摘要："地王"難當
撰文|蜜姐&編輯|傑兒
今天蜜姐接到某樓盤的銷售電話，稱可以安排車接送去看房，且只要去售房部簽到就會送油卡等贈品。
第一反應是，8月份是淡季，但這也未免有點太拼了。細問才知道，原來推的產品是公寓、辦公樓和商鋪。
難怪這麼拼，商業地產今年的日子確實挺難的。即便是做商業地產的上市公司也是如此。
01
以近期發佈2020年中報的恆隆地產有限公司（以下簡稱"恆隆地產"）為例。
恆隆地產是我國香港大型地產發展商之一，上世紀90年代，就進入了內地市場，以建造、持有及管理商業地產項目為主。
截止今年6月30日，恆隆地產總收入為41.84億港元，與去年同期持平；營業溢利下跌5%，但股東應占基本純利減少11%至19.89億港元；錄得股東應占淨虧損25.37億港元，而2019年同期則為純利35.16億港元。
分地區來看，恆隆地產在我國香港地區的物業租賃下滑明顯，收入同比下跌5%，營業溢利同比下跌10%。
年報披露，主要問題還是在於受黑天鵝影響。
而內地市場，從今年4月起迅速及大幅度地復工復產，使得其內地業務租賃收入上半年增長9%至人民幣20.62億元。
但細看恆隆地產在內地各城市的項目，會發現其差距頗為明顯，主要依賴於上海和無錫兩座城市的項目，尤其是倚重上海。
而在濟南、天津、大連等城市項目同比下滑頗為明顯，甚至有超兩位數的下滑幅度。
上海恆隆廣場今年上半年收入同比增長4%，為8.61億元；上海港匯恆隆廣場收入同比增長15%，為4.53億元，上海兩個項目佔內地物業收入比例近58%。
同期天津恆隆廣場項目收入同比下滑14%，大連恆隆廣場項目收入同比下滑9%，濟南恆隆廣場項目同比收入下滑6%。而天津和大連的項目商場租出率相比上海項目，也有明顯差距。
瀋陽的兩個項目則是一個同比增長12%，一個同比下滑11%，總體而言表現不算太好。
02
據恆隆地產2019年報披露，截止2019年底，其全資擁有及管理24個香港物業，10個內地物業（其中7個已落成物業和3個擴展中的項目），主要服務所在地的商業、零售及辦公樓租戶。是妥妥的"包租公"聲音。
恆隆地產的優勢是進入內地市場較早，尤其對上海兩個標杆項目的打造，奠定了較好基礎。
但其後進入瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢、杭州等城市，其商業模式的複製，在各城市的表現差距頗為明顯。
加之上半年黑天鵝事件的影響，一些項目下滑明顯。以瀋陽市府恆隆廣場為例，銷售額及收入皆同比下降14%。
而恆隆地產在香港地區的物業，無論是商鋪、辦公樓還是住宅及服務式寓所皆出現了不同程度的下滑，顯著影響了其營收和利潤增長。
如其銅鑼灣商鋪組合因遊客及相關零售消費大幅減少，今年上半年收入較2019年同期下降了13%至2.81億元，出租率也下跌了7個百分點。
自寓所的收入較2019年同期更是下滑了14%；倒是辦公樓的下滑幅度較小，為3%。
據中報披露，恆隆地產供出租的投資物業及待售物業的物業發展項目總值分別為264.41億港元和53.89億港元，其中包括武漢、無錫、昆明、杭州及瀋陽的內地項目，也包括香港的重建項目。
截止今年6月30日，恆隆地產借貸總額為325.82億港元，相比截止2019年12月31日的296.73億港元，半年借貸總額增加了29.09億港元。
其中，約57%的貸款需在兩年後償還。
其現金及銀行存款結餘總額為31.9億港元，一年內到期債項合計63.44億港元，償債壓力並不算太輕鬆。
此外，已發行的兩筆合計10億美元（約合77.51億港元）債券，也面臨一定的外匯風險。
03
作為一家成熟的商業地產公司，恆隆地產在2020這個特殊的年份，面臨的挑戰依然不小。
對於今年下半年，其財報認為公司在內地市場的表現取決於內地零售業務的恢復程度。
恆隆地產曾被譽為"最賺錢的商業地產商"，但近年來走出上海後，在其他城市的發展並非順利。
一向謹慎拿地的恆隆地產，在2013年在武漢拿地後，時隔5年，2018年才在杭州花107.3億元人民幣拿下一宗商業地塊。
不過，這塊地拿得相當費勁，因為地處杭州武林商圈最核心區域，該地塊吸引了華潤、恆隆、九龍倉、銀泰、新世界等眾多房企參與競拍。
最終經歷了300多輪慘烈競價，7小時左右的鏖戰，恆隆地產最終以107.3億元，樓面價超5.5萬元/平，溢價率高達118.51%，成為當時杭州歷史上最高的單價"地王"。
而該地塊的出讓條件也頗為嚴格。比如，涉及歷史建築的保護；安置房建設面積4.5萬方；所有建築必須自持，不得分割轉讓等。
彼時，有媒體樂觀估計，2018年5月拿地的恆隆地產，能在2020年建成該項目。
2018年，恆隆地產董事長陳啟宗稱"六年的寒冬現已經過去"，隨後恆隆地產在杭州勇奪"地王"。但"地王"難當，回頭蜜姐詳細跟大家聊聊一些著名的"地王"後面都怎麼樣了……
熬過6年"寒冬"，重金拿地後，2年後又遭遇了黑天鵝事件，"最賺錢的商業地產商"也難免倍感壓力。
據2020年中報披露，杭州恆隆廣場實際上是2019年9月（拿地1年多以後）才開始動工，預計要2024年才分階段落成一座購物中心、五幢甲級辦公樓和一間豪華酒店。
恆隆地產作為一家經驗豐富的老商業地產商，運營能力一直被同行認可，這也是它即便高價拿地後，仍有信心的重要原因之一。
商業地產雖一直被認為前景不錯，但真正賺錢的商業地產商卻是少數。
之於我們個人，尤其是蜜友們在面對帶租約的商業地產時，一定要冷靜下，你看重的是租金，對方看重的可能是你投入的本金……
畢竟靠商業地產賺錢，不僅是技術活，還需要耐心極佳。
版權聲明：本文系閨蜜財經創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初註明出處和作者，謝謝！
