在2016年開啟的去庫存戰略推動下，伴隨貨幣棚改與本輪改善峰值到來，直接推動濰坊房地產市場開啟供需兩旺的快速發展新局面，房價由16年初4660元/平，增長至2019年的6907元/平，增長約41.8%。市場也經歷了由低迷到火爆再到回調企穩的變化曲線。
2020規模棚改縮減退潮，改善峰值漸遠，後市如何？
房地產投資逆勢增長 土地依賴度加強
全市固定資產投資增長趨勢放緩，2019年固定資產投資3893.5億元，降至2014年水平。2017-2019年剔除房地產外，其他行業投資增長為負，年均下滑-11%（詳見圖10）。
房地產投資自2016年以來持續增長，至2019年房地產投資金額762.6億元，增長17%。土地市場火熱，截至2018年全市土地出讓收入577.2億元，增長70%，佔全市一般公共預算收入101%.2019年土地出讓金額逼近600億元，佔全市一般公共預算收入104%，依賴度持續走升。
新開工持續增長 銷售總量回調 供需比例擴大
2017年濰坊房地產市場明顯升溫，全年商品住宅銷售面積1162.93萬平米，同比增長30%以上，新開工面積1194.86萬平米，面臨新增供應緊缺局面。隨著後期土地供應增加開工量持續增長，截至2019年住宅新開工量1873.73萬平米，接近2016-2017年新開工總和。
銷售端在2018年迎來高峰全年成交量1264.69萬平米後，2019年銷售面積同比減少-13.9%，前值為8%增長，增速放緩總量回調。2019年新開工與銷售面積比值為1.73，較2017年1.03明顯提升，表明棚改放緩及貨幣安置退出，對商品房交易走勢影響明顯（詳見圖3、圖4）。
棚改規模縮減 貨幣安置退出 影響商品房市場需求
2016年下半年啟動棚改以來，尤其在貨幣補償安置的作用下，直接推動濰坊房地產市場的高速發展。2016-2018年棚改規模為20萬套，其中2016-2017年貨幣安置量保守估計約10萬套，直接推動商品房市場2017年以來的蓬勃發展，市場庫存去化得到有效解決，且城市土地價值明顯提升。
2019年開始棚改規模大幅縮減，2019-2020年棚改總量降至1萬套以上。隨著，大規模棚改縮減及貨幣安置退出，傳導至商品房市場將帶來需求減弱影響市場運行增長速度。
供地總量調減主因棚改 商品住宅用地保持高位
根據2020年中心城區土地供應計劃，總量為3000畝，其中棚改用地170畝，同比減少67%，商品住宅用地2830畝，減少19%，但仍高於2018年供應，保持較高水平。從供應結構來看2020年土地商品房住宅用地佔比96%，佔總供應絕對主導地位與2016年比例相當。
第三產業佔比擴大 住宅投資倒U形曲線顯現
根據發達國家經驗，三大產業的比重接近10%、40%和50%時標誌著經濟開始進入工業化中後期。這一階段起，房地產住宅投資規模開始縮減，形成倒U形發展曲線，房地產業發展的主要方向開始由住房數量向居住質量轉變，與此同時存量特徵顯現並帶動二手房交易市場日益強盛。
根據上述經驗，2019年濰坊三大產業結構佔比為9.1:40.3:50.6，結合濰坊近年商品房供需交易結構來看，相對符合住宅市場的“倒U形”曲線特徵，與發達國家房地產業發展經驗相一致。
城鎮化增速放緩 住房數量緩解 轉向更加舒適居住
城鎮化達到60%後，將進入中後期發展階段，屆時城鎮化增速放緩，2017年濰坊市城鎮化突破60%後，年均增加值降至2%以下增長，在棚改作用下仍保持高位增長。2019年較上年增加值僅為0.38%，為近年最低水平增速明顯放緩。
城鎮化水平突破60%後，預示居民住房數量問題得到緩解，轉而要求更加舒適居住環境。從當前城鎮居民人均住房面積來看，2015年濰坊城鎮居民人均居住面積突破40平米後保持穩定，居住面積提升速度明顯下降，表明住房數量得到滿足（2019年濰坊城鎮居民人均住房面積排名全省第三）。
