被業績對賭和高企的債務深度捆綁的華夏幸福，雖然踏出了里程碑的一步，但能否治好產業新城開發留下的病症，仍然需要時間驗證。
文丨郭小興 編輯丨杜海
來源丨正經社（ID：zhengjingshe）
華夏幸福2019年的成績單姍姍來遲，這是吳向東加盟華夏幸福的首份年報。
左手是王文學的產業新城，右手是吳向東的商業地產，華夏幸福在二者的推進下，實現了新的飛躍——營收規模衝進千億俱樂部。
這個結果很符合英雄登場的情節。
如果不去在意惡化的現金流、下滑的銷售、壓力倍增的債務以及跟中國平安的對賭危機，這個邏輯是成立的。
01
現金流危機
“產業新城運營商”是華夏幸福運營了20年的招牌。這塊招牌讓它從廊坊走向了全國，也讓王文學完成了從“包工頭”向地產大亨的轉身。
開門迎接中國平安是王文學審時度勢後的答案。近幾年來，華夏幸福通過“賣”股權的方式多次向中國平安引資，後者則在多筆交易後拿下了華夏幸福25.11%股權，成為其第二大股東。
產業新城開發是華夏幸福的特色，也是發家致富的頭等功臣，但這類模式卻極度考驗產業招商速度和產業聚集程度。隨著地產行業競爭加速和加劇，疊加上自身資金流動性壓力的不利影響，華夏幸福一度深陷生存危機。
2016年是轉折點。那一年的銷售規模達到1203億元，同比增長66%，成功進入千億規模陣營，但也僅限於此了。
2017年-2018年，華夏幸福的銷售額增速分別為26.4%、6.93%。
到了2019年，這一指標甚至同比下降了11.2%。期間，在2018年定下的2100億元銷售額，只完成了1627.61億元。
事實上，自2017年以來，華夏幸福在銷售上就開始躡手躡腳。原因在於，儘管中國平安的錢到位了，但內部現金流問題卻始終沒有得到解決。
正經社梳理財報發現，2016年，華夏幸福的經營現金流為77.63億元。2017年-2018年，均為負數，分別為-162.3億元、-74.28億元。2019年，淨流出急劇地達到了318億元。
有業內人士告訴正經社，2018年前後，華夏幸福的資金鍊幾至崩潰，不得不大幅裁員，甚至有區域事業部被“整鍋倒”的情況。
02
可怕的對賭
在中國平安馳援的2018年，華夏幸福的籌資活動金額錄得-64.90億元，不得不大舉借債。
或許是受到中國平安加持的影響，華夏幸福的融資變得順利了許多——更直白地講，是債務攀升速度加快了。
根據華夏幸福的財務數據，除了長期借款出現下滑以外，其他各項債務指標都是上升態勢。其中，短期借款、一年內到期非流動負債以及應付債券的同比增長分別為531%、68%、18%。
簡單做個加法，上述4項債務在2019年的絕對累計量為1777億元，同比上升31%。期內貨幣資金的餘額卻只有400多億元，同比下降9%。
這其間折射出的資金飢渴程度，令人咂舌。
從對債務的依賴度來看，大概也能理解當初王文學為什麼“吃虧”也要接受中國平安的馳援。
對中國平安而言，買華夏幸福“這套房”是個賺錢的交易。以2019年7月9日的股權轉讓為例，彼時中國平安是用23.655元/股的價格換得了華夏幸福5.82億股股份。參照當日收盤價格，折價幅度約為5%。
除此之外，華夏幸福還賭上了三年的業績承諾。根據雙方協議，華夏幸福在2018年-2020年將以2017年度淨利潤為基數，實現淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%；換算成金額，則是必須在這三年實現淨利潤114.15億元、144.88億元以及180億元。
否則，華夏幸福須以現金，對中國平安進行補償。
淨利潤146.12億元——2019年，業績考核剛剛過了及格線。這樣的成績，讓華夏幸福在面對2020年180億元的指標時壓力山大。
2020年，華夏幸福還將為此前預收賬款儲備不足買單。數據顯示，華夏幸福2018年預收款項增加3.8%，2019年預收款項減少8.89%。
這些指標的滯後性作用，都將呈現在接下來至關重要的業績對賭成績單上。
雪上加霜的是，2019年華夏幸福對應收款項、存貨、商譽計提資產減值準備共計28.32億元。其中包括了計提壞賬準備7.44億元和計提存貨跌價準備18.91億元，這些不利因素會否持續作用也是個未知數。
03
里程碑的一步
中國平安的到來，解的是火燒眉毛的資金問題。
拿到錢後，華夏幸福試圖通過探索新業務徹底解決產業新城開發落下的病根，於是就有了2019年2月吳向東從華潤跳槽過來這一幕。
在地產圈子裡，王文學代表的是產業新城，吳向東的特技則是商業地產。前者是包圍城市，後者直擊城市中心地帶。從邏輯上看，新華夏幸福體系裡應外合，戰鬥力十足。
53歲的王文學，到了審時度勢的年紀。在日前的業績發佈會上，王文學親口宣佈：華夏幸福的戰略定位將從“中國領先的產業新城運營商”，變更為“中國領先的核心都市圈——不動產投資開發及運營管理平臺”。
王文學給足了吳向東尊重，而後者也回饋了前者的期待。
吳向東進入後，華夏幸福有了產業新城和商業地產雙劍合璧之勢，2019年的業績也成為眾人關注的焦點。財報顯示，華夏幸福2019年實現營業收入1052.1億元，同比增長25.55%，首次突破千億。
最大的改變應該是拿地積極性的增加。根據最新公告，2020年五六月間，擬用220億元購買經營性用地。根據財報，2019全年拿地金額為311億元，同比上漲204％；取地面積共計421萬平方米，較2018年增長63％；取地的重心仍然是在產業新城園區，為379萬平方米，是總取地面積的90%。
正經社注意到，華夏幸福產業新城的結算收入在總銷售額中的佔比仍然較小。數據顯示，2019年總銷售額為1431.72億元，產業新城業務園區結算收入額368.37億元，佔比25.73%——房地產銷售是營收大頭。
另外，剛長出來的商業地產這條腿還在虧損當中：2019年實現商業地產及相關收入約3087萬元，但營業總成本高達3.02億元，利潤虧損約2.72億元。
在產業新城尚未開花結果的今天，華夏幸福又有多少資源來確保商業地產健康成長呢？
從這個結果上來看，華夏幸福雖然踏出了里程碑的一步，但能否治好產業新城開發留下的病症，仍然還需要時間驗證。
王文學說：“要做蒼鷹，不要做蒼蠅。”勁風疾馳的蒼鷹固然好，但難就難在如何打好一幅蒼鷹的底子。【《正經社》出品】
【本文為#房企活下去#系列第16篇，前期部分作品為：
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責編|唐衛平·編輯|杜海·校對|然然
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