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提问：房神您好，如果我购买锦江城市花园或者万科，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本
2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万 不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房神了！
回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如成都。
2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式。
3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，评估和高估的一般也不进入备选。
专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。
提问：房神大哥三四线的房子，八九千能买吗？同一小区，一二期的房价相差一半，有什么问题吗？房价会跌吗？还是拿钱投资一线城市？
回答：拿钱投资一线，如果真的有居住需求，租房子住吧！对于三四线城市来讲，刚需本身就不足，前期的大涨透支了大部分居民的收入，随着棚改货币化补贴力度减弱，购房需求将越来越少。未来的房价或许会因为城镇化继续上行，但上行的动能将大大减弱。只要长效机制不断出台、调控政策不松动，再考虑到三四线城市的刚需不足，房价就很难再有暴涨的底气。
提问：房神您好，想为投资沙井海岸城项目做准备，咨询下房票问题。本人和父母都是深户，我36岁，年收入30万。父亲65，母亲60。因为目前住房是三拼三本证，我2套，母亲1套，均红本在手，手上现金100w。如何腾出房票买房、如何贷款最佳？求指教
回答：你好，建议父母婚内更名，把房产都过户到母亲名下，腾出父亲的房票买 父亲65岁，还可以找渠道做接力贷。
提问：你好，请问学区房真的重要吗？
回答：学区房决定小学，小学对口中学，中学教育质量决定中考成绩，中考成绩决定高中，高中教育质量决定高考成绩，高考成绩决定大学，大学决定工作，工作决定工资，工资决定你能不能买起学区房。
提问：您好，目前在深首房二贷，另一半首房首贷，工资月收入四万左右，目前手上只有八十万，想在福田买个四百多万的学位房作为投资，值得买吗？要怎样操作才能降低首付比例？或者有哪些融资途径来提高手上首付款金额？除了xyd外，谢谢
回答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供SFD，在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，400多万还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。
福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。
提问：您好，我家孩子现在5岁，明年上学，目前手里270万首付，房子刚卖完属于二套。想在北京买个兼顾学校和保值升值的房子。目前关注了田村，苹果园，劲松，请问哪里比较好些或是推荐哪里好些。另外还有另一种选择(今年有可能落北京户口，也有可能落不了，11月之前能定下来)，就是能不能明年9月份孩子上学后买房，这样的话，如果没落户口，可以租房上六一小学，如果落户可以上西城小学但西城上学成本压力比较大有些犹豫。在西城工作。 期盼房神答复，感谢。
回答：二套建议全款抵押方式入，能做到4成首付，能看到700内的标的 如果考虑学区 推荐看 和平里 、安贞 、西坝河片区。没必要硬上西城 。
提问：房神好，本人女，45。今年7月能有成都房票，手上资金120，首房首贷，无工作，无稳定收入，外地有自住房，请问以纯投资的角度，我应该怎样买
回答：需要看你流水情况，如果流水不稳定贷款不好下 建议看八里庄次新盘，全款投资可以，后期需要资金可以再抵押出来。
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