坪山有很多标签，"深圳最后洼地"，"刚需上车希望"，这两个是大家所熟知的，尤其是刚需。
在高房价的深圳，年轻人生活节奏快，生活压力大，坪山传递了一种希望——在深圳买房还有希望。
房掌柜2020踩盘大暴走计划，第一站来到湾区东部中心坪山。
小O在坪山"build your dream"比亚迪对面发现了一个新盘——东关珺府。
这是一家"圳系房企"东关集团在坪山的首个项目，目前正在挖基坑，最快今年6月入市。
这个项目自带1万㎡底商，家门口就是学校，距16号线江岭站约1.3公里，出门20分钟逛商场、看电影，开车6分钟逛坪山公园……
湾区东部中心，深圳最大高新区
去年，粤港澳大湾区政策出台，中央支持深圳建设先行示范区，坪山被赋予了全新的使命，未来将按全市发展第三极要求，向着建设东部中心的目标不断迈进。
产业是区域发展的根本，产业兴区，产业强区。
深圳产业规划提及"一核两心"，其中"一心"即为"东部中心"(龙岗和坪山区域)，坪山坐实"东部中心"的定位。
坪山高新园区作为区域核心引擎，将发展新能源产业、生物医药产业、新一代信息技术和智能制造业三个千亿级产业集群
去年4月25日，深圳高新区扩区，总面积51.6平方公里的坪山高新区成为深圳最大高新区，再一次推进了"西有南山，东有坪山"格局的发展。
项目在挖基坑，与比亚迪一路之隔
项目位于坪山区马峦街道江岭路与比亚迪路交汇处西北侧。从福田竹子林出发，开车1个半小时到项目，项目正在挖基坑，去年5月动工，中建二局承建。
疫情期间，项目1号门处用雨棚搭建了一个检疫点，防疫措施蛮到位。
里面被挡板围住，看不见施工现场，工程公示牌放置在里面，时不时有装满了建材的车辆进进出出。
项目为江边片区旧改一期，由2个地块组成，占地约3.2万㎡，建面约24.3万㎡，容积率5.26。
规划4栋8座32-39层住宅，1571套房源，1586个车位，主推建面约80-110㎡3-4房。另外还有1栋三层幼儿园。
项目预计今年入市，营销中心还没开。熟悉项目的中介告诉小O，"这个楼盘去年才动工，开盘时间起码要到6、7月。"
户型图未公布，整体布局"S"型
从半空中俯瞰，建筑采用"S"型半开放式塔楼布局，楼栋由北到南、由高到低，建筑高度有100-250米落差，这个设计可以较好地确保通风采光，以及园林景观视野。
目前还未公布户型格局消息，不妨看看开发商之前的项目，东关在深圳开发了花里林居、非凡空间、岸上林居、拾悦城、乐尚林居等项目，业主对户型设计的评价比较好。
整理自房信网
拿2018年开盘的乐尚林居来说，主推79-189㎡3-5房，户型方正，布局合理，使用率高，在市场上较受客户认可。
均价3.6万/㎡，深圳最后洼地
"西有南山、东有坪山"。
坪山对标的南山，现在房价多少?
不看不知道，一看吓一跳。
打开贝壳找房，南山均价9.8万/㎡，坪山是南山三分之一，约3.6万/㎡。
2019年冬季，深圳平均月工资10477元，不吃不喝10个月才能在南山买1㎡，何况很多人还被平均了。
X小姐2019年毕业后来深圳，在南山工作，她准备凑6个钱包来解决首付。被问到会在南山买房吗，她连连摇头，"不了不了，我们这种小P民，哪里够得上南山，老老实实在关外看看吧。"
来深10年的D先生说，"南山地段稍微好点的房子，随便都要7、8万，要是带个学位，更不得了。"
3字头的坪山，总算让刚需看到在深圳安家的可能，"买房了才真的是深圳人"。
项目价格还未知，周边新盘均价3.6-4.3万/㎡。
作为深圳房价最后的洼地，坪山上车负担相对较小。
5公里范围内有5个旧改
项目周边旧改相对集中，多以大体量综合体为主，有"兄弟项目"江岭旧改，还有三洋湖旧改、旭生立新旧改、沙湖村旧改、正奇工业区旧改、东门老街旧改等。
图源：咚咚找房
未来片区配套、面貌均可得到较大提升。旧改需要时间兑现，目前周边民房、厂房及空地太多，路况一般，整体环境一般。
江岭路和项目对面的民房
项目南面与"明星企业"比亚迪厂区相隔一条比亚迪路。
右下角为比亚迪工厂
3年后，骑行8分钟可到江岭站
提起坪山，最大的bug就是远。
坪山目前还没通地铁，从福田或南山去坪山，自驾1小时，公交2小时。
随着地铁16号线建设不时传来好消息，坪山通地铁的日子更近了。
项目最近的地铁站是江岭站，步行过去有点距离，骑车要8分钟。
目前，坪山仍以公交和自驾出行为主。项目周边有比亚迪一号门、坪山江边村两个公交站，公交线路数量较少。
今年1月，通往南山的重要干道南坪三期全线通车，从坪山开车到南山只需40分钟。
项目周边规划了云巴1号线路站点，云巴线路全长8.68km，设站9座，自坪山高铁站起、比亚迪路站终，云巴1号线建设进展比较慢，目前没有开通运营消息。
此外，项目位于比亚迪路旁，比亚迪路作为交通主干道，接驳坪山大道，来往车辆较多，有一定噪音影响。
开车20分钟逛商场、看电影
商业配套方面，小区内规划有1万㎡底层商业。
江边旧改和江岭广场旧改共规划有约20.2万㎡商业(集中商业、主题街铺以及下沉式风情街)。
开车20分钟内可达益田假日广场(已开业)，这是坪山目前最大的集中式商场。
10分钟内可达力高天虹商场(已开业)、泰禾中央广场(未开业)。
目前，项目周边仍以社区商业为主，基本可满足日常需求。
虽不是名校，家门口上学方便
大部分人买房，尤其是家庭，会特别关心教育配套。
项目自带一站式教育资源，西侧的江边学校(九年一贯制)，由中建一局承建，正在平整地面。
1公里范围内有坪山中心小学、坪山中学等教育资源。
目前项目小学学区划分在坪山中心小学-均田学校大学区范围内，中学学区划分在坪山中学-均田学校大学区范围内。
开车5分钟到坪山人民医院
项目距坪山区人民医院约1.4公里，开车约5分钟，步行需20分钟。1公里范围内还有马峦社区健康服务中心、三洋湖社区健康服务中心、江岭社区健康服务中心。
开车6分钟逛坪山公园
从项目出发，开车6分钟到坪山公园，开车12分钟内到马峦山郊野公园。坪山还有燕子岭公园、坪山河湿地公园、大山陂水库等，生态资源丰富。
此外，周边还有坪山体育馆、江岭文化广场、大万世居等休闲娱乐的好去处。
小结
踩盘时间2020.04.03
