華商經濟網辰輝發自北京 榮盛發展去年的答卷可謂既不"光榮"光榮也不"茂盛"茂盛，其近日發佈的2019年財報，表面上看，各項數據都在"發展"，但仔細再看就會發現，在穩步向前的背後，還是有不少問題，比如多項指標居高不下：短期債務高、單一區域土儲佔比高，融資結構和多元化業務結構不匹配度高、大股東大比例質押金額高……
賬面現金不夠還債
年報顯示，2019年榮盛發展實現營業收入709.12億元，同比增長25.80%；歸屬於上市公司股東的淨利潤91.20億元，同比增長20.57%，扣非淨利潤90.42億元，同比增長23.25%。但榮盛發展2019年只完成年度計劃的93.48%，取得的銷售回款才860億元。
截至去年末，榮盛發展一年內到期的有息負債為348.3億元，佔總借款660億元的50%以上，而賬上貨幣資金僅為303.556億元，而且去年買地支出266億，經營活動現金流淨額僅有21.2億元，相比2018年175.1億元，經營現金流淨額下滑87.9%。榮盛發展的貨幣資金已經不足以覆蓋短期債務，2020年仍然需要依靠借雞生蛋，拿別人的錢買自己的地，但掙錢的渠道卻可能是捉襟見肘。
和很多豪情滿滿、愛唱高調的房地產公司一樣，榮盛發展在銷售千億元的背後，是高負債和高風險並存。截至2019年末，榮盛發展錄得總資產2545.95億元，負債總額達到2099.22億元，資產負債率高達82.45%。截至報告期末，榮盛受限貨幣資金僅為49.60億元。
多次發債增加利息成本
榮盛發展在年報中表示，財務費用增加主要為報告期利息支出增加所致。而如果今年銷售回款不理想，或將對融資的依賴進一步增加。就在年度報告發布的四天前，榮盛發展披露了截至2020年3月份的銷售情況。根據公告，2020年1至3月，榮盛發展累計實現簽約面積135.38萬平方米，同比下降11.56%；實現簽約銷售額138.86億元，同比下降16.81%。
榮盛發展在2019年度雖然錄得正向營收和淨利潤增幅，但和2018年相比，增長速度已經明顯減緩。財報顯示，榮盛2019年同比上年增速下降超過20個百分點；歸屬上市股東淨利潤增幅同比2018年下降超過10個百分點；扣非淨利潤這一關鍵指標增幅同比2018年下降近50%。
3月18日，榮盛發展發佈發行公司債的預案公告，擬分期發行不超過120億元的公司債。發行期限不超過5年，可以是單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種。公告顯示，募集資金擬用於償還公司借款、調整債務結構、補充營運資金、改善公司財務狀況或項目投資等。
這已經是榮盛發展最近幾個月以來的第三次融資。第一次是2019年12月26日，榮盛發展控股子公司榮盛興城投資有限責任公司擬發行不超過10億元公司債。第二次是1月30日，榮盛發展境外間接全資子公司剛完成一筆3億美元的債券發行，期限為364天，票面利率8.75%。第三次是3月19日，榮盛發展公告2020年第一期超短期融資券發行，融資額14.1億元，期限270天，利率為6.98%。上述融資目的均為償還貸款，改善債務結構，減輕償債壓力。
大幅增加的負債也增加了榮盛發展的償債支出。2019年度，榮盛發展償還債務支付的現金達427.5億元，同比增長3.6%。財報顯示，榮盛發展2019年度財務費用為9.16億元，同比增長14.25%。而2018年財務費用為8.02億元，較2017年度則大幅增長261%。資金壓力可見一斑。
花錢經不起推敲？
榮盛發展2019營收與淨利潤雙增長背後，可能是經不起推敲的一堆爛賬。這在2019年報中可以看出端倪：
比如公司用募集資金投資基金，竟然出現了近6000萬的虧損，上市房企買理財虧損的並不多見，讓人匪夷所思。
比如公司在南京這樣的省會城市，開發的項目中竟然有4個樓盤都需要計提大額存貨跌價準備。所謂的計提大額存貨跌價準備，就是準備好虧損。以榮盛發展的情況（號稱上市房企中經營能力第四），在南京這樣的富裕省會城市，接連4個樓盤需要計提，就顯得有點不正常了。
比如期末存貨餘額中借款費用資本化金額突然從2018年的零，增加到111億元，只能說榮盛發展的這個調節利潤動作太明顯。萬科9000億存貨貨值，借款費用資本化金額也不過才163億。榮盛1600億存貨貨值，借款費用資本化金額竟然高達111億，相差太懸殊了。
比如一筆與河北石家莊精工汽車零部件有限公司往來高達6.25億的款項。作為一家房企，為何與一家汽車零部件公司發生資金往來？還有，2019年11月，河北石家莊中級法院審理了一起案件，原告為河北榮盛房地產開發有限公司（為榮盛發展全資子公司）、被告為石家莊精工汽車零部件有限公司的案件。判決查封和凍結被告5.84億元價值財產。在石家莊精工汽車零部件有限公司明顯缺乏償還能力的情況下，榮盛發展為何不對這6.25億實施計提壞賬？
對比同梯隊房企2019年合約銷售增速看，榮盛發展13.6%的銷售增速明顯偏低。而TOP21-30房企除去有異常的富力地產和未上市的祥生地產外，其他7家房企2019年合約銷售額平均增速約為22%。但而且對比自身歷年銷售業績看，榮盛發展的銷售增速2019年出現了明顯轉向，趨勢下行。 從上述數據看，榮盛發展今年的淨利潤摻水已成大概率事件。
（責任編輯/曉宸）
