近日，上市房企億達中國控股有限公司發佈公告稱，公司5285.4萬美元中期票據於4月19日到期未能償付。儘管億達中國4天之後完成了票據兌付，但依然構成了違約。億達中國違約事件引發市場對房企生存狀況的關注。
人民法院公告顯示，截至3月底，全國已有超過百家房企宣佈破產，大部分是二三線城市中的中小開發商。受到疫情影響，今年前三個月，房地產投資、銷售大幅下挫，高度依賴資金的房企還能撐多久？在疫情衝擊和償債高壓之下，房地產開發商是否面臨較大的信用風險？
一位中小房地產開發商高管告訴《金融時報》記者，受疫情影響較嚴重的是現金流吃緊、高債務、高槓杆型的開發商，預計此類房企將採取區域合併、人員精簡等控制成本的措施。現金流充足的房企受影響相對較小，且隨著疫情得到控制，市場已經開始恢復正常，銷售加速、現金迴流也有利於開發商改善現金流緊張的情況。
穆迪發佈的報告顯示，在運營環境嚴峻的形勢下，隨著流動性緊張的小型開發商削減業務或向更大的公司出售資產，預計頭部開發商的市場份額將繼續提升。
“手有餘糧”才是生存法則
一季度，全國商品房銷售額同比下滑24.7％，銷售面積同比下滑26.3％；全國房地產開發投資同比下降7.7％；土地購置面積同比下滑22.6％，新屋開工面積同比下降27.2％。新冠肺炎疫情令房企在短時間內面臨較大沖擊。
植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平表示，基於廣泛的全國土地儲備、強大的現金儲備及融資能力、強大的銷售團隊，大型房企抗壓能力相對較強。但部分小型房企的現金流管理能力相對較弱，面臨很大的市場退出壓力。
上述房企高管則認為，負債率較高的房企面臨較大壓力，這與房企規模無關，而與經營思路有關。此前，高槓杆型房企普遍更加看重銷售額的增長，疫情衝擊使其轉向更加看重利潤，因此，應著手降槓桿、控成本，增加銷售回款，以掌握更多現金流。
與此觀點相印證，大型房企中槓桿率較高的恆大、融創等均宣佈了一系列降槓桿、控成本措施，這表明此類房企早已認識到，通過高槓杆實現擴張的道路已很難走通，唯有高質量增長才是決勝的關鍵。就連槓桿率較低的萬科也在業績發佈會上高呼“現金為王、手有餘糧”才是活下去的生存法則。
在房地產商業活動下降，且部分房企資金緊張的背景下，降價促銷成為當下的應急手段之一。3月份，房產銷售和投資增速都有所回升，疫情對房地產行業的暫時性衝擊正在逐漸消退。
不過，中國銀行國際金融研究院研究員李佩珈認為，從全國來看，未來房地產市場持續調整的壓力依然較大，疊加居民收入放緩、失業率上升的影響，房地產銷售能否逐步企穩還有很大的不確定性。
相關數據顯示，截至4月中上旬，30個大城市房產成交面積降速較3月份進一步收窄。連平表示，宏觀政策逆向調節力度加大，有助於房地產行業回暖，預計後續財政和土地政策料逐步釋放積極信號，推動房地產投資反彈。
防止出現房企資金流斷裂風險
近期，個別城市樓市交易火爆、房價異動上漲引起廣泛關注，有消息稱，存在房產抵押經營貸款違規流入房地產市場的情況。銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企表示，對於違規把貸款投入房地產市場的行為要堅決予以糾正。
連平強調，在“房住不炒”的政策基調下，政策抑制房價過快上漲的態度明確。土地供給方面，目前，國內土地供給處在下行週期的尾部階段，土地供給將有效增加，全年土地購置及房產開發增速下行可控，因此，無需擔憂房價快速上行的風險。
“房價過快上漲其實是對未來發展空間的透支，總體還是希望房價保持平穩，這樣市場也能有持續穩健的發展。”上述房企高管說。
李佩珈表示，未來，房地產調控既要防止部分城市房價過快上漲對其他城市形成傳導效應，又要防止房地產銷售和投資繼續過度萎縮的風險，重點是提高房地產調控政策的精準性，既防止信貸資金“跑冒滴漏”，又要防止房地產企業資金流斷裂的風險。在幫助房企資金回籠措施方面，可以考慮允許房企延期或分期繳納土地出讓金、放寬預售條件、加快銷售審批等。
“當前，一方面，一些房地產企業槓桿率在80％以上，一旦銷售放緩，資金不能如期回籠，部分企業存在破產風險；另一方面，不少中資房地產企業海外還債壓力明顯加大。”李佩珈表示，給予這些企業必要、合理的支持既是促進經濟平穩增長的需要，也是防範債務風險激增的需要，重點是對部分受疫情影響較大的房地產業加快貸款展期辦理，調整其還款計劃，降低其償付壓力。
穆迪授評的70家規模居前的中國房地產開發商的情況顯示，到2021年4月底之前，這些開發商將有920億美元境內外債券到期，大部分受評的中國高收益房地產開發商將能夠滿足未來12個月到期債券的償付需求。
這920億美元債務中，57％左右的到期債券為境內債券，共計530億美元。穆迪表示，多數受評開發商將能夠通過發行新債來償付這些債券，且金融體系流動性的增加將有利於多數受評開發商，增強其未來到期債券的再融資能力。
對於390億美元的境外債務，穆迪發佈報告稱，在2020年底之前有境外債券到期的35家開發商中，25家開發商的境外現金和未使用銀行信貸額度可完全覆蓋需償付的債務。倘若境外資金不足以償還境外到期債務，開發商仍可通過向境外母公司派息、跨境雙向人民幣現金池和內保外貸等方式解決境外到期債券的償付問題。
本文源自金融時報
