坪山有很多標籤，"深圳最後窪地"，"剛需上車希望"，這兩個是大家所熟知的，尤其是剛需。
在高房價的深圳，年輕人生活節奏快，生活壓力大，坪山傳遞了一種希望——在深圳買房還有希望。
房掌櫃2020踩盤大暴走計劃，第一站來到灣區東部中心坪山。
小O在坪山"build your dream"比亞迪對面發現了一個新盤——東關珺府。
這是一家"圳系房企"東關集團在坪山的首個項目，目前正在挖基坑，最快今年6月入市。
這個項目自帶1萬㎡底商，家門口就是學校，距16號線江嶺站約1.3公里，出門20分鐘逛商場、看電影，開車6分鐘逛坪山公園……
灣區東部中心，深圳最大高新區
去年，粵港澳大灣區政策出臺，中央支持深圳建設先行示範區，坪山被賦予了全新的使命，未來將按全市發展第三極要求，向著建設東部中心的目標不斷邁進。
產業是區域發展的根本，產業興區，產業強區。
深圳產業規劃提及"一核兩心"，其中"一心"即為"東部中心"(龍崗和坪山區域)，坪山坐實"東部中心"的定位。
坪山高新園區作為區域核心引擎，將發展新能源產業、生物醫藥產業、新一代信息技術和智能製造業三個千億級產業集群
去年4月25日，深圳高新區擴區，總面積51.6平方公里的坪山高新區成為深圳最大高新區，再一次推進了"西有南山，東有坪山"格局的發展。
項目在挖基坑，與比亞迪一路之隔
項目位於坪山區馬巒街道江嶺路與比亞迪路交匯處西北側。從福田竹子林出發，開車1個半小時到項目，項目正在挖基坑，去年5月動工，中建二局承建。
疫情期間，項目1號門處用雨棚搭建了一個檢疫點，防疫措施蠻到位。
裡面被擋板圍住，看不見施工現場，工程公示牌放置在裡面，時不時有裝滿了建材的車輛進進出出。
項目為江邊片區舊改一期，由2個地塊組成，佔地約3.2萬㎡，建面約24.3萬㎡，容積率5.26。
規劃4棟8座32-39層住宅，1571套房源，1586個車位，主推建面約80-110㎡3-4房。另外還有1棟三層幼兒園。
項目預計今年入市，營銷中心還沒開。熟悉項目的中介告訴小O，"這個樓盤去年才動工，開盤時間起碼要到6、7月。"
戶型圖未公佈，整體佈局"S"型
從半空中俯瞰，建築採用"S"型半開放式塔樓佈局，樓棟由北到南、由高到低，建築高度有100-250米落差，這個設計可以較好地確保通風采光，以及園林景觀視野。
目前還未公佈戶型格局消息，不妨看看開發商之前的項目，東關在深圳開發了花裡林居、非凡空間、岸上林居、拾悅城、樂尚林居等項目，業主對戶型設計的評價比較好。
整理自房信網
拿2018年開盤的樂尚林居來說，主推79-189㎡3-5房，戶型方正，佈局合理，使用率高，在市場上較受客戶認可。
均價3.6萬/㎡，深圳最後窪地
"西有南山、東有坪山"。
坪山對標的南山，現在房價多少?
不看不知道，一看嚇一跳。
打開貝殼找房，南山均價9.8萬/㎡，坪山是南山三分之一，約3.6萬/㎡。
2019年冬季，深圳平均月工資10477元，不吃不喝10個月才能在南山買1㎡，何況很多人還被平均了。
X小姐2019年畢業後來深圳，在南山工作，她準備湊6個錢包來解決首付。被問到會在南山買房嗎，她連連搖頭，"不了不了，我們這種小P民，哪裡夠得上南山，老老實實在關外看看吧。"
來深10年的D先生說，"南山地段稍微好點的房子，隨便都要7、8萬，要是帶個學位，更不得了。"
3字頭的坪山，總算讓剛需看到在深圳安家的可能，"買房了才真的是深圳人"。
項目價格還未知，周邊新盤均價3.6-4.3萬/㎡。
作為深圳房價最後的窪地，坪山上車負擔相對較小。
5公里範圍內有5箇舊改
項目周邊舊改相對集中，多以大體量綜合體為主，有"兄弟項目"江嶺舊改，還有三洋湖舊改、旭生立新舊改、沙湖村舊改、正奇工業區舊改、東門老街舊改等。
圖源：咚咚找房
未來片區配套、面貌均可得到較大提升。舊改需要時間兌現，目前周邊民房、廠房及空地太多，路況一般，整體環境一般。
江嶺路和項目對面的民房
項目南面與"明星企業"比亞迪廠區相隔一條比亞迪路。
右下角為比亞迪工廠
3年後，騎行8分鐘可到江嶺站
提起坪山，最大的bug就是遠。
坪山目前還沒通地鐵，從福田或南山去坪山，自駕1小時，公交2小時。
隨著地鐵16號線建設不時傳來好消息，坪山通地鐵的日子更近了。
項目最近的地鐵站是江嶺站，步行過去有點距離，騎車要8分鐘。
目前，坪山仍以公交和自駕出行為主。項目周邊有比亞迪一號門、坪山江邊村兩個公交站，公交線路數量較少。
今年1月，通往南山的重要幹道南坪三期全線通車，從坪山開車到南山只需40分鐘。
項目周邊規劃了雲巴1號線路站點，雲巴線路全長8.68km，設站9座，自坪山高鐵站起、比亞迪路站終，雲巴1號線建設進展比較慢，目前沒有開通運營消息。
此外，項目位於比亞迪路旁，比亞迪路作為交通主幹道，接駁坪山大道，來往車輛較多，有一定噪音影響。
開車20分鐘逛商場、看電影
商業配套方面，小區內規劃有1萬㎡底層商業。
江邊舊改和江嶺廣場舊改共規劃有約20.2萬㎡商業(集中商業、主題街鋪以及下沉式風情街)。
開車20分鐘內可達益田假日廣場(已開業)，這是坪山目前最大的集中式商場。
10分鐘內可達力高天虹商場(已開業)、泰禾中央廣場(未開業)。
目前，項目周邊仍以社區商業為主，基本可滿足日常需求。
雖不是名校，家門口上學方便
大部分人買房，尤其是家庭，會特別關心教育配套。
項目自帶一站式教育資源，西側的江邊學校(九年一貫制)，由中建一局承建，正在平整地面。
1公里範圍內有坪山中心小學、坪山中學等教育資源。
目前項目小學學區劃分在坪山中心小學-均田學校大學區範圍內，中學學區劃分在坪山中學-均田學校大學區範圍內。
開車5分鐘到坪山人民醫院
項目距坪山區人民醫院約1.4公里，開車約5分鐘，步行需20分鐘。1公里範圍內還有馬巒社區健康服務中心、三洋湖社區健康服務中心、江嶺社區健康服務中心。
開車6分鐘逛坪山公園
從項目出發，開車6分鐘到坪山公園，開車12分鐘內到馬巒山郊野公園。坪山還有燕子嶺公園、坪山河溼地公園、大山陂水庫等，生態資源豐富。
此外，周邊還有坪山體育館、江嶺文化廣場、大萬世居等休閒娛樂的好去處。
小結
踩盤時間2020.04.03
