失落追風人
首先要確定一點，徵信不好，是哪方面不好？有過逾期？負債申請貸款較多？或者是徵信黑戶？
1.如果說徵信有過逾期？要看是當前逾期還是之前有過逾期。當前逾期的話辦理難度就比較大了，通俗的說銀行會認為你現在貸款都還不上了，我再貸給你也會還不上，風險太高！如果是之前有過逾期，看逾期的金額大小，看是信用卡逾期還是貸款逾期。一般只要逾期時間不長，提供還款流水證明銀行還是認的。
2.申請過很多貸款，負債很高。一般銀行在申請查詢到了你名下有很多貸款，負債很高。一般銀行會要求結清一部分貸款，然後再給你審批放款。
3.逾期黑戶。這種情況也聯繫你不用白費力氣的去嘗試了。抵押貸款只要夫妻雙方有一個是黑戶，銀行就肯定不會申請通過的！
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在銀行人眼中，徵信和房產抵押所能體現出的借款人特質是截然不同的。
徵信體現出的是借款人還款習慣和還款意願的問題，房產抵押體現的是借款人還款能力，尤其是在借款人還不上款時需要上場的第二還款能力。
徵信報告記錄的是過去五年內借款人與銀行等金融機構之間發生信用借貸關係時的借還款記錄。從過去推未來是銀行常用的邏輯。過去還款習慣好，幾乎沒有逾期，如果借款人不出現較大的問題，未來的還款情況也會比較好。
能夠用房產做抵押，說明了兩個問題：
- 至少說明他有一套房產，這套房產是過去收入的一種沉澱，是借款人體現穩定性，體現還款資質的重要指標。
- 借款人可以將房子做抵押，就為銀行解決了後顧之憂。如果出現還不上的情況，房子是可以執行的。
那麼問題來了，徵信不好，用房產抵押進行彌補可以嗎？答案是不可以。主要有以下幾個方面的原因：
一、寧要還款正常一萬元，不要不良一百萬。
有人以為客戶逾期了要繳納罰息，銀行能夠獲得更高的收益，對於逾期，銀行也是喜聞樂見的。其實不然，銀行寧可少放一點款，不出問題，也不想要放的款出一點問題。
貸款出了問題，客戶經理要犧牲自己營銷其它客戶的時間去催收，嚴重者還要下崗清收。銀行還要將貸款的不良納入考核，影響經手這筆貸款的所有人的績效。另外不良貸款納入報表，一般的銀行也就算了，上市銀行會因為這些貸款再影響不良率，影響股價，那就嚴重了。
二、房產執行不輕鬆，各種工作很繁重。
房產抵押之所以被認為出現不良的概率較低，主要原因就是抵押的房產可以執行拍賣，歸還貸款。可是房產執行也沒有想象中的那麼便捷。如果房產抵押沒有公正，一般需要先起訴借款人，勝訴之後才能執行拍賣。拍賣的時效也並沒有那麼快，二手房市場本來就不景氣，法拍房的受眾更是沒有那麼多。
在這一系列工作中都需要有客戶經理提交相關材料，配合清收、執行。有些銀行是直接移交資產保全部，資產保全部的人也需要專人應付法院，解決問題，工作繁重。
三、監管機構有規定，徵信不好就不行。
監管機構發佈的《貸款通則》要求銀行要對借款人的履約情況進行風險評級，此處的履約情況主要指的是借款人的徵信。每家銀行還要出具明確的管理辦法，管理辦法中會明確約定什麼樣的徵信條件下，不得獲得貸款。
管理辦法是銀行審批人員參照執行的重要文件，如果逾期次數超限，誰都不能同意放款，如果同意放款，後續審計是要進行追責的。
總結：
徵信和房產是借款人向銀行證明自己能夠正常還款的兩個方面，沒有房產，光徵信良好有可能貸出款，可是有房產沒有良好的徵信那是一定貸不出款的。銀行不願意未來執行房產，更願意借款人正常還款，抵押的房產只是萬不得已時才要派上用場的資產。更何況銀行都有對徵信規定的管理辦法，誰也無法逾越。
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銀行研究僧
首先回答：要看情況。（結論在最後）
你應該要明白，銀行是憑藉什麼判斷是否給客戶發放貸款？一般來說，第一標準就是查看客戶的償債能力。而償債能力分為長期償債能力和短期償債能力。
在企業的財務管理中，短期償債能力主要指標有流動比率，速動比率，現金流動比率等等。其對應的含義就是流動資產，速動資產和現金流量與流動負債的比例。我們通俗一點講，這幾個比率對應到個人，就是你擁有可以快速變現的資產與一年內到期負債的比例。注意這裡資產指流動性大的資產，比如理財、基金、股票等等。你會發現，短期的借款不怎麼重視利息的收回，更多的是你是否能還清很快到短的本金。
而評估長期償債能力則不同，在房款按揭或者房屋抵押貸款中，貸款期限長，利息是銀行更重要的收益來源。銀行除了評估貸款到期時的本金償還能力，還要重視利息的償還能力，比如你的收入以及穩定性。而銀行是依靠什麼來評判一個人的短期和長期償債能力呢？主要有以下幾點：
一、通過徵信及工作收入判斷利息償還能力。如果說你需要一筆長時間的借款，那麼最先就是通過判斷你的信用和工作和穩定情況來確定基本信息。這判斷你是否能在銀行獲得貸款，並且影響你的貸款期限。你的收入與每月利息之比越高，銀行越能放心批准貸款並將期限拉長。
二、通過抵押來實現本金的保護。資產的抵押是非常常見保證一個短期償債能力的手段。如果說收入能決定了貸款時間長度，那麼抵押金額能決定貸款金額的高度。只要逾期時間過長或連續逾期，銀行將重新評估你的還款能力，調整風險等級。一旦出現無法償還的情況，銀行就會有履行抵押權的，收回抵押物的權力。
三、通過保證人實現本金利息的雙重保險。追加保證人實行連帶責任也是銀行的有效手段，如果資信條件無法滿足銀行的要求，那麼保證人可以為你進行信用累加。保證人將共同承擔債務責任。
通過以上，站在銀行的角度，你可能會更好理解這個問題。如果你需要長期低息的貸款，徵信不好基本不能達到要求，有抵押也無用。如果你需要，短期貸款且不在乎給你的高利率，那麼通過抵押還是有機會獲得審批的。每個銀行的審批標準不同，無法給予準確的答案。
#理財大賽第三季#
