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提問：房神您好，如果我購買錦江城市花園或者萬科，等小孩上了初中，也就是10年後賣出，您看我算的對不對？1.當代80多平190萬首付80，貸款110，10年後是80+78.1月供+91.6本金=249.7萬，租金3000×120=36萬，要花213.7萬，還不算首付付出去10年的成本
2.當代40平，總價105萬，首付55，貸50，10年後是55+35.5月供+41.7本金=132.2萬，減去24萬租金，要花102.7萬 不知道我這樣算是不是對的，我要是10年後賣出，您能不能麻煩幫忙預計下10年後這個小區，能夠賣到多少？有賺的嗎？是買40平好，還是80多的好？麻煩房神了！
回答：1.如果不疊加槓桿，需要房價的漲幅超過資本成本，也就是房價每年10%以上漲幅上漲。如果是長週期10年左右的時間，未來10年中國二線城市的房價再翻一倍是大概率事件；但如果是精確到某個年份某個城市，那每年10%的漲幅，就是不確定的了。很多城市的上漲規律是4-5年不漲，一漲把5年漲幅全部補足，比如成都。
2. 計算方法。計算公式就是最核心的BUG了。我們要計算自己投資的某套房產的盈虧情況，首先應該使用的是正確的公式。
3. 在這個理論基礎之上，買入資產的時候很少會從極微觀的角度（例如某些自住需求）來衡量這套房子是否值得，更多的是根據已經成熟的估值體系就房子本身的實際情況折算估值（正向加成、反向拆骨等），綜合起來明顯低估的房子就是優質資產，評估和高估的一般也不進入備選。
專業選手很少為了單純的所謂品質、地段、開發商、學區、物業水準來評判和支付溢價，他們的標尺相對比較冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情懷和執念因素影響，所以只要有“買”和“貸”的資格，同時財務情況平穩，下叉都是非常果斷的。最後當代單價2萬以上，是市場價高出一大截，都不是好的選籌，重新淘2萬內的。
提問：房神大哥三四線的房子，八九千能買嗎？同一小區，一二期的房價相差一半，有什麼問題嗎？房價會跌嗎？還是拿錢投資一線城市？
回答：拿錢投資一線，如果真的有居住需求，租房子住吧！對於三四線城市來講，剛需本身就不足，前期的大漲透支了大部分居民的收入，隨著棚改貨幣化補貼力度減弱，購房需求將越來越少。未來的房價或許會因為城鎮化繼續上行，但上行的動能將大大減弱。只要長效機制不斷出臺、調控政策不鬆動，再考慮到三四線城市的剛需不足，房價就很難再有暴漲的底氣。
提問：房神您好，想為投資沙井海岸城項目做準備，諮詢下房票問題。本人和父母都是深戶，我36歲，年收入30萬。父親65，母親60。因為目前住房是三拼三本證，我2套，母親1套，均紅本在手，手上現金100w。如何騰出房票買房、如何貸款最佳？求指教
回答：你好，建議父母婚內更名，把房產都過戶到母親名下，騰出父親的房票買 父親65歲，還可以找渠道做接力貸。
提問：你好，請問學區房真的重要嗎？
回答：學區房決定小學，小學對口中學，中學教育質量決定中考成績，中考成績決定高中，高中教育質量決定高考成績，高考成績決定大學，大學決定工作，工作決定工資，工資決定你能不能買起學區房。
提問：您好，目前在深首房二貸，另一半首房首貸，工資月收入四萬左右，目前手上只有八十萬，想在福田買個四百多萬的學位房作為投資，值得買嗎？要怎樣操作才能降低首付比例？或者有哪些融資途徑來提高手上首付款金額？除了xyd外，謝謝
回答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供SFD，在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，400多萬還能選到2房，算是住家和學區比較均衡的選擇。
福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。
提問：您好，我家孩子現在5歲，明年上學，目前手裡270萬首付，房子剛賣完屬於二套。想在北京買個兼顧學校和保值升值的房子。目前關注了田村，蘋果園，勁松，請問哪裡比較好些或是推薦哪裡好些。另外還有另一種選擇(今年有可能落北京戶口，也有可能落不了，11月之前能定下來)，就是能不能明年9月份孩子上學後買房，這樣的話，如果沒落戶口，可以租房上六一小學，如果落戶可以上西城小學但西城上學成本壓力比較大有些猶豫。在西城工作。 期盼房神答覆，感謝。
回答：二套建議全款抵押方式入，能做到4成首付，能看到700內的標的 如果考慮學區 推薦看 和平里 、安貞 、西壩河片區。沒必要硬上西城 。
提問：房神好，本人女，45。今年7月能有成都房票，手上資金120，首房首貸，無工作，無穩定收入，外地有自住房，請問以純投資的角度，我應該怎樣買
回答：需要看你流水情況，如果流水不穩定貸款不好下 建議看八里莊次新盤，全款投資可以，後期需要資金可以再抵押出來。
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