昨天一个朋友发了一张图问我，返租的公寓能不能入手，总价低，回报率很高。
按33万总价，一年保底收租4万算，哇！年收益率12.1%！mmp，还送车！心在狂动。
此外还有某公众号也在推这个项目，收益更是夸张，13%起。堪比P2P。
类似这种项目我见过太多，一般都是使用权公寓居多；偶尔也有部分产权公寓，送家电，是真的；不过呢，送车，只是抽奖。另外，以最小面积38㎡来算，首付并非4万，而是14万；4万只是首付分期中的第一期。
什么是返租公寓？是指将公寓出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，公寓由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
公寓，可以说是房地产市场中去化最难的产品。但返租公寓呢，几乎是个完美的投资产品。一方面，它迎合了投资者厌恶风险心理，给予稳定的回报；另一方面满足开发商快速回笼资金的要求。返租，不但让最难销售的公寓产品快速去化，还能让开发商掌握公寓的一段时间的使用权。
但是，完美是不存在的，高回报零风险的投资也是不存在的。如果有，那一定包藏祸心。今天就说说返租公寓那些套路那些坑。
首先要明确，《商品房销售管理方法》明文规定，禁止“售后包租”的销售模式。也就是说，开发商返租时违法的。因此，市面上返租全是通过第三方公司签订合同的形式规避国家政策。第一个坑，就是投资者以为签订的合同由开发商负责，但其实和开发商一毛钱关系都没有。一旦违约，开发商轻轻松松置身事外，而第三方公司甚至借口破产了事，留下投资者对着一地鸡毛，执手相看泪眼。
返租公寓有几个特别吸引的要点：
1.前5-8年回报抵扣房价；
2.每年承诺8%-15%的租金收益。
俗话说，买的没有卖的精。俗话也说，边有咁大只田鸡随街跳。
开发商为什么做返租公寓呢？这其实是开发商为更好销售公寓产品，而想出来的招数。
某开发商有个公寓项目，没有什么特别卖点，然后开发商买1.2万/㎡，卖不动；降价吧，不愿意。后来开发商算了一笔账，决定涨价卖，结果卖疯了！
现在卖1.5万/㎡，返租五年，租金1500元/月，假设公寓面积为40㎡，五年的返租租金为1500*12*5=9万，但涨价的金额为40*3000=12万。可见，羊毛还是出在羊身上。
虽然是举例子，但事情的本质是一样的。回到这个项目上来，真的值1万/㎡吗？要知道清远市中心清城区的房价在每平方1万上下，一般来说公寓单价约为同板块住宅的六到七成，偏远区县甚至只有五成。公寓的单价已经在1万/㎡上下，而这个项目所在的佛冈县房价只是6500元/㎡。就算在旅游区，7千/㎡就差不多到顶了。
这就是返租公寓的第二个坑。返租，就是把你未来的租金现在打包算在房价里，卖给你。
返租公寓的逻辑是，以高额租金支撑投资者回报。这往往也是投资者选择返租公寓的前提。这个项目的租金回报高达12%，甚至更多。
一般来说，一线城市公寓的租金回报率在3%上下，而酒店式公寓的回报率在4%-5%。请问，公寓高达12%的回报从何而来？远远高于市场正常的租金回报率，其中，必有猫腻。再者，佛冈汤塘镇温泉度假区真的只有这一个项目吗？越来越多开发商涌入，回报率下降不可避免。
开发商不是活雷锋，大家觉得开发商会长久贴钱补给投资者吗？这就是第三个坑，收益的不可持续。需要注意，这个项目的返租合同是三年一签。合同到期后，投资者就是砧板上的肉。可能有以下几种：
1.继续按原合同执行，甚至租金还略有提高。恭喜你，投资非常成功，但这种可能性太小了。
2.现在生意不好做，租金减半甚至减三分之二。签不签，你看着办。
3.撤场，没人帮你管了，自己劳心劳力吧，或者卖掉。
你期待他的高额收益 它算计着你的首付
