最近有一位朋友來諮詢。她先生從深圳蛇口轉移廣州工作，已經辦了人才引進。一家包括孩子（1個）5口人，考慮學位也考慮自住舒適，家裡建議買南沙星河灣別墅，想聽聽看有什麼好的意見。
當我看到你的需求，黑人問號臉：為何要跑去南沙買別墅？？
我第一時間詢問了對南沙十分熟悉的中介小哥。他的回應是：“1000萬還買南沙啊？天吶！買天河公園這邊不香嗎？超過500萬就沒必要買南沙了，你買南沙埋伏那麼久，它根本就沒有這種購買力，頂破頭了400萬，南沙發展15年，都不一定能發展出能接手你此時此刻買1000萬房子的人呢。”
聽到了從業者多麼真實的勸退心聲了嗎？這讓我想起了自己的親戚，當年也是去從化買了一棟別墅，心想度假。後來結果依然老套，從沒住過一次不說，現在提起來還說沒漲到價位不賣。而它一直被荒置養蚊子養老鼠，草長得比人還高。
每次聽他吹水，我都想送上“有錢任性”四個字。“遠大大”是我們一直倡導要回避的產品，更不要說遠郊別墅了。買房還是要求穩，一定要找到有產品力或者品質資源支撐的房子，不管你自住還是投資，記住這是不動產的底層邏輯。
接觸多了，我現在發現廣州高總價的客戶，有很多是從深圳、上海、北京下沉來的。只要是置換過，手裡的資金都十分充裕，基本上都屬於價格脫敏了，住得舒服是這類朋友最重要的考量面，這就是所謂的改善型置業，可也受制於“總價限制”，可選的範圍也不多。
如果你的資金總價2000萬-3000萬，珠水雲山邊等你；
如果總價4000萬以上，頂豪就那麼幾個挑吧；
如果總價1億以上……我也不知道他們怎麼想了，來一棟東山洋房收藏著？
坦白說1000萬，算10萬一平單價，100平米，也就是一箇中心平層的水準，將將達到豪宅線吧。畢竟千萬對於普通人來說還是很遙不可及的，買不起我湊個熱鬧看看也行啊。就以這位朋友為例，我們盤點一下1000萬左右的總價，在廣州可以買什麼樣的房子？
1、東方新世界熹園 -天河公園
第一個我想到的是天河公園板塊，選擇達到高檔社區標準且房齡夠新的新世界熹園。它處在天河公園西門僅500米的距離，是東方新世界的第三期。不僅融入了西門完善而僻靜的生活配套，也接軌了天府路小學直升113中學的優質學位配套。
熹園小區樓下有自己的幼兒園，前後還有兩個園林廣場，一樓大堂的公共空間設計很好，這些在市區裡看起來有些“浪費”的配套，正是貴价的基礎。不僅如此，還要看什麼？重點兩個：看車位、看物業。熹園的車位數是800個，可以達到一戶一車位。小區的物業也非常有水準，管理特別嚴格，環境特別乾淨，你想進去隨便看房是不可能的。
看不了實地我們看戶型圖，1000萬能在熹園買到3室2廳，不超過143平米還不用交豪宅稅，雙陽臺帶主套設計，臥室還帶有飄窗，方正緊湊很不錯。只是價格擺在那，面積不算大，頂多容納二胎家庭。如果想解決上一輩老人的居住，在附近不遠處租一套也可以，保持一定的距離又能互相照應。
2、琶洲-雅郡花園
第二個我難以避免地想到琶洲，我曾寫過一篇《走訪琶洲：現在的富人區，以後的富豪區》，這個住宅稀有的黃金地、科技新貴的聚集處、私人銀行悄悄設立、電商總部封頂修建……你不能不眼饞來此分一杯羹。可惜，1000萬保利天悅夠不著，其他可以考慮的也就是雅郡花園了。
要知道，別嫌它老，預算沒有上600萬還不敢想呢。你以為年輕人不喜歡老房子？去地下車庫看看，很多新貴愛車，琶洲近年來吸納的就是“new money”。雅郡花園一帶，已經形成了成熟有序的社區氛圍，雖然也有些人車不分流的問題，可步入期間明顯感覺開闊、舒適、高級……海珠實驗三小就在小區門口，對口廣州六中是省一級。執信中學琶洲實驗學校（小學部），初中部也設在旁邊，學位優勢再次被提升。
相比起天河的車水馬龍，珠江新城的密集擁堵。雅郡人民出家門就上學，出家門就上班，出家門就逛公園，出家門就逛商場……呼吸通暢、滿目綠色，琶洲CBD內的大型社區生活便是如此枯燥。買入一套大南北對流四房，還花不了1000萬。三代同堂也能住得下，不至於再折騰換房了。問題在於，雅郡花園的放盤很少，且買且珍惜吧，1000萬砸給琶洲絕對比南沙好太多。
3、其他備選
我試圖在珠江新城尋找，1000萬買進珠江新城，著實有些吃力了。在獵德到馬場一帶，從中看到東，這一段是密度最低的區域，也是豪宅聚集配套優越的地方，生活舒適度也最強。此間可以勉強買到的有粵海麗江花園、中海璟暉華庭。
粵海麗江花園位置是很好的，南望珠江公園，步行790米到獵德站。廣州市天河外國語學校就在旁邊，它是一所區屬公辦全日制、寄宿制完全中學。可惜戶型設計很一般，都有飛角，均攤面積高，居住體驗感差了點。
中海璟暉華庭在興盛路旁邊，位置幾乎踩在了中軸線上，也可以望珠江公園。它的樓齡稍微老一點，有十年了。可是中海的戶型設計方正實用，廳出陽臺帶飄窗。並且它的學位是珠江新城最好的體育東路小學，很加分。旁邊的保利心語，也差不多同樣水準。
總結
我絕對不是說今天講的幾個是最優選，只是從地段來看會比較“穩”。廣州均價低，可廣州的房價在高端市場也不親民，實力到1000萬肯定比200萬有得挑。這樣級別的房子，基本上是持有傳承了，總價高，動一下摩擦費用也非常高，所以買入時刻基本決定勝負。再說回到題主家人想去南沙買別墅，我想說，開荒這事一般都是剛需背鍋的，你就別做冤大頭了。
