大師兄而立之年，深圳購入兩套，目前累積資產千萬級，也希望把自身資產優化到下一個等級，發表一些實際跑盤判斷心得！買房試錯成本高，希望跟跟大家一起交流，一起學習，一起進步。
1、問：大師兄好，請問佳兆業鹽田城市廣場怎麼樣，有投資價值嗎？
答：深圳目前各個區是帶動式發展，寶安區靠南山區帶動，寶安區也承接著南山區的人口外溢；龍華區靠福田區帶動；龍崗區、鹽田區靠羅湖帶動，羅湖現在連自己都帶不動了。佳兆業鹽田城市廣場的賣點在於地鐵8號線的開通，離海岸線近。未來的地鐵一定四通八達，所以未來地鐵對房價的影響會越來越小。至於離海邊近，附近鹽田港港口，油輪的汙染，川流不息的貨櫃車，居住體驗一般，投資遠離鹽田。
2、問：老師您好，最近一直聽到黃貝嶺舊改，據說有個深南一號在建了，旁邊的深發花園和海富大廈有沒有投資價值，會不會在深南一號建起來後又一波行情？
答：這兩個小區太老了，都不一定能貸夠7成，買到手再持有幾年就更老了，在深圳沒有金融槓桿的房子是很難有流通性的。這個小區是典型的港式戶型，從進門開始給人的感覺就很壓抑，按照現在人的喜好， 有選擇的情況下不會選這裡。至於深南一號的帶動作用，多少會有一點，但你為啥不買周邊更新一點的，更好出手的盤呢？
3、問：您好，大師兄，關注您很久了，之前打算買臨深片區，看完大師兄的文章後感覺看到買深圳的希望了，我們是上班族，月入2.0W左右，手上有77W現金，請大師兄指點！
答：其實深圳很多200W-300W的房子，很多人總是盯著福田、南山、寶安，在任何一個城市最好地段的房子都不是很輕易就能買得起的，更何況一線城市核心地段的房子。按照你現在的情況可以先買一個羅湖300W總價的房子過渡，千萬別去買臨深片區的房子，買了自己又不住，租又租不出去，賣的時候又很難賣。買羅湖的房子能跟著深圳整體房價漲而漲，至少不會落後太多，如果現在不上車，萬一房價不等你就麻煩了，所以先上車，然後在努力提高自己的主動收入，等三五年之後再換福田，再過一個週期換去南山，記住房子沒有一次性到位的，是換大的！
4、問：你好，我最近看了金鼎大廈、雲景豪園和陽光新幹線的兩房。想問問這幾個小區怎麼樣？
答：陽光新幹線，離地鐵遠，在高架橋附近有點吵，社區氛圍還不錯。雲景豪園的兩房很多是一房改的，客廳是暗廳，不過恰恰是這個1房改2房的戶型是性價比最高的。金鼎大廈是這三個小區花園最好的一個，適合居家，2房戶型也不錯，客廳還有個陽臺，三個小區都是向西村一帶不錯的小區，如果真要選的話金鼎大廈>雲景豪園>陽光新幹線。
5、問：老師好，我家深戶，有兩套深圳的房子，都是紅本在手。目前住麒麟花園，樓梯房98㎡，市場價1000W，欠款200W。 第二套在龍崗英郡年華，97㎡，市場價400W，欠80W。目前夫妻倆上班年收入加起來120W左右，持有現金約150W。但職業進入瓶頸，收入難提高，目前麒麟花園住著不爽，麒麟中學學位走下坡路，遠不如四大名校；英郡年華更不用說了，3年沒漲。所以目前這兩套都不滿意。請教：如果以一套住（環境好一點3房）一套投資小學位房，不增加太多貸款，老師看看能否給個騰挪週轉建議，有哪些合適的區域和樓盤推薦，謝謝
答：你好，感謝讚賞！ 麒麟花園的風險在於社區的老化和生源質量的降低，去年的中考排位，麒麟中學下降的很厲害，來自南外大沖，科華，中科院先進實驗這些後起之秀的衝擊才是最危險的。老舊的麒麟花園必然維持不住高價，所以麒麟去年漲幅並不誇張。 英郡年華其實算是橫盤狀態，整個龍崗都是橫盤狀態，甚至微跌，整個深圳都在一路向西，龍崗的房子後市也堪憂，也可以出手。小學位房可以考慮石廈片區的綠洲豐和、南方國際、麗陽天下、締馨園，前海片區的鼎太風華、諾德假日花園。環境好一點的三房可以考慮蛇口的雍景灣、半島城邦一期。後海可以考慮理想雅苑、後海公館、海境界！
