昨晚，國常會上傳來了大消息：
今年，老舊小區改造要加大力度了。
於是，不少大V連夜拋出了一些讓人虎軀一震的判斷——
大城市的房地產市場就要變天了；
“老破小”終於站上風口了；
開發商手裡的“舊改”項目，就要價值大跌了……
總而言之，都是為老舊小區改造提速的一片叫好之聲，大有“來不及解釋了，快上車”的趕腳，但冷靜之後再想想，這些足以翻天覆地的預測，真的會發生嗎？
老舊小區改造這件事，在去年3月公佈的政府工作報告中就曾提及，去年6月19日的國常會上，做出了一個對樓市“可能有深遠影響”的決定：
加快推進城鎮老舊小區的改造。
當時，局姐寫過《4200萬戶老舊房子不拆了！老破小又可以買了？》去詳細解讀這個決定。
大半年過去了，黑天鵝數不勝數。
局姐在新華社發佈的，最新一次國常會的通稿中，get到了幾個新的信息點。
1. 為啥改？
目標是“改善居民居住條件”以及“擴大內需”。
2. 改哪裡？
計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
3. 怎麼改？
各地要統籌負責，按照居民意願，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。
4. 誰出錢？
建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。
除了這些，我們還可以看看本月內，國家層面關於老舊小區的表態。
（點擊查看大圖）
把所有上面的信息歸總起來，我們大概可以看到，這一輪推進老舊小區改造提速的全景：
1、這是一次以“擴內需”為主要目的的，老舊小區改造全國提速事件。
此前關於關於“穩增長、調結構”的提法被刪掉了，最終的希望不過是“讓大家住得爽一些的同時，心甘情願地多花點錢”。
不是為了讓你炒房！
不是為了讓你炒房！
不是為了讓你炒房！
2、這次老舊小區改造的重中之重，是小區的配套、市政基礎設施，以及養老、托育、醫療等公共服務。
也就是說，主要是改造水電氣路光纖，以及優化公共服務空間。
但是！去年6月份提到的“有條件的可加裝電梯，配建停車設施”，在這次的表述中沒有出現。
而加裝電梯、增設停車位，才是真正提升“老破小”核心價值的需求。
3、在推進改造這件事情上，政府統籌，但改或不改還是由居民自己說了算。
這導致了一個後果：
加裝電梯和增設停車位，確實很難推進。
比如說，會有部分低樓層的居民對加裝電梯執反對態度，因為電梯對他們沒用，就算是不讓他們出錢出力，但電梯還是會影響底層的採光。
只要有相當程度的反對，就很難成行。
所以，在局姐能找到的官媒報道中，絕大部分是圍繞著改造前的“髒、亂、差、臭”和改造後的“亮、潔、寬、美、齊……”來進行鮮明的對比，所描述出來的改造，主要圍繞管線、排汙、綠化、亮化、美觀、消防以及公共空間秩序等方面進行，很少提及加裝電梯、配建停車設施這兩項。
4、所有的改造資金，官方說法是，以“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”的方式來籌集的。
在之前的公開報道中，局姐發現了這樣一個案例：
（點擊查看大圖）
可見，主要的資金，還是由居民自己通過金融機構解決的。
不過，這次在財政補助的方面，增加了專項債券的支持。
從公開信息中可以看到，專項債券的數額不小。
半個月內，高層連續兩次提及“提前下達一定規模地方政府專項債”。目前已提前下達今年地方政府專項債1.29萬億元。機構普遍預估，今年專項債發行規模將超過3萬億元。
這些錢裡面，會有一部分用來改造老舊小區，能緩解居民出資的鴨梨。當然，現在還不能確定，這一部分究竟有多少。
