仲量聯行2020年第三季度瀋陽房地產市場回顧
“第三季度，瀋陽商業地產市場需求繼續回暖，但整體市場信心仍處低位，去化存量仍需時間，因此，業主將持續調整招商策略。” 仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。辦公樓市場新增供應放緩，金融、房地產等傳統產業釋放租賃需求，帶動空置率小幅回落；零售市場核心商圈的成熟項目持續吸引品牌佈局，新項目開業為蘇家屯區域零售市場注入新活力；住宅市場新政落地，商品住宅成交量回落。
優質辦公樓
金融行業租賃需求保持穩健。因疫情延遲的需求在上季度集中釋放後，本季度市場新增需求迴歸低迷。儘管市場活躍度在緩慢提升，但新增需求有限，租戶退租仍在發生，受退租面積對沖影響，本季度優質辦公樓市場僅錄得0.7萬平方米的淨吸納量。以金融、房地產、專業服務為主的傳統產業租戶繼續成為租賃需求的核心支撐，同時新媒體企業受益於直播經濟的火爆而積極擴張。
市場連續三個季度未迎新增供應。因部分辦公樓項目推遲入市時間，全市辦公樓總量仍保持在347萬平方米，較去年同期新增6.7萬平方米。儘管新增供應暫緩，但新增需求仍相對疲軟，因此整體空置率僅下降0.2個百分點至32.8%。樓宇品質的不同進一步拉大項目表現差異化，高品質項目營運平穩且對優質企業的吸引力日益增強，甲級辦公樓市場空置率環比下降0.6個百分點至37%。
租金延續下降趨勢。市場去化不及預期削弱了業主的議價能力，致使整體市場租金環比下降1.1%，為65元/平方米/月。甲級辦公樓市場波動更為明顯，為穩定出租率和吸引新租戶，部分業主主動降租，平均租金環比下跌1.2%至80元/平方米/月。
新增供應仍處高位，租金下行壓力依然存在。部分項目延遲交付，加劇了未來12個月的供應壓力。預計市場新增供應將超過36萬平方米，且主要集中在金廊商圈。供過於求的現狀將持續向市場施壓，推動全市空置率上行，進一步壓低業主方租金預期。瀋陽提出建設成為“東北乃至東北亞重要金融中心”的發展目標，預計未來金融企業將持續成為辦公樓市場的需求主力，而科技新媒體企業在電商經濟的驅動下或將進一步激發需求動能。
優質零售物業
品牌更迭持續。本季度，零售商對市場核心區位的需求保持穩定，部分成熟品牌抓住商場租戶調整的時機進駐成熟優質項目。餐飲依舊是拓店的主流業態，湊湊火鍋、菜小湘等偏向於單一品類的特色連鎖餐飲品牌，以及奈雪的茶、一點點等茶飲品牌積極開拓瀋陽市場。美妝、生活方式類集合品牌保持快速增長，完美日記、KKV等開設多家新店。兒童娛樂、兒童教育等業態復工後迅速回暖，帶動相關租賃需求。此外，Gentle Monster、73Hours、Sevenbus等時尚及餐飲品牌的首店開業為瀋陽市場注入新活力，助力市場回暖。
非核心商圈迎來一個優質零售項目入市。蘇家屯蘇寧易購廣場在本季度開業，帶來7.6萬平方米新增供應。該項目聚焦周邊區域大量居住人口，引入多個自有品牌，填補蘇家屯優質零售市場空白。新增供應放量，加之有限的租賃需求未能填補現有空置面積，導致整體市場空置率環比上升0.6個百分點至16.4%。
全市平均租金仍在下行通道。第三季度，全市優質零售物業首層租金錄得237元/平方米/月，環比下降1.4個百分點。非核心區位且缺乏精準定位的項目經營風險增加，業主以靈活的租金策略吸引租戶進駐，使得整體租金增長乏力。
集中供應繼續向市場施壓，項目表現或將持續分化。2020年四季度預計市場仍將迎來38萬平方米新增供應，帶動市場空置率持續上升，租金或將持續承壓，各項目將出現較為明顯的分化表現。成熟項目不斷吸引國內外高端知名品牌進駐，其豐富的運營經驗及較強的談判力或將推動租金水平維持預期。而對於高空置、經營承壓的項目，運營商或將表現出更為積極的談判態度以吸引品牌進駐，租金下探或將持續。“激烈的市場環境將加劇行業優勝劣汰，租戶更替趨於頻繁。運營穩定、契合消費者需求並具備規模效應的連鎖品牌將繼續引領優質零售需求市場。” 仲量聯行瀋陽分公司戰略顧問部總監高旭梅表示。
住宅市場
“沈八條”靴子落地，助樓市向穩發展。9月6日，瀋陽市政府發佈《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知沈房發（2020）14號》，將第二套商品住房首付比例提高至五成，個人住房轉讓增值稅免徵年限調整至5年。
高旭梅表示：“‘沈八條’的出臺意在堅持‘房住不炒’的主基調，引導市場迴歸理性，受此影響，市場成交量預計將出現萎縮。”緊縮政策影響下，“金九”成色不足。第三季度，尚未完全釋放的積壓需求繼續釋放，市場活躍度持續提升，但9月的新政使市場觀望情緒明顯升溫，導致“金九”成色不足。本季度全市商品住宅成交量約為3.4萬套，環比下降22.0%，較去年同期下降39.4%。市場成交均價經歷先揚後抑，錄得11,728元/平方米，環比上漲5.1%，同比上升16.9%。
土地市場供應維持平穩，成交價上揚。第三季度，土地市場共錄得23塊住宅用地成交，較上季度略有回落。但多幅核心區位的優質地塊推高成交價。截至本季度末，住宅用地成交價環比上升59.2%，錄得5,971元/平方米。
預計瀋陽商品住宅市場將維持穩中偏緊的主基調。臨近年末，開發商回款壓力增大或將加快推盤節奏，預計市場供應持續增加。為鞏固調控成果，預計瀋陽商品住宅市場將維持緊縮。受此影響，市場預期走弱，投機性需求降溫，剛需買家將支撐市場需求，但考慮到土地成本的持續增加以及品牌開發商高品質項目的入市，預計瀋陽商品住宅市場價格將穩中有升。
