地產的發展速度會更快。
中國房地產報：隨著基礎設施REITs試點推動，對寫字樓、購物中心等傳統商業地產公募REITs的推動有何促進作用？
程驍遠：中國的REITs市場空間很大，基礎設施數十萬億級別的量，房地產的量就更大了。這麼大的量怎麼消化？通過一個領域試點，讓其中一些優質產品能夠發行REITs，相信之後會推廣到寫字樓、購物中心等傳統商業地產領域，當然這需要時間。每一個新產品的推出政府都需要一段時間進行評估。但只要有需求就會有市場。
這次在基礎設施領域首推REITs試點，並未將商業地產摒除在外，其中倉儲物流、產業園、數據中心均屬於廣義商業地產範疇，都是以實現持續穩定的現金流為特點，並不違背“房住不炒”。只是說下一個環節會不會推廣到傳統商業地產上來，商業地產REITs的推出會不會對房地產調控帶來影響，我想政府會考慮得更多。但我們相信，商業地產REITs的推出不遠了。