此時繼續大規模開發建設、增加住宅數量已經不是居民最急切的需求，在不考慮房地產自住價值的情況下，投資規模的增加對房地產業產出的推動作用下降。
收入/房價比持續收窄 購房負擔加重
2019年居民住房購買力為6.03，相對高於煙臺、濟寧、泰安等其他三線城市。從整體趨勢來看，2016年之前，濰坊房價整體平穩，人居可支配收入持續增長，居民住房購買力相對較高。
自從2017年房價高速上漲以來，居民購房負擔明顯加重，截至2019年購買力較2016年分別下滑-0.87、-1.11、-0.85。整體來看，購房負擔的加重對居民生活與消費水平提高產生消極影響。雖然城鎮居民人均可支配收入近年持續增長，但2019年城鎮居民人均可支配收入較2016年增長為24%，而房價漲幅為41.8%，高於收入漲幅。因此，仍需警惕房價高漲增加的居民購房負擔與消費動力下降等風險（詳見圖8）。
居民存款增加 零售總額下降 消費傾向趨於保守
根據住戶存款及社會消費品總額綜合反映居民當下消費意願來看。住戶存款，2017年住戶存款增加值為254.6億元，同比增長6.3%，前值為11.6%增速放緩。同年，社會消費品零售總額增加值為223億元，同比增長8.9%，增速放緩。存款/消費增速下降一定程度上表明購房等佔據當年家庭主要支出（根據wind數據2018年數據顯示房地產貸款餘額佔比金融機構貸款餘額28%，其中個人住房按揭貸款約佔房地產貸款約66%。以此根據當年金融機構貸款餘額推算，個人住房按揭貸款餘額從2016年約926億元，增加至2018年約1096億元，增長18%，其中2017年增長10%。）
2018年住戶存款增加值開始回升，至2019年住戶存款增加值625.6億元，同比增長13.3%。但2018年消費品零售總額下降同比減少-35.2億元，呈現負增長。雖然2019年該值止降回升但仍為近六年內最低增長水平。因此，結合住戶存款/消費品零售總額增長情況，表明居民當前消費積極性降低傾向於保守。
人口流入持續負增長 自然增長下降趨勢
2019年濰坊常住人口935.15萬人，同比減少2萬餘人，降至2016年水平。眾所周知，人口是房地產業發展基礎，雖然至2018年常住人口逐年增長，但人口淨流入增長為負，尤其2017年-2019年人口淨流入總值為-17.56萬人，表明期間常住人口雖然增加但以自然增長為主且增長緩慢，下降趨勢抬頭，而人口流失現象更為明顯。
產業投資下降 企業數量減少 影響人口增長
土地是房地產業發展的根本，工業則是推動城鎮化與房地產業發展的重要動力，2019年濰坊規模以上工業企業數量2992家，同比減少16.14%，較2014年3907家下降23.4%，下滑明顯。同時，三大產業投資增速同樣呈下降趨勢，2018年三大產業投資增速分別較2016年下降-20.4%、11.4%、3.4%。
考慮產業升級，新舊動能轉換過程中，新動能尚未形成優勢，傳統動能則受限於投資與需求驅動減弱，產業規模縮減或屬正常現象。但人口流失一定程度上與其產業發展減速不無關係。
儘管當前城鎮化水平仍有較大增長空間，但從城鎮化發展規律及當前城鎮化增速來看，在沒有外力作用支撐下（如，棚改），在城鎮化達到60%後增速大概率放緩。因此，從長期來看，人口流失對房地產供需的負面影響可能高於城鎮化對房地產業的正面影響。
注 |本文相關數據來自當地統計/財政部門公佈數據與三方平臺整理，考慮統計因素與最終數據存在偏差可能。本文由地產VISION編輯出品，內容僅為作者個人觀點闡述，不作他用，如有侵犯，敬請聯繫。
