第一节 物权概述
一、什么是物权
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权是与债权相对应的一种民事权利。债权是指权利主体按照合同约定或者按照法律规定，请求相对人为或不为一定行为的权利。
市场主体享有物权是交易的前提，交易的过程表现为债权，交易的结果往往导致物权的转移。
二、物权与债权有何区别
物权和债权的区别，主要有：
（1） 权利性质不同。物权是支配权，债权是请求权。例如，张三把自己的房屋卖给李四，在尚未办理权属转移登记前，张三仍然享有该房屋的支配权，也就是房屋的所有权人仍然是张三。李四享有的权利是债权，可以依法请求张三按照约定办理权属转移登记并交付房屋。
（2） 权利发生不同。物权的发生实行法定主义，债权的发生实行意定主义。即物权的种类和内容受法律的限制，不允许当事人任意创设新的物权，也不允许当事人变更物权的内容。而债权的发生并没有这样的限制。
（3） 权利效力范围不同。物权是直接支配物的权利，物权的义务人是物权权利人以外的任何人，即物权的权利人以外的一切人均为义务人，均负有不得侵害其权利和妨害其权利行使的义务。而债权的权利义务仅限于当事人之间。
（4） 权利效力不同。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。例如房地产办理抵押登记以后，该抵押权就可以对抗一般债权。当然物权优先于债权也有例外，如《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”。
三、不动产物权登记及特殊情形有哪些
（一） 不动产物权以依法登记发生效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，一般情况下，了解不动产的权利主体，就是查不动产登记薄。其记载的权利人就是该不动产的权利人，除登记错误需要依法更正的除外。
例如，现实中有时发生“一房二卖”的情形，张三把自己的房屋卖给李四，并把房屋交给李四使用，但后因王五出价更高，张三又把房屋卖给王五，并与王五办理了权属转移登记。依据物权公示原则，该房屋的所有人是王五。
（二） 特殊情形
（1） 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
（2） 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
一、什么是所有权
所有权是指对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。占有、使用、收益和处分称为所有权的四项权能，他们可以与所有权发生分离，而所有权人并不因此丧失所有权，但其所有权因此受到限制。
（一） 不动产所有权
中国现有的法律规定，土地只能是国家所有和农民集体所有，其中城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有。房屋可以私人所有。因此，个人在城市购买的住宅，土地所用权归国家所有，房屋所有权归个人所有。
（二） 共有
不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有，是指二人以上按照各自的份额对共有物享有权利和承担义务的共有关系。共同共有，是指二人以上根据共同关系对共有物不分份额的共同享有权利并承担义务的共有关系，如夫妻共同共有。
处分按份共有的不动产，应经占份额 2/3 以上的按份共有人同意，处分共同共有的不动产，应经全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。在实践中，为谨慎起见，按份共有的房屋出售时，应要求出售人提供共有人放弃优先购买权的证明文件。
二、什么是建设用地使用权
建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：划拨和出让。出让方式又包括：协议、招标、拍卖和挂牌。
按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地 70 年；(2)工业用地 50 年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年；(5)综合或者其他用地 50 年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
三、什么是抵押权
抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
值得注意的是，建筑物以及建筑物占用范围内的建设用地使用权在抵押时，不能分开，应一并抵押。以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应办理不动产抵押登记，抵押权自登记时设立。当事人之间订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立时生效；未办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