5、政府希望開發商更多地參與老舊小區的改造。
一方面，希望以此替代以往的地產支持政策，一方面也是希望給房企“指一條轉型的明路”，以此穩住就業。
畢竟，房地產的產業鏈上，綁定了無數的基層就業崗位，包括數量龐大的進城務工人員。
所以，可以推導出什麼樣的結論呢？
首先，老舊小區改造鋪開，說明“博拆遷”的路子已經基本被堵死了。
根據住建部之前的統計，各地上報需要改造的城鎮老舊小區達到17萬個，涉及居民上億人。這些小區短期內不會再納入拆除重建的範圍之內。
因此，對於手握老舊小區物業的人來說，靠開發商搞推倒重建的可能性已經不大了，只能通過改造提升溢價。
這一部分價值有多大呢？
局姐搜到了一篇公開報道：
裡面涉及到三個小區：南湖區中興苑、洪三苑和新秀苑。
改造的內容包括整個外觀的翻新，管線的提升，公共空間的景觀綠化、以及引入未來社區智慧社區的理念等。
除了沒解決電梯問題，看起來已經非常高大上了。
局姐隨便搜了下中興苑，發現這一年來，和同板塊相比，價格走勢是這樣的：
開工時，房價確實跳漲了20%以上，但是，接下來的一年裡，房價的走勢就基本和整個片區持平了。
畢竟，物業費還是那個物業費，缺乏管理還是缺乏管理。未來小區能維護成什麼樣子，誰也說不好。
說白了，和往年期待拆掉重建，獲取高額利潤相比，現在老舊小區的投資潛力，更差了。
所以，局姐個人覺得，老舊小區改造，更像是“房住不炒”的壓艙石。給你一個相對舒適的環境，讓你能夠在老舊小區裡安居樂業，減少折騰。
其次，遠郊新房會受到一些影響，但影響不至於很大。
選擇市區“老破小”還是遠郊的“遠大新”，一直是剛需上車族非常困擾的問題。所以，在一貫的判斷中，老破小的改造，會直接影響遠郊新房的成交。
但是，局姐現在覺得，這兩類產品面對的購房人群，已經開始逐漸差異化了。
畢竟，2000年以前的老房子，絕大部分沒有電梯，沒有小區管理，戶型陳舊，樓間距小，採光通風都不如現在的設計。
就算給你把電梯裝好，停車位建設好，戶型本身的硬傷還是個基本無法解決的死結。
只有一個好處：基本都在一個城市最初的中心，至少學校醫院，公交地鐵，飯店菜市，生活配套都超級成熟。
但也低端。
說實話，前些年，局姐會覺得市中心永遠都是市中心，成熟的配套和完備的交通就是支撐房價的關鍵。
但是，隨著越來越多的城市，市中心開始緩慢向新城遷移，以及越來越多90後和00後的入市，年輕一代對於“漂亮房子”和“高大上配套”的渴求，確實不容忽視。
對於購房者，尤其是“非土著”的購房者來說，市中心的老舊小區，最吸引人的因素是名校的學位。
因此，越來越多的外地年輕人願意以相同價格，選擇忍受一個大城市郊區的新房或者次新房，直到組建家庭，有了孩子，才開始在市中心尋找一個帶學位的，適合孩子讀書的舊房子。
所以，如果要在市中心投資老破小，真正靠譜的因素，還是有個好學位。
最後，開發商對老舊小區改造的態度怎麼樣呢？
局姐也問了幾個廣東地區的開發商。坦率地說，他們參與老舊小區改造的興趣不會太大。
為什麼呢？一是難度太大，再則也因為開發商的利潤薄。
一個港企投拓狗說：
“要做老舊小區改造，得開發商一戶一戶談，沒有村集體這種居中協調的存在。相比起村集體，業委會太弱勢，談了也沒用。現在政府政策也不太支持，開發商都不願意碰。”
另一位國企投拓狗是這樣回覆的：
“住宅小區的舊改，產權都是人家的，開發商在開發過程中根本沒什麼獲利空間。”
他坦言，與改造老舊小區比起來，開發商更在乎的，是三舊改造裡的舊村和舊廠改造。畢竟，這一塊開發商才真正有產權，有豐厚的利潤空間。
開發商對舊改項目的熱情，並不會被老舊小區改造的業務消滅，相反，可能會更強。
以上。
