面貌进阶：从交通枢纽走向商务新城
众所周知，判断一个区域的价值潜力，都是以“人口”、“交通”、“产业”三大维度来考量。而依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有航空指向性的产业集群的空港经济，往往能促进区域新的经济增长模式的形成，带动区域建设提速，因此临空经济越来越受到关注。
一个机场引发的空港经济能有什么样的房产效应，上海虹桥的成功案例或许能告诉你答案。以虹桥枢纽为核心打造的虹桥商务区，目前入驻企业已经超过 3000 家，外资企业 100 余家，企业总部
100 余家，毋庸置疑成为了具有世界影响力的一流商务区。虹桥商务区所拥有的 " 大交通、大商务、大会展 " 三大核心功能，也成功带动带动起周边区域板块的房价“跨越式”上涨。再来看南京，2017年，南京空港新城建设全面启动，再到2019年，临空经济示范区正式获批，7大功能板块曝光，其中中央商务区未来将容纳20万人口。对标上海虹桥商务区，显然空港新城必然将成为南京全新的经济发展枢纽，同时由禄口国际机场衍生的电商物流产业、航空产业等，未来可带来大量可观的人流量，从而拉动区域房产市场的提速。
空港新城7大功能板块包括：
环三山湖构建商务办公及总部经济板块，作为中央商务区；
围绕野山构建体育休闲为主的特色主题板块；
结合会展小镇构建会议展贸板块；
结合滨水空间构建三山湖南部商业休闲板块；
结合南部产业新城构建以研发设计为主的智力核心板块；
结合生态特色及轨道站点构建健康养生板块；
结合本地特色构建两大品质居住板块。
产品进阶：单一的刚需盘→高、中、低档次细分时代
从市场表现来看，自2018年起，禄口前期楼盘逐步收官，区域上市量明显不足。均价的走势主要受三个节点影响，一是2014年地铁S1号线正式运营后，房价出现了明显上扬，同比上涨15%。二是2018年受新盘蓝天星港花园的集中备案影响，均价拉升。再到2020年，前期17、18年成交的高价地项目陆续上市，区域均价逼近2w。
2016-2017年，南京整体土地市场热度攀升，禄口在此期间诞生了一波高价地，成交均价在9131-13095元/㎡，均触及现房销售要求。高价地“倒逼”区域住宅产品高端化，随着前期出让的高价地的陆续上市，近两年也可以说是禄口空港新城产品进阶的转折点。在此之前，禄口空港新城的产品主要以单一的刚需盘为主，在售项目有翠屏城、朗诗青春街区、蓝天星港花园等，而如今已经迈入高、中、低档次细分时代。
目前区域的产品围绕“如意湖”、“百利广场”、“永欣大道”分布，形成三大聚集区。
如意湖片：如意湖是空港新城中心轴线上的新型生态湖泊，约600亩，区域内的项目有如意郡、中骏合景柏景湾， 户型面积段主打78-108㎡，主要面向品质刚需。
百利广场：百利广场作为片区内为数不多的现有商业支撑，配套相对成熟，项目均价也相对较高。目前区域内的在售项目有恒大林溪郡、奥园金基天著尚居、中骏融信雍景台 ，另有中海云麓公馆待上市。恒大林溪郡的洋房销许均价已经突破两万，主打户型121㎡也成为刚改人群的主要选择。
永欣大道：片区更靠近禄口机场，可承接相关产业人员的置业需求，且在售项目红豆香江华庭与云溪璟园均价均已突破两万，主推洋房产品。
局限现状：依赖原有配套，短期发展受限
依托禄口国际机场，空港新城板块的交通配套起点无疑是很高的，“机场+高铁+地铁+高速 ”四维路网是该板块的最大亮点，而反观其他生活配套则较为欠缺，目前仍主要依托禄口镇的原有配套。
商业：板块内现有商业有百利广场、信义广场、皮草小镇等，入驻品牌质量一般，虽然能基本满足住户的日常需求，但能级较低，未来规划有空港名品商贸街区、奥特莱斯。
教育：板块内教育有禄口中心小学、禄口中学、百家湖小学分校，优质教育资源匮乏，但区域内规划14所幼儿园、7所小学、5所初中、1所国际学校，其中赫贤国际学校总投资3亿元，已于2018年开工建设。
整体来看，禄口空港新城板块凭借临空经济区建设，规划和区域发展都在全力提速中，且借助四维路网发展势能，已然步入了南京国际化城市进程的前线阵地。但从实际空间距离上看，距市区的30公里路程，加上现有配套能级低，都让板块的短期发展受限。
